承租人的权利和义务

第八节　承租人的权利和义务

主题案例1

李某与江苏某宇公司房屋租赁合同纠纷案^[64]

案情回顾

2005年10月22日，本案当事人某宇公司承租某艺公司厂房，某艺公司同意其转租并装修，但不得损害厂房主体结构。2006年11月14日，某宇公司将厂房转租给李某。转租期间，厂房的围墙、机修间、电梯井、楼梯等主体结构被拆除。某艺公司因此解除了与某宇公司的租赁合同。某宇公司请求法院判令李某支付违约金。

争议焦点

承租人破坏租赁房屋结构的责任。

裁判意见

两审法院均认为，某宇公司有权解除合同，李某应当承担厂房主体机构被拆除的违约责任。

主题案例2

江某与某某燃料集团有限公司房屋租赁合同纠纷案^[65]

案情回顾

2003年4月1日，江某与燃料集团签订了《房地产租赁合同》，约定，承租燃料集团某房产首层作食杂经营使用。在使用期间，江某在该屋自搭入墙阁楼使用。2004年2月26日，燃料集体向江某发出《限期整改指令书》，指出江某搭阁楼住人存在安全隐患，限其在2004年3月13日前整改完毕。江某签收了有关防火安全《保证书》，但未有行动，且又欠缴租金，燃料集团起诉解除租赁合同。

争议焦点

承租人未经出租人同意在租赁房屋内搭建是否构成解约条件。

裁判意见

两审法院均认为，江某没有经出租人同意便在租赁房屋搭建阁楼构成了违约。江某欠付租金及擅自搭建阁楼的行为均构成了约定的解除条件。

评析探讨

承租人负有按照约定的方法使用租赁物的义务;妥善保管租赁物的义务;不得擅自改变租赁物状态的义务。若承租人违反以上义务情节严重的，则构成根本违约，出租人可以解除合同。《房屋租赁司法解释》第7条实质上细化了承租人未妥善使用租赁物，改变租赁物状态的根本违约情形，即变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建。

在主题案例1、2中，承租人均变动房屋的建筑主体，或进行扩建，且经出租人通知后不予恢复原状，故出租人有权解除合同，要求承租人承担违约责任，赔偿损失。

主题案例3

谭某与陈某等排除妨害纠纷案^[66]

案情回顾

2007年8月30日，本案当事人陈某、向某通过参加拍卖，与黔江某城房地产公司破产清算组达成协议，取得本案系争房屋所有权。本案当事人谭某为系争房屋的原承租人。

争议焦点

拍卖租赁房屋中承租人的优先购买权。

裁判意见

二审法院认为，黔江某城房地产公司在拍卖租赁房屋前在《武陵都市报》上公告通知了承租人谭某，而谭某没有参加拍卖或者参加拍卖后没有以最高价款购得租赁房屋，故应当认定其丧失了对争议房屋的优先购买权，其租赁房屋的买卖关系已经不再是利害关系人，无权主张租赁房屋买卖合同无效。

评析探讨

“基本原理”已说明，之所以在拍卖房屋的情况下要求承租人参加拍卖会，是为了平衡优先购买权规则和拍卖规则，且不能因为优先购买权的存在而妨碍了企业破产、抵押权实现中拍卖的使用。因此在承租人得到合理通知的情况下，如其不参加拍卖活动，则视为放弃了优先购买权。

【注释】

[1]辞海.上海:上海辞书出版社，1979:1749.

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号，2011年2月1日起施行.

[3]法释〔2009〕11号，2009年9月1日起实施.

[4]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2003:367.

[5]郑瑞琨.房地产交易.北京:北京大学出版社，2007:133.

[6]中华人民共和国合同法释义.全国人大网.最后访问日期:2012年6月12日.

[7]史尚宽.物权法论.北京:中国政法大学出版社，2000:140.

[8]杨立新.最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用.北京:中国法制出版社，2009:97.

[9]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:85.

[10]中华人民共和国合同法释义.全国人大网.最后访问时间:2012年6月12日.

[11]“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

[12]《房屋租赁司法解释》第15条。

[13]《房屋租赁司法解释》第18条。

[14]“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”

[15]《房屋租赁司法解释》第17条。

[16]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:368.

[17]杨立新.最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用.北京:中国法制出版社，2009:143－144.

[18]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2007:417.

[19]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2007:375.

[20]李群星.对承租人优先购买权制度的评析与反思.法律适用，2006(6):86－89;李家军.房屋承租人优先购买权之检讨.法律适用，2006(1):134－137.

[21]中华人民共和国合同法条文释义.全国人大网.最后访问日期:2012年6月12日.

[22]《房屋租赁司法解释》第21条。

[23]《房屋租赁司法解释》第22条

[24]《房屋租赁司法解释》第23条

[25]“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”

[26]杨立新.最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用.北京:中国法制出版社，2009:171－173.

[27]《房屋租赁司法解释》第24条。

[28]王利明.中国物权法草案建议稿及说明.北京:中国法制出版社，2001:54.

[29]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[30]详细案例见最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第33号。

[31]《民法通则》第4条。

[32]《合同法》第4条、第7条。

[33]案例详见最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第33号。

[34]在司法解释实施后的“奉化市富丽禾制衣厂与奉化市华业动力机械厂房屋租赁合同纠纷案”，［浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2010)浙甬民二终字第584号］，“李某与陈某租赁合同纠纷上诉案”［广东省广州市中级人民法院民事判决书(2010)穗中法民五终字第2603号］，“刘某与郑某某房屋租赁纠纷案”［广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2010)深中法民五终字第499号］，“罗某某诉黄某某房屋租赁合同纠纷案”［长沙市雨花区人民法院民事判决书(2011)雨民初字第254号］，“青岛世阳机械有限公司与徐锦吉房屋租赁合同纠纷案”［山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2011)青民一终字第428号］，“陕西昱源工贸有限公司与陕西华泰路桥工程有限责任公司租赁合同纠纷案”［西安市中级人民法院民事判决书(2011)西民一终字第226号］，“阮某与李某房屋租赁合同纠纷案”［河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2010)郑民四终字第745号］，“海南银物业管理有限公司与上海汇德实业有限公司等租赁合同纠纷案”［上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第1959号］，“王某与重庆市九龙坡区市政设施维护管理处房屋租赁合同纠纷案”［重庆市第五中级人民法院民事判决书(2011)渝五中法民终字第515号］，“吴某与余某房屋租赁合同纠纷案”［湖北省汉江中级人民法院民事判决书(2011)汉民二终字第3号］等案件中，各地法院均依此思路判决。

[35]案例详见最高人民法院民事判决书(2001)民一终字第73号。

[36]《中华人民共和国土地管理法释义》，全国人大网，2012年9月17日访问。

[37]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[38]法发〔2009〕40号。

[39]徐干忠.识别效力性强制性规定的方法.人民司法(案例)，2011(12):80－82.

[40]钱超，肖东梅.效力性强制性规定认定标准探析.黑龙江政法管理干部学院学报，2010(4):73－75.

[41]陈旭.以强制性规定类型识别为导向的合同效力认定.人民司法(案例)，2012(14):81－85.

[42]本案审理时适用的修订前的《消防法》也有此规定。

[43]案例详见最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第55号。

[44]案例详见河南省驻马店市中级人民法院民事判决书(2011)驻民三终字第135号。

[45]李开国.民法学.重庆:西南政法大学出版社，1995:367.

[46]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[47]杨良宜.合约的解释.北京:法律出版社，2007:2.

[48]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[49]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[50]案例详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2008)一中民终字第15830号。

[51]案例详见上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第1148号。

[52]案例详见湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书(2011)衡中法民一终字第137号。

[53]案例详见江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2011)徐民终字第923号。

[54]案例详见湖北省汉江中级人民法院民事判决书(2010)汉民二终字第78号。

[55]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2010)沪一中民二(民)终字第266号。

[56]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2010)沪一中民二(民)终字第216号。

[57]王秋良，蔡东辉.合法转租之次承租人利益保护的若干问题.政治与法律，2003(6):140－143.

[58]案例详见甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书(2010)张中民终字第42号。

[59]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2011)沪一中民二(民)终字第1939号。

[60]案例详见浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书(2010)浙绍民终字第434号。

[61]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2010)沪一中民二(民)终字第214号。

[62]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2010)沪一中民二(民)终字第153号。

[63]“昆明市官渡区云星综合有限公司与昆明虹山面粉有限责任公司租赁合同纠纷案”［云南省高级人民法院民事判决书(2009)云高民一终字第180号］。

[64]案例详见上海市第一中级人民法院民事判决书(2010)沪一中民二(民)终字第3035号。

[65]案例详见广东省广州市中级人民法院民事判决书(2004)穗中法民四终字第2972号。

[66]案例详见重庆市第四中级人民法院民事判决书(2010)渝四中法民终字第00382号。