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办理过户手续的诉讼请求能否获得支持

时间:2022-05-26 百科知识 版权反馈
【摘要】:——黄某某、凌某某诉张某某、王某某房屋买卖合同纠纷上诉案[11]关键词:抵押,履行不能,涤除权问题提出:在标的房屋上设定了抵押权的情况下,房屋买卖合同效力如何?

——黄某某、凌某某诉张某某、王某某房屋买卖合同纠纷上诉案[11]

关键词:抵押,履行不能,涤除权

问题提出:标的房屋上设定了抵押权的情况下,房屋买卖合同效力如何?抵押权的存在可否认定为履行不能,买受人要求继续履行合同、办理所有权转移登记手续的诉讼请求可否支持?

裁判要旨:当事人就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效,签约双方均应按约履行。现买受人诉至法院提出要求判令出卖人继续履行合同以及出卖人与抵押权人一起注销抵押登记及办理房屋过户手续等诉讼请求,但鉴于系争房屋上设定了诸多抵押,继续履行合同客观上存在障碍,因此,买受人要求继续履行合同等诉讼请求无法实现。

原告(上诉人):黄某某、凌某某

被告(被上诉人):张某某、王某某

原审第三人:甲银行、杨某某

2011年7月,张某某、王某某登记为上海市松江区洞泾镇××弄××号701室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。2013年8月21日,黄某某与张某某、王某某一方签署《房屋买卖定金合同》,约定张某某、王某某将系争房屋以146.80万元价格出售给黄某某。合同对其他事宜进行了约定。当日,黄某某向张某某交付了定金2万元。

凌某某与张某某于2013年10月13日签订《房屋买卖定金合同》,约定张某某、王某某将系争房屋以145万元价格出售给凌某某;凌某某于2013年8月21日支付定金2万元,于2013年10月14日前支付85万元作为首付款,于2013年10月30日前支付10万元,于2013年11月10日之前即办理过户当日支付48万元;税费各自承担;房屋价格按照本合同为准;双方于2013年10月15日前签订《上海市房地产买卖合同》。该合同对其他事宜进行了约定。张某某代王某某签署了该合同。

2013年10月13日,凌某某、黄某某与张某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定由张某某、王某某将系争房屋出售给凌某某、黄某某,转让价格为122万元,双方确认于2013年11月10日前办理过户手续,张某某、王某某应于2013年11月10日前腾出房屋并通知凌某某、黄某某进行验收交接。该合同对其他事宜进行了约定。王某某表示认可该合同。同日,凌某某向张某某交付了房款85万元。

2013年11月,黄某某、凌某某诉至原审法院,请求判令:1.解除双方于2013年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.张某某、王某某返还凌某某、黄某某购房款87万元;3.张某某、王某某按照人民银行同期贷款利率向凌某某、黄某某支付上述金额自2013年10月14日至法院判决日止的违约金。审理中,黄某某、凌某某变更诉讼请求为:1.判令继续履行双方之间于2013年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.判令张某某、王某某清偿位于系争房屋上抵押权人即第三人的债务;3.判令张某某、王某某及第三人于债务清偿之日办理房屋抵押登记注销手续;4.判令张某某、王某某于抵押登记注销之日协助黄某某、凌某某办理房屋过户手续;5.判令张某某、王某某支付逾期办理产证的违约金(以已付房款87万元为本金,按照人民银行同期贷款利率标准,自2013年11月11日计算至本判决生效之日止)。

第三人甲银行与张某某、王某某于2011年6月30日签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》,约定张某某向甲银行借款85万元。合同对其他事项亦作了约定。王某某作为抵押人也签署了该合同。2011年7月,第三人甲银行被核准登记为系争房屋的抵押权人,登记的债权数额为85万元。

2013年1月30日,张某某、王某某与第三人杨某某签订《抵押借款协议书》,约定张某某、王某某向第三人杨某某借款30万元,并以系争房屋进行抵押。该协议书对其他事项作了约定。公证处于2013年1月30日就上述《抵押借款协议书》出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。第三人杨某某于2013年2月被核准登记为系争房屋的抵押权人,登记的债权数额30万元。2013年12月23日,公证处就有关上述《抵押借款协议书》出具了执行证书。

审理中,黄某某、凌某某提供了一份2014年1月10日的《协议书》。该《协议书》载明:“甲方为凌某某、黄某某,乙方为李某。因凌某某通过A公司购买松江区洞泾镇××弄××号701室房屋买卖产生的纠纷,经与凌某某协商一致同意解决处理张某某房屋抵押人民币:叁拾万元整,现有李某垫资拿出人民币:壹拾肆万元整,张某某拿出人民币:壹拾肆万元整解决叁拾万抵押。张某某银行贷款人民币:捌拾伍万元整有凌某某自己解决,之后B公司协助办理产权过户,还银行贷款有凌某某承担。如果凌某某跟张某某要到钱,与李某各分得百分之五十。从此双方不得无故影响双方的正常营业和正常生活,如果干涉影响到B公司和C公司的营业,凌某某无条件于三天之内还给李某人民币:壹拾肆万元整。如果李某影响到凌某某的正常生活,三天之内也无条件赔偿壹拾肆万元整”。黄某某、凌某某陈述,中介方李某曾退还黄某某、凌某某房款14万元,张某某、王某某曾退还黄某某、凌某某房款2万元,用于归还张某某、王某某欠第三人杨某某的借款,但实际并未归还给第三人杨某某。

审理中,法院曾向黄某某、凌某某释明系争房屋上尚存在抵押登记,系争房屋不具备过户条件,并询问了黄某某、凌某某是否要求变更诉讼请求,即提起解除合同的相关诉讼请求,但黄某某、凌某某坚持其要求继续履行合同的相关诉讼请求。

原告(上诉人)黄某某、凌某某观点:原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效,应当受到法律的保护。现由于系争房屋存在抵押登记而影响房屋过户,原告完全有权要求清偿债务并注销抵押登记。至于被告是否有能力清偿债务并注销抵押登记是执行阶段的问题,同时原告在一审中也曾表示如果被告不能清偿抵押权人的债务,原告同意也有能力代为清偿,合同继续履行不存在障碍。

被告(被上诉人)张某某、王某某观点:愿意继续履行与黄某某、凌某某之间的房屋买卖合同,同意将房屋过户给黄某某、凌某某。关于违约金,由法院依法判决,现在无力承担。第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称甲银行)述称黄某某、凌某某无权要求张某某、王某某清偿欠第三人甲银行的债务。在张某某、王某某欠第三人甲银行的债务清偿前,不得注销抵押登记。第三人杨某某述称,系争房屋上尚有抵押登记,在债务未清偿前,抵押权一直存在,房屋买卖合同客观上无法继续履行。第三人杨某某已经就其债权向法院申请执行并进入了执行程序,黄某某、凌某某并无要求张某某、王某某清偿欠杨某某债务的权利,黄某某、凌某某也无权要求张某某、王某某注销抵押登记。关于违约金,由法院依法判决。

第三人甲银行观点:抵押借款合同已经法院判决并生效,只要对方支付还款、利息及相关费用,则甲银行可以配合注销抵押。

第三人杨某某观点:杨某某依据强制执行公证文书申请强制执行,但计算至2013年10月29日仍有300000元本金、21600元利息、27900元违约金以及自2013年10月30日起至实际还款日止的按照银行同期贷款利率4倍计算的300000元本金的逾期还款违约金,只要对方能够清偿债务,则杨某某也同意配合办理房屋过户手续。

一审法院观点:黄某某、凌某某与张某某、王某某之间所签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效,合同当事人均应当恪守履行合同义务。关于房屋转让价格,虽然《上海市房地产买卖合同》约定房屋总价为122万元,但根据2013年10月13日《房屋买卖定金合同》所作的房屋价格按此合同为准的约定,房屋总价应当以145万元价格为准。

关于黄某某、凌某某起诉要求判令继续履行合同以及张某某与王某某清偿位于系争房屋上抵押权人即第三人的债务、张某某与王某某及第三人办理房屋抵押登记注销手续及协助办理房屋过户手续等请求,因系争房屋上尚存在抵押登记,目前继续履行合同存在障碍,尚不具备继续履行的条件,故黄某某、凌某某所提出的上述请求,法院均不予支持。如果在上述抵押登记涤除后,且合同继续履行具备条件时,黄某某、凌某某可另行起诉。

关于黄某某、凌某某要求张某某、王某某支付逾期办理产证的违约金的诉请,因双方并未约定逾期办理产证的违约金,故黄某某、凌某某此项诉请无合同依据,法院亦不予支持。

一审法院判决:驳回原告黄某某、凌某某的诉讼请求。

二审法院观点:上诉人黄某某、凌某某与被上诉人张某某、王某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效,签约双方均应按约履行。现黄某某、凌某某诉至法院提出要求判令张某某、王某某继续履行合同以及张某某、王某某与第三人甲银行、杨某某一起注销抵押登记及办理房屋过户手续等诉请,但鉴于张某某、王某某在系争房屋上设定了诸多抵押,继续履行合同客观上存在障碍,因此,黄某某、凌某某要求继续履行合同等诉请无法实现。而一、二审审理中法院均主持进行了调解,但各方当事人最终未能达成一致意见,系争房屋过户仍存在障碍,尚不具备继续履行合同等条件,在此情况下,上诉人黄某某、凌某某的诉请,法院实难支持。原审据此所作判决并无不当,法院依法应予维持。上诉人黄某某、凌某某的上诉请求,缺乏依据,法院难予支持。据此,判决如下:驳回上诉,维持原判。

1.设定抵押权房屋买卖合同的效力

根据《物权法》第15条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这一规定明确了不动产物权变动的原因与结果相分离原则,物权转让行为不能成就的,并不必然影响物权转让的原因即债权合同无效。黄某某、凌某某与张某某、王某某之间所签订的《房地产买卖合同》,作为不动产物权转让的原因行为,是一种债权形成行为,并非不动产物权变动行为。

《物权法》第191条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”《担保法》第49条第1款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”前述条文关于未经抵押权人同意或者未通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为,换言之,未经通知抵押权人的物权转让不能发生物权变动的结果,但物权转让合同是有效的。当事人可以通过在合同中约定完善物权转让的条件,来促成转让行为符合法律规定。最高人民法院有关司法政策持同样立场,《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年6月)第8条规定:“未经抵押权人同意转让抵押财产的,不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销,请求解除合同的,应予支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的,根据当事人的过错程度等予以确定。”可以说,房屋抵押期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

2.设定抵押权房屋买卖合同的继续履行

依照《房屋登记办法》第34条的规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,需要“提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的是书面文件、他项权利证书”。若无法提交上述材料,则无法办理所有权过户手续,房屋买卖合同无法继续履行。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未能消灭抵押权的,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。

抵押权无法消除,构成履行不能,如果买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,则法院应当向其释明,告知其变更诉讼请求,当事人坚持诉讼请求不予变更的,人民法院应当驳回其诉讼请求。

需要注意的是,此种情况虽属履行不能,但并非永久履行不能。如果买受人依据《物权法》的规定行使涤除权,法院应予准许,并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权,再将该部分款项从未付购房款中予以扣除,待抵押权消灭后再为买受人办理房屋所有权转移登记手续。[12]买受人要求出卖人继续履行房屋买卖合同的请求得以实现。在程序上,抵押权人可以作为第三人参加诉讼。

有的房屋买卖合同中,买卖双方实现约定买受人负责涤除因房贷而在标的房屋上设定的抵押,审理此种合同纠纷时,可以将贷款银行追加为本案第三人,在买受人能够按照合同约定涤除抵押权的,人民法院可以判决支持买受人继续履行合同的诉讼请求。本案中,二审法院以涉案房屋存在多重抵押、涤除抵押权存在障碍为由,没有支持原告继续履行的诉讼请求,但从原告有意涤除抵押权并代为清偿,以及第三人甲银行、杨某某的意思表示来看,本案裁判结果尚有进一步探讨的空间。

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