编制房屋状况说明书

第二节　编制房屋状况说明书

一、编制房屋状况说明书的重要慧义

房屋状况说明书是由房地产经纪机构编制的，用来说明房屋实物状况、房屋区位状况、房屋权益状况和房屋交易条件的文书。编制房屋状况说明书是房地产经纪业务不可或缺的环节，是房地产经纪机构应尽的义务。 《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”

编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细地反映房屋状况，这对房地产经纪机构有着重要意义。一是，提升房地产权利人对经纪服务的认同。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使房地产权利人感受到房地产经纪人员是真正在为其服务，不仅仅只是“嘴上功夫”。二是，提升客户对房地产经纪服务的信赖程度。当房地产经纪人员将房屋状况说明书递交给客户时，会使客户觉得房地产经纪人员确实下了功夫，是在认真对待自己从事的房地产经纪业务。三是，防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具、家电等附属设施设备的状况，这有利于理清交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷。

二、房屋状况说明书的内容与参考样式

（一）房屋状况说明书的内容

房屋状况说明书包含4个方面的内容，即房屋位区状况、房屋实物状况、房屋权益状况和房屋交易条件。为了直观、简明地说明这4个方面的内容，可以采用表格形式，并附位置示意图、房产平面图、内外观照片、周围环境和景观照片。

由于房屋状况说明书包含的内容与房源信息的内容基本相同，这里不作重复说明。读者可以查看第一章第一节房源信息的有关内容。

（二）房屋状况说明书的参考样式

【范本】

房屋状况说明书

一、可公开基本信息

1.委托人委托的交易种类：【　】

①租赁　　②买卖

2.房屋规划设计用途：【　】

①住宅：【　】（A公寓　B别墅）

②办公　　③商业　　④工业　　⑤其他：

3.房屋的性质：【　】

①商品房　　②已购公有住房　　③经济适用住房

④按经济适用住房管理的房屋　　⑤限价商品住房　　⑥其他：

4.房地产坐落：_____区（县）_____小区（街道）_____【幢】【座】【号（楼）】_____单元_____号（室）____________________。

5.建筑面积：_____平方米；套内建筑面积：_____平方米。

6.装修程度：【　】

①毛坯房　　②粗装修　　③精装修　　④超豪华装修

二、权益信息

1.所有权人：______________。

2.共有权人：______________。（没有共有权人填“无”）

3.房屋所有权证，证号为：______________，共有权证，证号为：______________，填发单位为：______________。

4.有无司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制权利的情况：【　】

①有　　②无

5.有无抵押权：【　】

①有，抵押权人：　　②无

6.有无承租人占用房屋：【　】

①有（居间方已告知出卖人于买卖合同签订前取得承租人放弃优先购买权的书面证明）

②无

7.其他已知可能影响出售的情况：____________________________。

三、配套设施设备信息

垂直通行设施：垂直电梯_____部，步梯_____处。

配套设施设备：

供水：【　】①自来水　②矿泉水　③热水　④中水

供电：【　】①220 V　②380 V　可负荷　kW

供燃气：【　】①天然气　②煤气　③液化煤气罐　④蜂窝煤

供暖方式：【　】①集中供暖　②自备采暖

空调：【　】①中央空调　②自装柜机　台　③自装挂机　台

电视馈线：【　】①无线　②有线（数字、模拟）

四、其他信息。

　　________________________________________________________

__________________________________________________________。

以上信息为出卖人对该房屋状况的说明，出卖人保证所提供的信息真实，并保证所提供的房屋没有产权和债权债务纠纷。

委托人签字（签章）：

填写日期：

三、房屋区位状况描述

（一）位置描述

对位置的描述，主要说明下列方面：

①坐落。除了说明房屋的具体地点，还应附位置示意图。位置示意图应准确、清楚、比例恰当。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，具体位置见位置示意图。

②方位。说明房屋在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧、南侧、北侧）。

③与相关场所的距离。说明房屋与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××千米，离火车站××千米，离机场××千米。

④临街状况。说明房屋是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。例如，房屋一面临街，所临街道是××大街。

⑤朝向。说明房屋建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，房屋建筑物坐北朝南（坐东朝西）。

⑥楼层。当房屋为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层（底层、顶层），××层大厦的地上××层，××层商场的地上（地下）××层。在说明房屋所在的楼层时，说明其所在房屋的总层数是很有必要的。如一套位于5层的住宅，是位于5层住宅楼还是位于6层、12层或12层以上的住宅楼的5层，差别是很大的。

（二）交通条件描述

对交通条件的描述，主要说明下列方面：

①道路状况。说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）。

②出入可利用的交通工具。说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。

③交通管制情况。说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。

④停车方便程度。说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

⑤交通收费情况。说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。

（三）外部配套设施描述

对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面。

①外部基础设施。说明道路、给水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、供热等设施的完备程度。

②外部公共服务设施。说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育、社区服务、市政公用等设施的完备程度。

（四）周围环境和景观描述

对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：

①自然环境。说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其污染程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

②人文环境。说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。

③景观。说明有无水景（如海景、江景、河景、湖景）、山景等。

四、房屋实物状况描述

（一）类型描述

对房屋实物类型的描述，通常需要结合几种常见的建筑物分类标准进行分类并指明竣工日期和用途。

①常用分类。按房屋层数分，包括：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。按建筑结构分，包括：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和其他结构。按建筑物结构类型分，包括：砌体结构、框架结构和空间结构。

②竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限。最好说明竣工日期；不能说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。由此还可以说明建筑物的年龄（已经使用年限）和剩余寿命（剩余使用年限）。

③用途。说明房屋的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。

（二）空间描述

对房屋的结构描述主要包括建筑层高和空间布局两个方面。

①层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

②空间布局。说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。对于住宅，要说明户型；对于商业用房，特别是临街铺面房，要说明面宽、进深和宽深比；对于厂房，要说明跨度等。

（三）使用描述

对房屋的使用描述主要是指直接影响房屋使用功能的相关情况，包括房屋面积、设施设备和装饰装修等。

①面积。一般说明房屋建筑面积或者套内建筑面积、使用面积。建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。套内建筑面积是指由成套房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

②设施设备。说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。

③装饰装修。说明是毛坯，还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

④日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水。

五、房屋权益状况描述

对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

（一）土地权益状况描述

对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

①土地所有权状况。说明土地所有权性质，即是国有土地，还是集体土地。对于集体土地，还要说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。

②土地使用权状况。

a.说明是建设用地使用权，还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定、到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。

b.说明是单独所有还是共有。对于共有的，还要说明是按份共有，还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。

③土地使用管制情况。说明是建设用地，还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。

④土地利用现状。说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物。

⑤出租或占用情况。说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

⑥他项权利设立情况。说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。

⑦其他特殊情况。

a.土地所有权或土地使用权是否不明确或归属有争议。

b.土地取得手续是否不齐全。

c.是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限多长，是否已超过批准期限。

d.是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。

e.是否未达到法律法规规定的转让条件。

f.是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。

g.是否有拖欠建设工程价款。

h.是否已依法公告列入征收、征用范围。

（二）建筑物权益状况描述

对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：

①房屋所有权状况。

a.说明房屋所有权人。

b.说明房屋所有权是单独所有，还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，还要说明是按份共有，还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。

②出租或占用情况。说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

③他项权利设立情况。说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。

④其他特殊情况。

a.房屋所有权是否不明确或归属有争议。

b.房屋建设手续是否不齐全。

c.是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。

d.是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。

e.是否未达到法律法规规定的转让条件。

f.是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。

g.是否有拖欠建设工程价款。

h.是否已依法公告列入征收、征用范围。

⑤其他。如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。