担保债权的购房合同效力

第一节　担保物权概述

一、担保物权的概念及法律特征

市场经济持续、快速增长对资金的需求越来越大，维护金融稳定的任务也尤为艰巨。作为融通资金，兼具防范、化解金融风险重要功能的担保物权逐渐成为各国法律关注的焦点及重点。我国《民法通则》对担保制度作了初步规定。此后《担保法》细化了《民法通则》中的规定，对促进金融业发展并保障债权实现发挥了重要作用。《物权法》总结理论发展及实践中的新情况、新问题，借鉴国外担保物权立法先进经验，全面规定了担保物权的各项制度。

所谓担保物权，是指以确保债务履行为目的，以债务人或第三人的特定物或权利设定的一种定限物权。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现担保物权的情形时，担保物权人依法有权就担保财产优先受偿。担保物权的客体既可以是特定物的动产或不动产，也可以是法定财产权利。

担保物权具有如下法律特征：

（1）担保物权是以担保债务履行为目的的物权。债权人设定担保物权的目的旨在确保自己的债权到期能够得到清偿，即使债务人因各种原因丧失了清偿债务的能力，担保物权人仍可以依法行使对债务人或第三人提供的特定物或权利的处分而获得清偿。担保物权的设立及行使主要是对特定物或财产权利交换价值的利用，因而不同于用益物权中的土地承包经营权或建设用地使用权。

（2）担保物权为限定物权。根据权利人对标的物支配的范围不同，物权分为完全物权和限定物权。前者如所有权，后者因权利人对标的物的支配仅限于一定范围，通常不享有对物的处分，包括用益物权和担保物权。担保物权仅为权利人对标的物交换价值的支配，实现担保债权的目的。

（3）担保物权的设立及存续具有从属性。担保物权是以担保债务履行为目的的物权，具有从属于债权的特性。担保物权所担保的债权因违法等原因而无效，或因履行而终止时，担保物权随之消灭。应当注意，担保物权是以获取物的交换价值为目的的财产权，其具有的流动性值得关注，特别是在担保物权的融资功能日益受到重视的背景下，担保物权的从属性不易被过分要求。

（4）担保物权具有物上代位性。担保物权的物上代位性是指当担保物权的标的物即担保物发生毁损、灭失时，因此获得的赔偿金即为担保物的代替物。担保物权的物上代位性主要是因债权人设定担保物权的目的在于取得担保物的交换价值以保障债权的实现，担保物毁损、灭失后的赔偿金同样能够实现上述担保功能。

二、担保物权的类型

担保物权自罗马法时期就已存在。罗马法中的质权实为现代民法中的担保物权，包括质权、抵押权、权利质权等。最早出现的质权是市民法中的“拟诉弃权”或“曼兮帕蓄”实现的信托质权。⁽¹⁾1804年《法国民法典》在第17、18编中，具体规定了担保物权中的质权（包括动产质权和不动产质权）、抵押权（不动产抵押权⁽²⁾）及优先权三种。《德国民法典》在第三编物权编中规定了担保物权，包括不动产担保物权和动产担保物权。不动产担保物权则有抵押权（包括最高额抵押）、土地债务与定期土地债务⁽³⁾，动产担保包括动产质权与权利质权。留置权在《德国民法典》中被看作是债权的一种效力，非为担保物权。1898年施行的《日本民法典》沿袭德国法的体例，在物权编中规定了留置权、先取特权、质权（动产质权、不动产质权以及权利质权）和抵押权作为担保物权。

我国担保立法的发展最早可追溯至1951年的《中国人民银行质押贷款办法》和《中央人民政府政务院关于船舶抵押权效力的指示》。《民法通则》规定了担保债务履行的抵押和留置，但尚未明确其物权性质。直至2007年，《中华人民共和国物权法》系统地构建了我国担保物权体系，详细地规定了抵押权（包括一般抵押权和最高额抵押权）、质权（包括动产质权和权利质权）以及留置权三种担保物权。

较此前的规定，《物权法》更为完善。首先，担保物权类型的增加意味着可供当事人选择的担保方式增多，有利于当事人债权的实现及交易的顺利完成。浮动担保的认可为《物权法》的重大突破。其次，在发展市场经济的背景下，为扩宽市场主体获得发展所需资金的融资渠道，《物权法》中可用作担保的标的范围有所扩张，具体如：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器以及应收账款；依法可以转让的基金份额以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

三、担保物权的设立及效力

（一）担保物权的设立

我国物权变动模式采取债权形式主义。⁽⁴⁾在此模式之下，借贷、买卖等民事活动中的债权人，为保障实现其债权而设立担保物权。首先，应订立担保物权合同。作为从合同的担保合同，因主债权债务合同无效而无效。其次，担保物权的设立还应进行物权设立的公示，具体是指依法办理登记或将用作担保债权履行的担保物移转至担保物权人占有，否则不发生物权设立或不得对抗善意第三人的效力。依法设立的担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

我国现行法律中设立担保物权的程序还较复杂，对不动产担保的登记机关仅为原则性规定，而动产、权利担保物权的登记还尚未统一。通常，动产及权利担保物权的登记机关较多，公示性差且公示内容复杂。因此，有待进一步完善担保物权的设立程序，建立高效、低成本的担保物权实现机制，以适应社会主义市场经济的发展。

（二）担保物权的效力

首先，担保物权具有优先效力。担保物权为物权的一种，具有优先于债权的效力。债权以特定给付为内容，但设立于该给付物之上的物权无论成立时间是否先于债权，均得优先债权实现。此外物权优先效力的体现，且能够对抗第三人，在破产清偿程序中表现得尤为突出。

其次，担保物权具有追及效力。担保物权的追及效力，是指担保物权设立后，其担保物不论辗转至何人手中，担保物权人均可追及标的物所在而直接支配该物，并实现担保物权。这是由担保物权作为物权所具有的支配性决定的。