不容忽视合同条款的细小差异

三十三、不容忽视合同条款的细小差异

［案例简介］

××房地产有限公司制定的《商品房买卖合同》中第八条规定：

1.若本商品房产权登记面积中套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积误差比绝对值在4%以内（含4%）且本商品房建筑面积误差比绝对值3%以内（含3%）时，即以建筑面积及其误差比绝对值为依据据实结算房价款。

2.若产权登记面积中套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积误差比绝对值超过4%（不含本数）时，买受人有权在本合同约定的房屋交付前15日内提出书面退房申请，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期存款利率付给利息；买受人未在交付前15日内提出退房申请的，视同已接受本合同项下的商品房。

［律师说法］

1.开发商提出“套内建筑面积误差比绝对值4%以内、以外的界定”对购房人不公平。

购房者与开发商签定商品房预售合同时，无论是套内建筑面积或者建筑面积差异最好以3%为标准界定。“3%”由来有因，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。开发商提出了买房人只能退房，没有约定不退房的规定，对购房人不利。开发商提出：若产权登记面积中套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积误差比绝对值超过4%（不含本数）时，买受人有权在本合同约定的房屋交付前15日内提出书面退房申请。开发商没有约定如果购房人同意继续履行合同时如何处理，其实际上就是只给了购房者唯一的选择，那就是退房。

2.开发商提出购房人应在“房屋交付前15日内”提出书面退房申请，对购房人不利。

开发商提出：“买受人有权在本合同约定的房屋交付前15日内提出书面退房申请，买受人未在交付15日内提出退房申请的，视同已接受本合同项下的商品房”。购房人在房屋交付前很难知道房屋套内建筑面积或者建筑面积差异，又如何能在房屋交付前15日内提出退房申请？而如果在上述日期内不提出的则视同接受的约定则更是显失公平。开发商上述提法，使得购房人的退房要求在实践中很难实现。

3.开发商提出买受人未提出退房申请的，视同已接受本合同项下的商品房，对购房人不利。

按照开发商的提法，购房人因为在现实操作中难以退房，最后只有被迫以建筑面积及误差比绝对值为依据据实结算房价款。按法律规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，购房者无需为超出套内建筑面积或建筑面积3%部分支付房款的，而如果按照开发商的约定，购房者就不得不额外掏钱；而房屋实际面积小于合同约定面积的，开发商本应将面积误差比超过3%部分的房价款双倍返还给购房人，而按照开发商的约定，购房人却仅能拿回一半的房款，得不到应有的赔偿。

4.对退房款按银行同期存款利率付给利息的约定对购房人不利。

开发商在消费者退房前实际上是占用了购房者的资金，所以按照退款日同期银行固定资产贷款利率来计算利息，对购房者来说是公平合理的。

［笔者提醒］

1.认真审核与开发商签定的商品房买卖合同的每一个条款。

开发商往往更改合同的某个字眼就会给购房者的权益带来极大的损害。如对违约金计算方法、计算比例的约定，对房屋交付验收条件的约定，对退房条件的约定，对建筑面积计算标准和差异处理的约定等都是需要严格审查的范围。

2.熟读商品房买卖相关法律规定，或请专业人士协助签定合同。

消费者因不具备专业知识，往往难以识别出开发商在合同上做的小手脚。因此消费者在购房前一定要全面了解一下购房相关法律知识，或者是请专业的律师协助购房。