房地产产品流通环节的经营

二、房地产产品流通环节的经营

通过一系列的开发行为，房地产产品形成之后，便作为一种特殊的商品进入房地产流通领域。

流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容，是房地产企业能否收回成本、获得预期利润的关键，决定着房地产企业经营的成功与失败。

（一）房屋销售

房屋销售，是指房屋作为商品实行的买卖行为。房屋销售是房产交易的一种基本形式，是房地产开发企业经营过程的最后阶段，是企业能否收回生产成本、实现产品价值、获得利润的关键所在。

房屋销售分为住宅房屋销售和非住宅房屋销售两类。影响房屋销售的因素很多，其中影响最大的因素就是价格。商品价格一般由价值规律来决定，但是房屋是一种特殊的商品，其价格构成是复杂的，并且这些构成还因时因地而变，加上具体用途的不同，理论价格与商品价格往往会有一定的差异。此外，由于位置的固定性，房屋作为不动产在流通过程中不能以实物形式在买卖双方之间转手，而只是房产证上使用权属上的变更。

（二）房屋租赁

房屋租赁，是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为。房屋所有人或经营者称为出租人，房屋使用者称为承租人。承租人定期向出租人交付一定数额的租金，并从出租人那里取得房屋在租赁期内的使用权，而房屋的所有权属不变。

与房屋销售一样，房屋租赁是房地产企业以房屋为商品，进入流通领域，实现房屋价值置换的又一种形式。所不同的是房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。

与发达国家相比，我国城市居民收入水平和消费水平还有一定的差距，而房屋价值金额较大，使用年限长，房地产企业通过房屋租赁，使房屋以另一种形式进入流通领域，以满足城市居民对住房的消费需求，同时也适应城市各项事业对房产的需要，这对解决我国居民的住房问题是非常有效的。

房产经营者通过收取一定的租金来实现房屋的交换价值，租金的确定要依据国家的房产政策、房屋的用途、市场供求关系的变化来确定，同时还应考虑原有的房产租金水平、居民收入与消费结构等因素的影响。

（三）其他经营形式

随着我国住房制度改革的深入，市场经济的发展，在房地产市场上涌现出了更多的房产经营形式。

1.房地产抵押

房地产抵押，是指房地产抵押人以房屋所有权与土地使用权的契约作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息的经营形式。抵押权人只能按期收取本息，而无使用房屋的权利，待借款本息全部还清，抵押人收回契约，抵押方告结束；当抵押人不能如期偿还本金和利息时，抵押权人有权处分抵押物，并优先获得贷款的本金和利息。

个人的房地产抵押贷款，是目前解决居民一次性付款购房困难的一种有效手段，通常由各级银行作为抵押权人，实施时应书证齐备、手续清楚、责任明确，并遵守平等、互利、协商一致的原则。但是由于我国房地产金融市场发展尚不成熟，住宅抵押贷款还存在一些有待探讨的问题，如借贷组合选择的优化、抵押贷款保险业务的不成熟、抵押贷款二级市场不活跃等问题。

2.房地产典当

房地产典当，是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定期限交给承典人，使出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。典当期间，承典人所付典金不计利息，出典人典出的房地产亦不收租金。典期届满，出典人退回典金，赎回房屋，典当权便告消亡，这种典当也称“活卖”。如果出典人逾期不赎，则将丧失房地产产权，被视作卖断，这种典当称为“绝卖”，此时房地产所有权转移给承典人，典当关系亦告结束。

同样都是房地产作为抵押物实行的借贷关系，但房地产典当与房地产抵押有着明显的不同：房地产抵押时，房地产的产权归房屋所有人，债权人只是按期取回本息，并无占有、使用房屋的权利；而房地产典当期间，房地产产权归承典人所有，承典人不收利息，享有房屋的占有、使用、收益和管理权。

典当交易的结果，使房地产所有权人多余的或暂时不用的房屋使用价值得以实现，又解决了的确需房屋使用、手头握有资金的人对房屋消费的需求，从而缓解了房屋的供求矛盾。同时，它也使一部分社会闲散资金得以利用，缓解资金的供求矛盾，从另一个方面促进了房地产业的发展。

3.房屋置换

房屋置换，是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规，以房屋互换为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。房屋置换，包括两种形式，一是房屋所有权与土地使用权的转换；二是仅房屋使用权的转换。

房屋置换应遵循平等、自愿、互惠互利、协调一致的原则，签订换房协议，按房屋交易有关规定进行。