“温情如月”南京汤泉镇的森林温泉

四　“温情如月”南京汤泉镇的森林温泉

天上一轮皎洁的明月，地上郁郁葱葱的树林里，闪烁着许许多多的萤火虫。还有大小不一散落于林间的口口温泉，正有佳人才子在窃窃私语。好一幅“举头望明月，低头泡温泉；才子佳人共度，天籁浪漫有情”的美妙图景。

2006年初夏，应南京郊区浦口汤泉镇领导邀请，笔者给遍地温泉资源的“中国苗木之乡”汤泉镇做旅游开发策划。基于汤泉镇的苗木生态、散落于全镇的30多处温泉泉眼，以及已经开发出来的十多处温泉资源的现状，笔者做了“天籁香泉温情小镇”的旅游开发策划，这是一个受到高度认同的策划方案。以下展示的是一个温泉风情旅游策划概念，包含有SWOT分析、开发理念、开发方案、开发融资、开发模式等一系列的简明扼要的全景式内容。

1．汤之泉——汤泉镇温泉资源的独特性SWOT分析

（1）优势

①区位独特。是南京江北新市区的重要构成部分，南京市“三城九镇”的重要开发区域；浦口区“一山三泉”旅游风光带的重要组成部分，紧邻老山风景区、珍珠泉风景区，属于南京重要的生态涵养区；南京市政府建设“南京后花园”的旅游开发中心区，也是南京都市圈新兴旅游景观区，区域旅游市场开发基本成熟。

②生态景观优势显著。汤泉镇是著名的苗木之乡，大地绿色景观极为丰富；境内山体视觉景观线清晰，山谷幽深，青翠环抱，景色原始；水体丰富，水库、湖泊众多；气候宜人，空气清新凉爽，拥有独特的森林绿肺与天然氧吧；有丰富的自然与人文遗存，包括寺庙、纪念园、古银杏；生态田园村落，长视觉景观优美宜人；境内拥有大量溶洞与岩洞，具有很高的景观开发价值。

③温泉资源独特。汤泉原名香泉，有十里温泉带，自然泉数量众多，区域内分布相对集中；温泉资源在长江流域独树一帜；温泉文化源远流长，民风民俗具有特色；温泉品类齐全，温泉与冷泉、硫磺泉兼备；温泉健身与药用价值高；温泉休闲、娱乐、度假开发空间广阔。

④旅游基础设施完备。交通便捷，长江三桥已经建成通车，过江隧道正在兴建，其它过江通道也在规划之中，与南京市、长三角主要城市交通连接非常便利；汤泉镇现有旅游服务设施初具规模，有若干知名温泉宾馆与度假村。

⑤具有一定市场认知度。南京本地市民对其温泉资源开发认知度较高；温泉品牌消费初步被市场认同。

（2）劣势

①资源分散，开发难度较大。各泉点之间分布距离较大，不利于集中开发；部分泉点地点过于偏僻，散布于农村田野，开发成本较高。

②产权不明，为后续开发埋下隐患。

③温泉开发功能单一，属低附加值开发。宝贵的温泉资源目前主要用于村民日常洗衣、洗菜、洗浴；个别用于养鱼与灌溉，处于原始利用状态，温泉资源附加值过低。

④粗放管理，导致可持续利用受限制。温泉资源开发自然粗放，没有明确的功能开发规划；温泉泉点形态渐趋恶化，开发机会成本加大。

⑤内部交通建设滞后，增加了开发成本与难度，也增加了游客的接近度。

（3）机会

①旅游休闲度假时代的来临。伴随着小康社会的建设，目前，中国旅游正从大众旅游休闲阶段向细分化旅游阶段转型，旅游休闲化趋势日益明显。

②汽车社会到来。包括南京在内的长三角地区城市私人汽车普及率直线上升，出游空间范围扩大，自驾出游成为旅游新时尚。

③生态健康型体验旅游消费日益盛行。旅游观念已经从观光型向体验型转化，游客关注生活品质的提升，回归自然、释放身心、健康休闲的生态旅游消费剧增。

④长三角旅游市场一体化。作为21世纪初20年战略机遇期内中国经济增长的发动机，长三角区域一体化进程加速，伴随着经济一体化、交通一体化、市场一体化，长三角旅游消费市场一体化已初具规模。

⑤温泉旅游认知初具品牌化。世界范围内温泉旅游消费已经成熟，对中国新一代旅游消费者有着极强的消费引导性与示范性。中国已经形成了初具品牌认知的温泉消费观念。

⑥汤泉镇的城镇化的机遇。汤泉镇是南京市新型小城镇和江苏省示范小城镇以及浦口区次中心，已被纳入南京市“三城九镇”发展战略，迎来了新一轮南京城市现代化发展的黄金机遇，其未来的产业布局、人口集聚、旅游开发机遇空前，不可限量。

⑦汤泉镇高尚居住区概念日益显现。浦口作为没有污染源的城区，越来越被南京人青睐，它的房地产价格一路飙升。汤泉已经开始吸引众多开发商与高尚居住消费者的注意力，其未来高尚居住区的概念日益清晰，为汤泉集聚高端人气奠定了基础。

⑧“绿色浦口”的建设成为汤泉发展生态产业的强大助推器。

（4）威胁

①汤山镇温泉的品牌壁垒。南京东郊汤山镇温泉久负盛名，其温泉疗养健身品牌深入人心，提高了汤泉温泉品牌消费的开发门槛。

②本埠企业对现有优势温泉资源的瓜分。包括大吉集团在内的汤泉镇现有的若干家温泉宾馆与度假村，抢占先机瓜分了现有的优良温泉资源，使得市场后入者开发成本加大，面临市场挤压，经营创新压力剧增。

③各种健康度假村的兴起与分流。南京江北旅游片区各种新兴健康旅游度假产品不断兴起，不可避免地截流了汤泉温泉旅游开发的资本资源，在一定程度上分流了未来的潜在顾客。

2．泉之魂——汤泉温泉开发的核心诉求

核心定位——山野情趣、露天风情、生态氧吧、人性回归

（1）山野情趣：强调汤泉新温泉旅游的山野田园特色，创造接触自然、欣赏田园景致的无缝隙机会，与现有的室内型温泉消费形成错位竞争。

（2）露天风情：必须强化诉求新温泉消费的露天型，晨风朝露、欣赏晚霞、仰望星空、释放心情、享受极致幸福。

（3）生态氧吧：强调绿色、原生态、纯天然、健康的消费休闲体验。

（4）人性回归：强调暂别红尘、抛却纷扰、境由心生，追寻天人合一、物我两忘、回归自然的终极生命体验。

定位语：温泉借我一宵醉，健康休闲不欲归。

3．点睛之笔——优先开发模式选择

（1）选择样板的依据

温泉资源的自然原始度；温泉资源的自身禀赋；温泉资源的环境融合度；温泉资源周边旅游设施的完备程度；温泉资源开发成本的可承受度；温泉资源功能的价值提升度。

（2）三个各具特色的温泉资源开发类型

·类型一：田野林趣——北斗七星泉

①定位依据

此处温泉属热泉，温泉原始度高，环境幽静，野趣十足，开发成本适宜，临近村庄便于停车。

②开发建议

将坐落于田野中央的已有温泉池与旁边的自然蓄水池集群整体开发，形态上按照北斗七星分布图建造七个错落有致、连通性的、似断实续的露天小温泉池，并于池岸开发建设七个原木结构的可供情侣佳人或朋友共度休闲时光的木屋。

提供简易体检、按摩、香熏、美容等服务项目。

·类型二：返璞归真——洁身洗心鸳鸯太极泉

①定位依据

此处温泉流量大，已具备初步的洗浴功能，且临近公路，交通便利，适宜开发成较大规模的公共温泉浴池。

②开发建议

将此处温泉池改造成为一个现代化的大温泉浴池，浴池形态类似于阴阳八卦图，沿其分割线用两米高的原木分割成男女两板块，取名：洁身洗心鸳鸯太极泉。

另一个小池开辟成1＋N温泉，N＝中药温泉、咖啡温泉、香熏温泉、水果温泉、名酒温泉、花草温泉，使之成为一个高尚理疗温泉馆，形成一个含有N个温泉消费主题的套餐，增加重复消费欲望。

在周边建造一排木质结构休闲度假木屋，供夜宿游客休闲娱乐憩息之用。

提供简易体检、按摩、香熏、美容、药疗、娱乐等服务项目。

·类型三：河塘鱼色——揽月问天忘忧泉

①定位依据

此处温泉旁现有大面积鱼塘，适宜垂钓观赏；地势较高，视野开阔，山林田水尽入眼底，景色和谐，怡人心神，令人忘忧。

②开发建议

拆除现有砖围墙，沿温泉一侧构造封闭、半封闭、开敞式的梯度半围合空间，其中沿路部分用苗木遮蔽，形成一个新月形绿色建筑空间。

于温泉视觉景观面，沿鱼塘在岸上建造若干原木结构的观景垂钓亭。

温泉西面位置建造一批原木结构的度假小屋。

提供垂钓、按摩、简易会议、培训等服务项目。

4．开发理念

开发理念——梯度开发，持续经营；主题化营运，品牌化管理。

（1）投资。由镇政府成立温泉旅游开发公司，投资开发三个样板温泉景点，成为带动下一轮温泉资源开发的支点。

（2）融资。由镇政府牵头，吸引本地村民入股，按不同类型、不同投资规模，结合农家乐、园林游，成片开发温泉资源。

（3）招商。政府规划，有限经营权转让，吸引国内成功的温泉开发公司来此兴办连锁型温泉旅游景点。或者吸引其他形式资本联合开发。

（4）赢利点。一是温泉消费，二是住宿消费，三是餐饮消费，四是理疗消费，五是娱乐消费等。

5．低投入、高收益开发模式

（1）杠杆模式。镇政府选择一个或两个野泉进行首期开发。理念先行，做出精品工程，通过精细的设计以及细致选择建筑材料、细致施工，最大限度降低开发成本。将精品样板温泉最大化营销，打包于汤泉“天籁香泉”温泉节招商样本，形成以一博多的杠杆开发模式。

（2）造势借力的开发管理模式。汤泉镇应整合全镇的温泉资源以及境内其他相关的历史、人文旅游资源，结合南京市相关的区县功能定位，以创建“汤泉温泉生态度假区”为载体，构筑南京“生态涵养示范先导发展区”。争取列入江苏省政府的生态省、南京市政府的生态市以及省市新农村建设项目，争取政府相关配套资金，赢得有关政策倾斜，并力争最终打造成国内有示范效应的生态城镇开发与可持续发展典型。

（3）BOT模式。把汤泉镇所有的温泉资源进行政府先期产权界定，然后开辟统一的BOT开发模式，最大限度降低政府投入成本，赢取外部资本进行资源的优化开发。

（4）借船出海开发模式。汤泉镇借助其享誉国内外的“中国苗木之乡”的品牌优势，把温泉作为其生态绿化概念中的独特资源优势，通过其分布海内外的苗木经营商渠道，扩大其温泉开发与招商的渠道，赢取外部资本与管理者的合作，形成产业大联盟，从而使温泉资源与苗木资源形成互动型投资开发。

（5）资源嫁接型开发模式。把汤泉镇的温泉资源与其他相关产业，如地产开发、度假区开发、生态造林开发、旅游景区开发等项目进行嫁接，实现1＋1招商及开发模式。此种模式政府几乎不需要投入资金。

（6）农家乐温泉游开发模式。把汤泉镇境内的温泉点，结合当地村民的农家乐旅游开发，打造成集乡土餐饮、垂钓、野外拓展、苗木认养、苗木栽培、温泉休闲、户外登山与野营等一体的农家乐旅游开发模式，政府出政策，积极引导农户投资以“农家乐旅游”为主题的旅游开发，并把温泉资源纳入到一体化的农家乐主题旅游开发模式之中，政府可以用有限的资金奖励与鼓励农民自主开发，起到四两拨千斤的妙用。

（7）聚木成林模式。吸引一家成功的温泉旅游经营管理企业，将汤泉所有的温泉资源整体招商给其经营管理，采取连锁型开发模式，以最大限度地提高汤泉温泉资源开发的效应与旅游品牌知名度。通过对于汤泉镇特色资源的分析，从定位、诉求、理念、内容、开发模式等方面，使资源最大化得到现实可行的开发，通过一系列策划，把温泉资源转化为现实的旅游产品，从而达到资源旅游化、旅游经济化的发展目标。

结　　语

城市风情旅游开发策划是一个取之不尽的宝库。“天地有情”，每个城市都有自然、历史赋予的个性化特色与资源，都有大量可资挖掘、整合的潜在的个性化的风貌、民俗与风物。万事靠智慧，每个城市都有机会培育出个性化的特色风情旅游项目。

【注释】

(1)陈放．中国旅游策划．北京：中国物资出版社，2003．18