把握城市化发展所处的历史阶段

看一个地区、一个城市区域的城市化发展阶段性规律对房地产业发展的影响，进而选择机遇期，必须站在更高的层次，以更开阔的视野、更长的发展期来审视，它是房地产企业作战略发展规划时应该思考的事。如果房地产仅考虑近期业绩或短期发展问题，则只看微观市场供求关系即可作出决策。就是说，房地产业要进入一个地区、一个城市去发展，既要进行微观市场调研，又要作好宏观战略规划，然后根据自身的能力水平和所处的发展阶段，确定是在该区域城市化进程处在“起步期”进入，还是在“快速发展期”进入。也就是说，它取决于企业的发展战略和企业所处的发展阶段。比如，如果企业从长计议，看准发展潜力，占有市场份额，定位于低起点、低成本、低投入、低回报、低流动性进入市场，就可以选择该区域城市化“起步期”进入城市市场，长期深耕。如果企业自身处在快速发展时期，品牌已形成，定位于高起点、高标准、高投入、高回报、高流动性进入市场，就可以选择该区域城市化“快速发展期”进入城市市场，布局深耕。这就是一个按照“城市化发展阶段性规律”选择房地产业发展机遇期的问题。当然，有时企业在什么阶段进入市场，也不是决然分开的，“起步期”与“快速发展期”进入可能是根据不同城市的发展潜力和实际发展状况判断而同步进入的。比如，如果企业有能力、有资本实力、有打算长期深耕该区域城市的战略考量，并计划立足于该区域城市向更大的范围发展(或迎接“快速发展期”的到来)，不计较短期的利益，就安排在该城市拟扩张发展的起步阶段低成本进入，抢占先机。与此同时，企业还选择了另外一个进入快速发展阶段的城市落脚，以确保短期内实现快速发展的目标。近年来有许多产业地产商，就选择了这样的发展战略，使短期发展与长期发展有机结合。

当然，看一个地区的城市化发展阶段，主要目的是为了选择落脚的城市。比如，中国习惯上按照区位优势带来的经济发达程度来划分大的地区，如沿海发达地区、中部省份、西部省份、东北三省;也可以以省、自治区、直辖市行政区域为一个区域单元，具体的区域还有长三角地区、珠三角地区、京津冀地区、晋察冀地区等跨行政区域的地区。这样，应首先选择房地产布局发展的区域，如果选择一个省份(如江苏省)，或选择一个跨行政区域(如京津冀地区)作为房地产拟布局发展的区域时，就要将该区域作为一个整体，看区域城市化发展处在什么阶段，从而作出战略决策。那么，在已选定区域内最终落脚的那个城市，则需重点看这个城市在区域城市化发展中的功能地位、比较优势、发展潜力，以及区域城镇化规划定位、国家政策支持、基础设施配套等一些宏观要素;而真正确定选择这个城市去发展，则还要重点依据这个城市的产业发展势头和潜力、城市规划和房地产市场所反映出的一些具体的、关联性的数据，以及由此激发的“城市聚变引力”的作用，来进一步确定房地产业发展的切入点、时序安排、项目产品定位和投资力度。比如，2008年前后，青岛市在奥运帆船赛、全球金融危机等重大国际事件的影响下，随着青岛城市形象和国际地位的崛起，以及国家积极的财政政策、宽松的货币政策、产业发展政策(高新区、经济新区、金融试验区、西海岸新区的确立和政策优惠)等的集中快速落地，使青岛市以产业推动的城市化进程进入了快速发展阶段，“城市聚变引力”不断增强，万科、万达、保利、中远、绿城、绿地、碧桂园、龙湖等大型房企，就是在这个时期纷纷进入青岛市的黄岛区、李沧区、崂山区、城阳区、胶州市、胶南市、即墨市等近郊区和中小城市开发经营、深耕发展的。