商品房质量瑕疵的认定及责任

第七节　商品房质量瑕疵的认定及责任

主题案例

杨某诉东台市某友房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案^[48]

案情回顾

2006年3月25日，本案当事人杨某、某友房地产公司签订商品房买卖合同，购买某友房地产公司开发的某房屋一套，《住宅质量保证书》作为合同的附件。杨某于同年5月至9月对该房屋进行了精装修。在装修、居住过程中，杨某发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然某友房地产公司得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复。随后，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故杨某诉至法院，要求某友房地产公司承担修复房屋裂缝和相关费用的民事责任，并赔偿损失。

争议焦点

房屋质量缺陷的法律责任的认定和归责。

裁判意见

一审法院认为:建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第3条界定了的房屋的质量缺陷，即房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。本案中，杨某购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。因此，认定本案某友房地产公司出售给杨某的房屋存在质量缺陷，应根据《合同法》第111条和《商品房买卖合同司法解释》第13条的规定承担质量保修的民事责任。

二审法院维持了对一审判决。

评析探讨

根据《商品房销售管理办法》第30条的规定，“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人……”而符合交付使用条件一般是指法定交付条件，即满足竣工验收合格、具有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及基本生活设施符合交付条件。房屋质量一旦出现缺陷，将影响买受人的居住权益。这三个基本的法定交付条件的主要目的是保证交付房屋的质量。而对于房屋质量缺陷的界定，《房屋建筑工程质量保修办法》则明确定义为房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。而《建筑法》第60条第2款规定的“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷……”则应属于工程建设的强制性标准之一。本案事实表明涉案房屋质量不符合这一标准。

关于造成房屋质量缺陷的责任认定及救济，一般根据《合同法》第111条规定的“对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定和《商品房销售管理办法》第33条第1款、第4款^[49]以及《商品房买卖合同司法解释》第13条^[50]的规定处理，房屋交付后，在出现的房屋质量问题未严重影响正常居住使用的前提下，应由房地产开发企业对房屋的质量缺陷承担修复责任，并对因房屋质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

对于房地产开发企业应当履行的房屋质量保修义务，则应根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条第1、2、3款以及《房屋建筑工程质量保修办法》第8条、9条中关于房屋质量保修的规定，着重把握保修范围和保修期限、保修费用承担等内容的法定要求以及具体案件中合同的有关约定，以便于作出合法合理的处理。