审慎拓展使用权

根据《物权法》规定，宅基地使用权权能明显小于土地承包经营权权能。在人口不流动、房地不流转的情形下，仅赋予宅基地使用权占有、使用权能，问题并不突出。然而，随着农村人口流动越来越多，宅基地财产价值不断上升，特别是贯彻落实十八届三中全会《决定》关于“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求，拓展宅基地使用权权能、扩大农房和宅基地交易半径势在必行。推进这项改革，必须把握好提高农房和宅基地可交易性与防范城市资本到农村炒作农房、圈占宅基地之间的平衡。应根据宅基地使用权获得途径的不同，实行差别赋权：对基于成员权依法免费申请获得的宅基地原始使用权，可赋予其较充分权能；对通过各种流转方式获得的宅基地继受使用权，只应赋予其相对有限的权能。

对基于成员权免费申请获得的原始使用权，可赋予其70年的排他性控制和支配的权利；70年使用权到期后，如果家庭成员仍有在农村居住的，可免费延长一个使用周期。对通过流转方式获得的继受使用权，赋予其房屋存续期内的排他性控制和支配的权利，但不得超过剩余使用期；剩余使用期到期后，即使房屋没有损毁的，宅基地所有者有权收回宅基地，并对房屋给予适当补偿。

对基于成员权免费申请获得的原始使用权，在取得建设规划许可的条件下，可维护、改造宅基地上的现有房屋，也可利用宅基地重新建设住房。对通过流转方式获得的继受使用权，只能使用和维护宅基地上的现有房屋，不得利用宅基地重新建设住房。

对基于成员权免费申请获得的原始使用权，可通过有偿流转获取收益，有权获得国家征收时给予的土地补偿费，有权获得国家安排的农房改造扶持资金，有权获得重大自然灾害造成损失时国家给予的救助。对通过流转方式获得的继受使用权，不能产生任何收益。

对基于成员权免费申请获得的宅基地原始使用权，允许其有偿退回给集体经济组织，对随宅基地使用权一并退回的房屋应给予适当补偿；现阶段，允许宅基地使用权随住房财产权一并出租、转让给集体经济组织内部成员和符合条件的外部人员，允许宅基地使用权随住房财产权一并继承、赠予和抵押、担保，但宅基地使用权不得单独继承、赠予和抵押、担保、转让；从长远看，放宽农民住房财产权转让的受让人范围，允许宅基地使用权单独转让。对通过流转方式获得的宅基地继受使用权，允许随住房财产权一并抵押、担保、转让，但不得单独抵押、担保、转让。