房地产开发项目规划设计方案评价的特点

一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点

（一）评价主体的多元性

房地产开发项目规划设计方案，评价主体除开发者（开发企业）本身外，还涉及使用者（城市居民）、管理者（城市规划管理部门）、设计者和施工者。不同的评价主体，对方案的评价目标与准则往往不尽一样，因而导致不同的评价结果。

1.使用者

在上述众多的评价者中，最主要的是使用者，这是因为开发者欲获得良好的经济效益。其开发项目必须能得到使用者的认可。因此，使用者对开发项目的意见是极为重要的。

2.城市规划管理部门

城市规划管理部门从代表城市社会公众利益出发，以城市建设必须服从城市总体规划为原则，尽可能照顾到局部的特点，对设计方案进行评价，并通过行政审批认可后，项目才能建设实施。因此，城市规划管理部门对开发项目的评价意见也至关重要。

3.设计者和施工者

设计者和施工者对设计方案的理解和看法也是不容忽视的，前者通过构思，从开发项目的适用性、经济性和美观性等方面，表达开发者的意图；后者从建设实施的角度，对开发项目施工的可能性、功效进行评价，这两者都直接关系到开发项目的效益。因此，他们也是重要的评价者。

（二）评价目标的多样性

开发项目规划设计的目标不是单一的，而是多样的。评价规划设计方案，不能以经济效益目标作为唯一的标准，应同时兼顾社会效益和环境效益，以综合效益的好坏作为方案取舍的标准。

1.效益的综合性

由于城市中存在着广泛的外部性，城市中各项开发建设活动客观上对城市社会产生影响，为了提高房地产开发活动的外在效益和减少其外在成本，代表广大城市居民利益的城市规划管理部门必须在考虑土地利用的经济效益的同时，保证土地开发利用的社会效益和环境效益。

2.多目标密切相关

开发项目的经济效益、社会效益和环境效益三者之间有着密切的关系，既有矛盾的一面，更有统一的一面。如开发低档住房，虽然收益率较高档住房低，但用户多，需求量大，风险小，因而仍然能取得良好的经济效益；再如良好的小区环境可增加用户购房的吸引力。

（三）评价结论的不确定性

1.评价者的主观性

房地产开发项目规划设计方案标准的评价指标体系中，有很多指标难以定量描述，只能根据主观的判断来确定，评价者由于经验、价值观和专业水平存在着差异，往往对同一个方案，不同的评价者所作的评价结论也不尽一样。

2.项目未来情况的不确定性

对规划设计方案的评价，实际上是对方案实施后所取得的效益进行评估，由于设计方案未经实施，因而对未来情况难以准确描述，只能通过评价者对规划设计的图纸、模型等来进行分析、设想，从而作出主观判断。因此，很难保证这种预测性的判断是非常准确的。