测算成本，预估风险的原则

这是指开发商单方面的问题，是在前期介入时就应该做好的事。就是说，不是所有城市改造项目都适合于同一开发商来承担，开发商要根据具体项目情况，结合自身的实际能力，首先在经济的可行性上进行论证，测算成本，分析效益，评估风险，然后才能作出正确的决策，因为经济效益永远是开发商的首要目标。同时，事先作出各种方案的成本测算和风险评估，也是开发商争取政府规划调整、政策优惠的重要依据。

城市改造项目的成本测算与一般的开发项目成本测算本质上是一样的，只是改造项目将会遇到的不确定因素较多，其成本测算要留有较大的余地。前面已经讲过，开发商在拿到项目之前，可以提前介入并作出规划方案以促使政府下决心，还可以在政府发布改造项目竞标时提出符合规划条件的设计方案，这两种情况都要同时作出成本测算(造价预算)。无非是第一种情况是主动型的作出成本测算，有较充分的思考时间，可以考虑的周全一些，做得细一点、实一点，并可作多种规划设计方案进行比较;而第二种情况则是被动型的，要有针对性的、按照发布的规划条件来作设计方案，并同步作出成本测算，其选择、回旋的余地也较小，这就要根据情况来定夺是干下去，还是放弃。当然，还有争取规划调整和政策支持问题。如果品牌过硬，规划设计方案令人震撼，那么，成本和效益问题就可以成为争取政府规划调整和政策支持的依据之一。比如，如果规划方案没有违背大的城市规划要求，并且对城市品质提升和形象有很大的标杆作用，就是商业地产比例过大，住宅地产比例过小，其成本过高、流动性风险太大，那么，政府的支持可具体表现在:一是调整规划条件，扩大住宅比例，或增加容积率等;二是给予政策优惠，允许住宅开发在先，获得一定的流动性，或适当扩大商业地产销售比例，获得流动性等。

再来看看风险评估问题。由于城市改造存在着“复杂性”的特点，存在着许多不确定因素可能转化为改造项目开发的风险，因此要事先对风险进行评估，也就是说，在干之前就要预估风险，风险可控就干，否则就只有放弃。实际上，在前面已陆续地谈到了改造项目所存在的风险，现在我们回过头来再梳理一下，看看对于改造项目开发来讲，它的主要风险来自于哪里?主要存在六大风险。

1.规划风险

这一点在前面的“应对规划变化”一节中已经谈到，由于城市改造存在着不确定因素其规划调整是一种正常的、经常会发生的事情。同时，我们还指出规划调整并非都意味着是一种损失，它应该是机遇与风险并存的事情。说它是机遇，就意味着规划调整可能朝着有利于开发项目利益的一方推进;说它有风险，当然就意味着规划调整可能对开发项目的利益产生不利影响，这就要看我们如何去应对了。如果得知有关信息后，能够积极主动地去应对，兼顾城市整体利益与开发项目的具体利益，作出能够使得政府、社会各界给予赞成和支持的方案，那么此时的规划调整就会与开发商的利益相向而行，就会变成一种机遇。有时候规划调整后接着就是政策的调整，使得规划带来的损失由优惠的政策来弥补，其最终结果是一样的，仍然不失为是一种机遇。如果总是被动地去接受、去适应，缺乏有效的对策，或只是考虑自己的利益而全然不顾城市整体和政府的利益，作出不切实际的方案，那么到头来规划的调整就可能与开发商的利益背道而驰，就会变成一种风险，一种技术和成本上的风险。

2.政策风险

这一点同前面一样，也是在“应对政策变化”一节中就谈过，由于政策的行政性特征和城市改造存在着诸多不确定因素，其政策调整也是一种正常的、经常会发生的事情，并且政策调整对开发商来说也是机遇与风险并存的，主要看如何去应对。这里，只从政策调整可能带来的风险角度，重点强调三种风险要规避。

一是由于人为因素的传导，致使通过政策的调整实施可能带来的风险。这个问题很复杂、很微妙，容易发生让政策制定者难以接受的事情，促使其对政策的调整，或拖延对已有政策性承诺的兑现，致使开发项目面临着困境和难以解决的问题，由此带来经济上的损失。因此，要经常性地保持交流沟通，避免人为风险的发生。

二是由于相关领导变更因素，导致对政策的调整实施所带来的风险。这是由政策的行政性特点来决定的，就是说，不同的政府领导有着不同的视野和追求，如果不符合其意愿又不去做深入扎实的解释沟通工作，照样可以取消已有政策的优惠条件，这也算是政策调整带来的风险，使你难以达到预期的收益。所以要及时地交流沟通，使其尽快了解规划建设目标和进度，将其所追求的目标能够与你的目标接近、吻合，或达成共识，以化解因领导变更可能带来的政策风险。

三是由于客观上难以兑现承诺，而使政策不能发挥应有效力所带来的风险。这主要是指通过会议纪要、协议形式所形成的政策性承诺。比如，拆迁腾地时间的承诺、基础设施配套的承诺、土地款分期支付承诺、商业地产出售比例承诺等，有许多的具体政策性规定、约定。这些承诺的兑现直接影响到开发项目的实施和进展，关系到开发项目的财务成本和价值实现，并且有些承诺的难以兑现是由客观原因造成的，非主观原因。比如，拆迁安置遇到“瓶颈”问题，难以在短时间内解决造成腾地时间的拖延等。此时就要有应对方案，既要按协议约定由政府承担经济补偿责任，又要统筹安排自己的项目资金调配，同时还要与政府建立相互理解、相互支持、共同应对困难的合作关系，以实现双赢的效果。

3.拆迁安置带来的风险

这点很好理解，也是利益博弈的焦点，是城市改造的复杂性所在。实际上，顺利地实现拆迁安置的目标，要求政府既要有财力支撑，还要有较强的执行力。对此，开发商要事先作出判断，同时还要将可能的风险详细的约定在协议中，做好规避风险的准备，或者作出是干还是不干的选择。

首先对于政府的财力问题，应该能够作出一个相对准确的判断，即政府财力是否有能力对改造项目涉及的被拆迁户实施拆迁安置，这一点从近年来的财政收入和负债构成中就可以作出判断;其次改造项目的土地价值是否能够支撑对被拆迁户的安置补偿，这一点也可以通过市场调研来给出答案。如果这两点加起来能够支持拆迁安置，那么，就可以说从经济实力的角度政府是有能力进行拆迁安置，该项目就可行、就可以承揽，否则，再怎么承诺也要谨慎行事，看不准就干脆选择放弃。

对于政府的执行力问题，也要有足够的判断，可从以往的、类似的改造项目拆迁安置作出判断。我们知道，政府在城市改造中起主导作用，特别是在拆迁安置中这个主导能力是非常重要的，直接关系到拆迁安置能否顺利进行下去。实践中，因政府执行力不足，工作方法简单粗暴，导致拆迁安置工作停滞不前，或引发群体上访事件的案例比比皆是，给开发项目带来的风险就是项目随之无限期地拖延下去。因此，如果对这种风险有所预估并决定要干，就要有应对这一风险的策略，并且在项目获得之前就要考虑到这种风险的存在。可将改造项目作为战略储备项目来考虑，从长计议，并安排好资金的周转，随时准备投入实施，同时向政府提出必要的政策支持。

4.基础设施配套不能同步投入使用的风险

我们前面已经提及此点，这种风险主要表现在基础设施配套建设与开发项目建成后不能同步投入使用，致使开发项目难以及时发挥应有的效能，容易引起投资者和消费者的不满情绪，产生难以预料的不良后果。那么，首先要找出产生这一风险可能的原因:一是拆迁安置过程中存有遗留问题，导致民怨阻挠，致使工期一再推迟。二是协调市政公用部门的能力不足，导致道路、水电气暖等部门的工作推延、扯皮，致使工期拖延。不论是哪种情况发生，都要提前进行预判并有应对方案，在依托政府的同时，要经常敦促政府，并在开发项目交付使用的期限和条件上事先有所调整，最大限度地避免纠纷事件的发生。

5.协议履行中的诚信风险

这实际上与规划风险、政策风险是一回事，归根结底就是政府的诚信风险问题。协议的一方是强势的政府，协议的内容非常详细和具有法律效力的，包括规划调整、政策优惠问题，也包括政府在改造项目实施过程中的一些承诺、权利、义务、责任等。强势一方与相对弱势一方签订的协议，往往容易形成不对等性，在具体履行过程中就容易出现强势一方无视协议约定，而发号施令的情况，更有甚者只强调权利，而无视义务和责任，单方面作出一些决定，给开发项目带来了不确定的风险。对此，要做到胸中有数，首先要将协议条款考虑细致，将可能出现的风险及解决措施在协议中约定好，不要怕麻烦，这是一旦出现争议时的唯一一份具有法律效力的依据。在应对已经出现的协议一方违约时，两种办法可先后使用:一是积极协调和做出妥协力争问题得到解决，二是起诉争取依法解决。

6.资金的流动性风险

前面讲的拆迁安置风险等，对开发商来讲，实际上可集中表现在流动性风险上。试想，如果有很好的资金流动性，那么，开发项目的工期拖延并不意味着就是一件坏事，因为开发项目是随周边环境的改善而不断升值的，起码可以赚取较大的“产品差价”，这一点在城市改造的“价值属性”特点中已经谈过。相反，如果缺乏好的资金流动性，或全部是负债经营，就要考虑因工期拖延而带来的财务成本和资金链断裂的风险承受问题了。因此，开发商要提前做好资金的统筹调配，将自有资金或闲置资金优先配置到改造项目中去，以最大限度地减轻流动性风险可能给项目带来的经济上的损失。