出租人出租权的认定

第二节　出租人出租权的认定

主题案例1

蔡某与王某房屋租赁合同争议仲裁案^[29]

案情回顾

2002年11月14日，L材料厂向B实业发展有限公司购买某土地50年的使用权，兴建了涉案租赁房屋。2005年1月20日，本案被申请人王某与L材料厂签订了《协议书》约定，L材料厂将其名下某地块上的全部建筑物交由被申请人经营管理，被申请人可以以自己的名义将房产出租或自用或进行其他经营活动。2007年7月25日，本案申请人蔡某作为承租方与王某签订了《房屋租赁合同》(下称合同)。后因租金支付问题产生争议，申请人则认为出租人无出租资格。

争议焦点

租赁房屋管理人的出租权。

裁判意见

仲裁庭认为，根据《某省城镇房屋租赁条例》和《某经济特区房屋租赁条例》，被申请人对租赁物拥有经营管理权，是合法使用人，也有权出租，租赁合同有效。

主题案例2

武汉某达股份有限公司与湖北鸿某市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷案^[30]

案情回顾

1999年10月16日，本案当事人鸿某公司与第三人农产品批发公司签订的《土地租赁协议书》，约定鸿某公司租赁农产品批发公司的土地建商品交易厅，建成后鸿某公司在租赁期内拥有经营权、管理权和收益权。后鸿某公司建成了某家具市场。1999年12月3日，鸿某公司通过签订《租赁合同》将某家具市场出租给本案当事人某达公司。2004年12月农产品公司取得了某家具市场的《房屋所有权证》。后由于某达公司拒付租金双方产生争议。某达公司认为鸿某公司非租赁房屋所有权人，无权出租。

争议焦点

非租赁房屋所有权人的出租资格

裁判意见

最高人民法院认为，《房地产管理法》第52条并未将出租人对租赁合同标的物享有所有权作为认定城市房屋租赁合同效力的条件，其本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定。本案中《土地租赁协议书》赋予了鸿某公司对家具市场出租的权利。

评析探讨

以上两起案件均属于房屋租赁合同的出租人非租赁房屋的所有权人，而是根据其与所有权人达成的协议，成为了房屋的经营管理人。前面已经提到，《房地产管理法》中只将房屋所有人列举为出租人，而已经废止的国务院部门规章《城市房屋租赁管理办法》和现行有效的《商品房屋租赁管理办法》中对出租人的范围也有规定。但根据民法的基本原理，“法无明文规定即可为”，民事活动应当遵循自愿的原则，^[31]当事人只要不违反法律、行政法规，不损害社会公德、扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，即享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。^[32]在租赁房屋所有权人与某一民事主体达成协议，授予该民事主体经营管理权的情况下，应视为所有权人委托该民事主体行使出租的权利，该民事主体享有以自己的名义与其他民事主体以租赁房屋为标的订立房屋租赁合同的权利。所有权人和该民事主体之间实质上形成了《合同法》第21章规定的“委托合同”，即民法理论上的间接代理。在此基础上订立的房屋租赁合同不因为出租人非租赁房屋所有权人而无效。

进一步说，如果出租人未取得所有权人的授权，则其出租房屋的行为为无权处分，此时根据《合同法》第51条，只要经房屋所有权人追认，租赁合同依然有效。以上两起案件中，出租人均取得了出租权，租赁合同订立后，房屋所有权人亦为提出任何异议，租赁合同有效。实践中，承租人在订立房屋租赁合同前可根据房屋产权证书和/或所有权人与出租人达成的协议确定对方是否享有出租权。