激情的释放与短暂的辉煌

第三节　激情的释放与短暂的辉煌

——20世纪90年代前期房地产热潮的反思

东风来了,猛虎也下山了

一、公积金制度的推行与福利房分配的逐步取消——住房制度的深化变革

进入20世纪90年代的第一年,我国就传出了全面推行住房公积金制度改革的明确声音,此后,政府通过多个文件进一步明确了城镇住房制度变革的大方向,并在上海等地正式实施以公积金制度为核心的住房制度变革。此外,城镇住房的商品化发展也在继续,住房的福利性分配也被逐步取消,并向货币化分配方式逐步转变,我国住房制度的变革,为房地产的快速发展,积蓄着需求的潜力和制度的支持。

二、土地使用权的放开——房地产投资热的催化剂

1990年5月19日,我国国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发成片土地暂行管理办法》两个条例文件,规定我国城镇国有土地可以出让并进行转让。这一规定一经出台,立刻带动了各地的开发热潮,解决了房地产业发展的一个最基本的生产要素来源问题。

土地,是房地产产品生产的最重要的生产要素,城镇国有土地使用权的放开并进入市场,成为我国90年代初那一轮经济开发热和房地产开发热的重要催化剂。此后,我国房地产开发公司的数量在1991年和1992年快速增长,带动了房地产投资的增加和房地产市场与行业的蓬勃发展。

三、“胆子再大一点,步子迈大一点”——政策环境的宽松与思想的解放

在1992年邓小平南巡和“胆子再大一点,步子迈大一点”的号召下,我国城市土地开发与房地产开发用地的政策进一步放开和明确化,土地使用权和所有权明确分离开来,并正式进入市场流通。改革开放总设计师的号召,对人们思想的进一步解放和政策环境的改善,起到了巨大的推动作用。

市场经济体制的建设与房地产市场的快速启动

1992年,党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的改革目标,并将加快建设与完善市场体系作为政府的重要任务,市场经济的思想开始逐步为社会各阶层所接受。

土地使用政策的改革,“胆子再大一点”鼓励和市场经济体制建设目标的确立,从多个方面激起了人们投资的热潮,特别是土地市场的逐步放开和开发区建设的快速发展,使得一时间,整个社会投资建设房地产的热情被激发出来,我国房地产市场快速启动。我国从改革开放初期就开始酝酿的住房改革和经济改革积蓄起来的人们对房地产投资的渴望,一下子终于释放出来。

当然同一时期,其他产业投资热点的相对缺乏,无疑也在一定程度上对房地产投资热的迅速兴起,起到了推波助澜的作用。

开发区热——再添几把火

激情与梦想,不仅仅在个人与社会经济单位之中升腾,各地政府也在千载难逢的大环境中,开始大规模建设与开发。上海、北京、广州等大城市纷纷建立开发区,大规模出让土地,鼓励房地产的投资与开发,沿海地区的开发区热潮还快速蔓延到全国,先是内陆省区的省会城市纷纷建立开发区,后来甚至连偏远县市也掀起了投资开发区的热潮。最大的特区海南和北海更成为这一时期开发区和房地产开发热的典型代表,政府带头掀起的开发区热,确实带来了大量的资金,使全国的房地产开发热不断升温。

四、金融机构的参与——开发资金的源源流入

政府建设开发区的热情和思想环境的逐步开放,也吸引了社会越来越多的关注,特别是各级金融机构,也纷纷表现出了对房地产投资的热情与参与,这也成为我国房地产热的一个重要的资金来源(图22)。据统计,1992年我国金融机构净拆出资金量大幅度上升,比1991年增加了近600亿元,而这些增加的金额,有相当大的一部分流进了房地产市场,同时还有大量的中长期贷款也流进了房地产市场,为房地产市场的火爆起到了推波助澜的作用。

图2-2　过量资金进入地产市场

据估计,1992年我国通过各种途径流入房地产市场的资金超过了1 000亿元,而同期全国基本建设投资总额,也只有3 012亿元。大规模资金的注入,无疑是房地产红火的一个重要原因。

投资饥渴,还是理性缺失——谁打开了潘多拉的魔盒

1992年前后的这股房地产开发热,不仅热了政府,也躁动着企事业单位和许多老百姓的心,多年被压抑的投资激情,一下子似乎终于找到了理想的投资场所。这一时期,大批国有、集体和乡镇企业带着投资的激情和冲动,冲进了房地产这一洪流中来。许多冶金、化工、进出口、旅游、信托等诸多领域的企业依托自己的资金优势纷纷进入房地产开发领域,成为这一时期我国房地产开发公司中的主力军。不可否认,这样进入房地产行业中的一些公司还是很有实力的,但投资的躁动和市场的不规范,使得这一时期的房地产市场的进入门槛非常低,不需要资质,不需要技术,只要有资金,甚至没有资金只要能想法设法拿到一块地的人或公司,都可以在房地产市场里过把瘾。

更有许多带有创业梦想的人,带有投资激情的人,甚至带有投机目的想一夜暴富的人,一时间都纷纷登场,中国房地产市场在这一时期,演绎出了许许多多的故事,自然也有让许多人不堪回首的往事与回忆。

是谁,打开了潘多拉的魔盒,引发了中国1990年代初的房地产投资狂潮,仅仅是一种投资饥渴或理性缺失带来的吗？

不可否认,一哄而上,盲目跟风,也是1990年代初我国房地产市场后来发展过热的一个重要原因,当失去了个人的理性的判断,仅仅根据潮流做出投资或其他决定时,这种理性的缺失本身,就蕴藏着市场的不规范、不健康。

五、媒体鼓动与炒作——成也萧何,败也萧何

一个市场的快速兴起,向来都不缺少媒体的关注,而1990年代初我国的这轮房地产热潮,也格外得到了媒体的关注与鼓动。

政府的豪情、社会的激情,都快速感染了媒体。各地纷纷建立起来的开发区、不断兴起的房地产开发热和许多人房地产梦的实现,都得到了各地媒体的大量报道和渲染,“房地产永远都是升值”的观点充斥于全国各种房地产类的报纸与刊物上,许多人一夜梦成的传奇故事的渲染,似乎让每个人都感受到梦想其实并不遥远。这种政府、民众、媒体激情的相互感染,当梦想离人们似乎非常近的时候,理智与判断就会暂时离开人的大脑。泡沫的产生,也就不可避免。

不可否认,这一时期我国房地产市场的快速启动与发展,离不开媒体的宣传与鼓励。但当几乎所有的人都具有了无比的激情时,媒体不是给予适当的降温并促使理性的回归,而是继续炒作时,那么房地产过热的责任,媒体也就难逃干系。

六、供给推动的市场短暂繁荣,留下的不仅仅是反思

当人们被激情与梦想充满的时候,辉煌也就会很快逝去。国家的宏观调控和投资理性的逐步回归,使我国房地产市场的开发热潮快速降温,1994年后房地产投资的增幅快速回落,降到44%,1995年又进一步回落到21%。这次房地产的热潮,就这样来也匆匆,去也匆匆了,但留下的,却有无尽的反思。

不可否认,1990年代初的这一轮房地产开发热潮,带动了我国房地产业的快速发展。这是市场长久等待与力量积蓄的一次快速突破,这次突破后,我国房地产业才真正进入市场化、商品化和产业化发展的轨道,尽管有些沉重的代价。

同时,各地市政建设也在土地出让热潮中得到快速发展,政府利用出让土地获得的资金以及房地产开发建设的热潮,迅速进行了城镇基础设施建设,城市的面貌和布局得到了很大的改观。

但应该看到的是,这种大规模的超常规的快速发展,给我国房地产市场、市政建设及许多其他方面,也留下了许多痛苦的反思。

——土地的大量批租,导致的大量耕地资源的浪费与国家利益的流失。大量一轰而起的开发区,圈了大量的耕地,但开发热之后,大片原来优质的农田被荒弃。据统计,广州仅这一时期批出的规划红线图面积近3 000万平方米,按正常的容积率和建设速度计算,至少可供7年使用。而许多小城市,土地规划不科学,急于发展并想利用土地生财,大量超限度的供应批发土地,这不仅造成了土地供应市场的失衡,还导致了大量土地资源的浪费。

——大量的政府投入没有回报,大批项目下马后已经出让的土地使用出让金无法收回,各地政府为开发区的许多先期投资,很多打了水漂。

——大量社会投资流失,房地产开发资金无法按时回笼。由于市场容量有限,需求增长并没有达到同步的增长,这种房地产投资热潮带来的直接后果,就是房地产市场的供过于求,投资资金的回收困难。

——烂尾楼与空置楼大量积压,市场供给的大量增加和供需不平衡的发展,再加上国家宏观调控的实施和银行资金链的断裂,开发商的后续资金不足,导致大量烂尾楼的存在,这种烂尾楼不仅影响了城市景观,更重要的是占用和浪费了大量的资金。还有许多楼盘虽然已经建好,但由于市场的原因也只能空置。烂尾楼和空置楼的大量存在,导致了大量社会资金被占用,银行贷款成为坏账、死账,这也成为我国银行系统坏账增多的一个原因。

烂尾楼和空置商品房的遗留问题,在有些地方,特别是海南和北海等地,直到进入新的世纪,还依然存在。2001年,海南海口市的“半拉子”工程还有300多处,涉及面积1 209万平方米,三亚市还在为处理停建多年的烂尾楼问题而想方设法。楼市泡沫的苦果,人们还没有完全解决。

难以想象,仅靠市场经济规律的正常作用,仅靠产业间的比较收益差别,市场这只无形的手会有这么大的吸引力,将全民的注意力在这么短的时间里都吸引到房地产市场中来。应该说,市场这只无形的手、政府有形的手以及媒体宣传和部分人的投机心理等多方面的原因,使人们汇成了一股洪流,滚滚而来,共同营造了我国房地产的这一短暂辉煌,也共同创造了这一个泡沫。

1990年代初我国房地产市场的短暂辉煌和泡沫,是典型的供给推动的繁荣,这种繁荣从其产生之初,就不可避免地潜伏着市场的危机,没有需求的强有力支持,繁荣带来的就只有是泡沫。这次短暂的辉煌,留给了我们无尽的反思,对市场理性回归的呼唤,成为房地产业健康发展的必然。