土地整理项目概述

1.2.3　土地整理项目概述

1.2.3.1　土地整理项目

土地整理项目即土地整理领域的项目，是指通过组建项目运作机构，按照可持续利用的原则，根据土地利用规划或城市规划确定的目标和用途，对一定区域内的土地进行综合整治，对土地利用状况进行调整改造，以形成新的固定资产和新的生产能力，达到提高土地产出率或利用率，改善生产条件、生活环境和土地生态环境目的的一种投资建设活动。

图1-5　C-PMBOK体系框架示意(引自《中国项目管理知识体系》，2006年)

土地整理项目除具有一般项目的本质特征外，还有以下特殊性。

1．项目投资及市场环境具有基础性

土地整理项目属于建设周期长、投资额大的基础设施项目，属于国家的政策性投融资范围，它主要由政府集中必要的财力、物力，通过经济实体担当投资主体。也吸收地方和个人参与投资，有时还可以直接吸收外资。

2．项目产出具有公共性

土地整理本身是一项公共事业，是实现城市化、工业化、农业和农村现代化，改善生活环境和生产条件的基础工程。我国土地整理项目的公共性已日益凸显，其组织、投资、实施、管理和监督等已逐步纳入公共决策机制之中。

3．项目投资目的具有非营利性

实施土地整理项目旨在改善农业生产条件或城市居住条件，提高农业生产率，改善生态环境等，而不是追求项目本身的直接经济效益。因此，土地整理项目是非营利性的。

4．项目效益具有滞后性和隐蔽性

土地整理项目不同于其他投资项目，在项目结束后的较短时期内就能显现出投资效益。这主要是由于土地生产力的提高或者形成需要一定周期，呈现出滞后性。而滞后性又导致了项目效益的隐蔽性，即项目效益需要经过一定时期才能完全反映出来。

5．项目内容具有独特性

土地整理项目所覆盖的区域面积通常涉及到不同的土地权属主体，在实施土地整理项目的同时，必须处理好土地权属问题。因此，土地权属管理成为土地整理项目区别于其他工程建设项目的特有内容。若土地权属界定不清、调整不当，将直接影响土地整理的成败。

6．项目实施所需的专业知识具有综合性

土地整理项目的工程技术虽然难度不大，但所涉及的工程类型较多，包括国土、农业、水利、交通、电力、林业、环保等行业，在项目的实施过程中，需要综合这些行业的专业知识进行建设，工程的综合程度很高。

1.2.3.2　土地整理项目的分类

按照不同的分类标准和原则，可以将土地整理项目划分为不同的类型(如图1-6所示)。

图1-6　土地整理项目的分类

(1)按照项目内容侧重点不同，土地整理项目可以划分为土地整理项目、土地复垦项目和土地开发项目。土地整理项目的主要对象是耕地或城市土地，侧重于对土地的用途、布局、结构及土地权属等进行全面的综合整治。土地复垦项目的主要对象是被各种自然或人为因素造成破坏的耕地，侧重于使土地恢复至可利用的状态。土地开发项目的主要对象是未利用过但具备利用潜力和开发价值的土地，侧重于对未利用的土地进行开发。

(2)按照项目实施区域不同，土地整理项目可以划分为农地整理项目和市地整理项目。

我国的土地整理是从农地整理发展起来的，农地整理项目目前仍然是我国土地整理的主要内容。农地整理项目就是在农村区域内对田、水、路、林、村等进行的综合整治，以提高土地质量、改善农业生产条件和生态环境的土地整理项目。

市地整理是土地整理的深入和延伸。市地整理项目是通过修建或改建基础设施、增加公共用地、合并地块等方式，对城区及城乡结合带的土地进行综合整治，以优化城市功能布局，改善城市生态环境，提高土地利用率的土地整理项目。

(3)按照项目整理对象不同，土地整理项目可以划分为农用地整理项目和建设用地整理项目。

农用地整理项目的整理对象主要是耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面等，建设用地整理项目的整理对象则是指村镇建设用地、城镇建设用地、独立工矿建设用地、交通水利设施用地等。

(4)按照项目投资主体不同，土地整理项目可以划分为政府投资土地整理项目和其他投资土地整理项目。

政府投资土地整理项目的投资主要来自于中央或地方政府，主要以耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地有偿使用费和用于农业土地开发的土地出让金部分作为土地整理的四项资金来源。政府投资土地整理项目又可以根据政府级别划分为国家投资土地整理项目和地方投资土地整理项目。

国家投资土地整理项目，是指国家使用新增建设用地的土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。按照项目性质不同，可以进一步划分为重点项目、示范项目和补助项目。

重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地整理项目。示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地整理项目。补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地整理项目。

其他投资土地整理项目其投资主体可以是企业，也可以是个人。其资金来源多样，比如，土地资产管理公司投资、社会集资、土地所有者及使用者因受益而提供的资金，乃至国际资金等。