村民集资房买不得

一、村民集资房买不得

［案例简介］

某房地产开发有限公司雇用售楼人员在街上发放宣传单，其宣传材料中称某市郊区一花园住宅小区“平价房特价出售”，“起价800元”，“红线用地的集资房，报建手续完备，70年使用权等”。许多市民前去看房，售楼员告诉购房者该小区的房子是村民集资房，但他们公司已经将其“买断”了，市民都可以买，交房后保证可以发楼房使用证。虽然该小区处于市郊，但看到其房价确实很低，许多市民纷纷购买。

2003年1月，房子交付后，开发商向买房人颁发了《楼房使用证》，盖着当地居委会和合作开发公司双方的公章。《楼房使用证》前后均附有相关说明：该房原则上不得转让或转卖，若要转让或转卖，需经向阳村居民居委会同意；该房使用权70年，如果日后，政府规定要缴纳税费与补地价，由乙方（购房者）负担。

3月该小区内业主收到政府的公告，业主被告知，该小区是未经政府规划部门审批擅自兴建的违章建筑，将受到政府的严肃处理。此外，政府公告中明确表示近期将对该小区进行拆迁，要求住户迅速搬离。众多业主还没有来得及住进新房，就面临着强行拆迁的尴尬境地。当业主到开发商处要求赔偿时，发现开发商已人去楼空。随后，业主们到市国土资源管理局、市房产交易登记中心了解到：按国家有关规定，该花园小区住宅楼所属土地未经征用转化为国有，属农村集资建房，是在集体所有制土地上兴建的未经城市规划行政主管部门审核，擅自动工兴建，并公开对外销售的住宅。由于该公司使用的土地为集体土地，没有国有土地使用证，因此，该楼盘的住宅根本就不能对外出售。

［律师说法］

1.村民集资房不能买。村民集资房是在农村宅基地上兴建的，属于违法用地和违章建筑。按照我国土地法的规定，宅基地属于农民集体所有，农民个人只拥有使用权。集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得，所以不能按商业用地的方式出售。宅基地上面的建筑物也只能转让给同一集体内村民。国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中明确规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。村民集资房基本上办不了“房产证”。

2.如何识别村民集资房呢？

（1）村民集资房是在集体所有制土地上建设的，不能提供国有土地使用证。

（2）村民集资房不能提供《商品房预售许可证》，土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证。

（3）村民集资房常不通过正规渠道做广告宣传，一般自行印制宣传单雇人沿街发放，宣传单上也一般不标明开发单位、建设设计单位。

（4）村民集资房有三种开发形式，一种是开发商以购买“宅基地”形式开发的“集资房”，二是镇政府及村民委员会统筹建设的“集资房”，三是村委会与开发商合作建“集资房”。其中，第三种方式最为常见。

（5）村民集资房不采用国家制定的预售合同范本，一般是自行草拟印制的协议。

（6）购房人需一次性付款。因宅基地不能买卖，银行不会为购买集资房办理按揭贷款。

（7）颁发的《楼房使用证》是村委会与开发单位自行印制的。不是国土部门和房产部门颁发的正规证件。

（8）房屋质量较差。

3.购买村民集资房的后果。

（1）拿不到房产证。

（2）拿到的村委会与开发商自行印制的《楼房使用证》不具有法律效力。

（3）即使有宅基地使用权但无法上市交易，也无法得到银行按揭。

（4）被列为违章建筑，面临拆迁的风险。

（5）最理想的是该项目经国土资源管理部门同意补办土地出让手续，由集体土地通过征用的方式转为国有，最后拿到房产证。这是最理想的后果，但只在理论上存在，实际情况鲜有发生。

［笔者提醒］

1.不要贪图便宜购买城中村的村民集资房。

2.对没有预售许可证的房屋不要购买，不要相信开发商的办证承诺。

3.只有国土资源局和房地产管理权局才有权颁发国有土地使用权证和房产证。其他任何单位颁发的房屋产权证书都不具备法律效力，不受法律保护。