城市规划与房地产的关系

城市规划与房地产的关系问题，实际上就是一个规划蓝图指导与具体依据实施的关系，要想进一步认识它们之间的关系问题，可以从不同的角度来分别解读。

(一)从层级划分来讲，它们之间是宏观与微观的关系

处在宏观层面的城市规划，是站在城市经济、社会、环境等的全面而又可持续发展的角度，综合考虑了多种复杂因素的存在和影响，统筹协调各种关系和矛盾，而得出的在一定发展时期内城市地域空间形体环境的规划蓝图，具有全局性、整体性、连续性、指导性，以及管理实施上的法律效力等特点。而处在微观层面的房地产开发，则是在规划的指导和控制下针对具体项目的布局和建设，与其他城市公共基础设施建设共同构筑了由规划目标确定的城市建设的物质实体形态，具有局部性、个体性、实体性，以及实际操作上对规划的依从关系等特点。因此，城市规划与房地产之间构成了全局与局部、整体与个体、长远发展与近期利益等宏观与微观的关系，也就不难理解了。

在这样一种关系作用下，城市规划能够对房地产开发起到指导和控制作用，尤其是一些规定性(或指令性)的规划内容和指标体系，对项目本身及其所处的周边区域环境都将起到很大的影响或制约作用。但反过来，房地产在落实规划目标的开发建设实践中，也能够为原有的城市规划方案提出调整、完善和修编的意见建议及案例，毕竟房地产开发是检验规划方案是否科学可行的实践活动。就是说，要在城市的具体开发建设实践过程中来解决规划编制由图文到落地的矛盾问题，以及处理规划的时效性、预见性与实际发展的诸多不确定性的协调问题等。因此，作为城市建设主要载体之一的房地产开发，不但要详细了解规划、吃透规划，还应该主动地参与到城市规划中，将自身的实践成果不断的予以反馈，用以不断地调整完善规划内容和标准，而绝不是被动地、盲目地来对待规划问题。

(二)从实施过程来讲，它们之间是规划指导与开发实施的关系

实际上，这是上述第一层关系的延伸或具体化。当我们确定了城市规划与房地产之间的宏观与微观关系时，就已经意识到了城市规划是站在城市可持续发展的宏观层面对城市地域空间形体布局的统筹规划，而房地产开发则是遵循这一规划蓝图、落实这一规划蓝图的具体实施措施。这一点还可以从规划的目的来理解。我们知道，城市规划的目的就是为了更好的实施城市建设。就是说，在城市建设前期，首先要运用城市规划理论和方法，借助先进的科学技术工具，集成人口、经济、环境、卫生、住房、道路交通、排污，以及生态等多学科的研究成果，统筹协调和处理城市建设与经济社会发展、与资源环境承受能力的关系问题，最终形成对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设进行综合部署的规划蓝图。然后，在产业发展的推动下，遵循这一规划蓝图开展城市的开发建设，使规划蓝图变成现实。

按照这一关系，更能够明确规划是为建设服务的职能，而这一职能体现在城市开发建设的全过程，具体到房地产开发建设来讲，既要接受规划的全程指导，同时又在规划实施的过程中承担载体作用。

(三)从实施结果来讲，它们之间是规划蓝图与落地目标实现的关系

这一点就更好理解了，通过规划管理和房地产项目开发建设这样一个实施过程，就必然要有结果。或者说，科学的规划要有可实施性才行，否则就是一张图画，没有实际意义;而实施的目标就是要追求一个预期的结果，即只有通过规划管理使房地产项目实际落地，才能预示着规划目标的逐渐实现。这个结果，对规划管理来说是一张竣工蓝图，对房地产开发来说就是一栋栋、一片片功能各异、形态多样的建筑物、构筑物及其与之配套的基础设施和环境景观。