《物权法》

三、《物权法》

我国《物权法》改变了数千年的财富观念，将个人所有权变成了实实在在的财产权利，并且通过约束行政机关的权力，将公民的个人财产所有权落到实处。2007年10月1日实施的《物权法》，是我国社会生活中的一部重要法律。《物权法》第一次如此集中地将保护个人财产权利的法律规范完整地呈现在公众面前，使人们对财富的取得、财富的使用有了明确的法律依据。这是对中国30多年改革成果的法律确认，也是中国人财富观念质的飞跃。

案　例　签订了合同，但没有作过户登记，买方能取得房屋的所有权吗?

李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同，约定第二天一起去办理过户登记。不料第二天王五生病住院，一住就是数月。在此期间，张三也看上了李四的房子，问李四是否可以将房屋卖给自己，并愿意出更高的价格。李四认为自己虽然已经将房屋卖给了王五，但毕竟没有付款，把房子卖给张三，还能获得更多的钱，于是就将房屋卖给了张三。不久，张三付完房款，并办理了过户登记。后来，王五病愈出院，要求李四交付房屋并办理登记。那么该房屋的所有权归谁?

专家提示:房屋属于我国法律上规定的不动产。按照规定，不动产的买卖不仅要双方当事人签订买卖合同，还有一个关键程序就是要进行变更登记，没有登记的，不发生所有权的转移，对他人没有对抗性。本案中，李四和王五的买卖合同是有效的，但因为房屋并没有进行登记，就意味着房屋的所有权还没有转移给王五。而李四和张三双方不仅签订了合同，并且到登记机关进行了变更登记，可以确定为房屋的所有权发生了转移，张三获得了房屋的所有权，而且这种权利可以对抗任意第三人。此时，王五就不能主张房屋的所有权，但是可以要求李四承担违约责任。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

案　例　征地补偿费用包括哪些?

随着县城的发展和扩大，政府决定征收老王的2亩土地，修一条公路直达县城。周边的老百姓过去步行要3小时，将来开车只需30分钟就可以到达县城，老百姓都觉得这是政府为他们办的好事，虽然要征自己的土地，还是很支持。但老王认为土地是政府为百姓修路所用，可能得不到什么补偿，觉得很沮丧。

专家提示:在我国，农村的土地属于村集体所有。我国实施的农村土地联产承包责任制和统分结合的双层经营体制，农民享有对土地的使用经营权等权利，任何人都不得侵犯。但是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。当然这种征收只能是出于公共利益的需要，而且把“公共利益”限定在“法律规定”的范围之内，使得任何行政机关都不得通过制定行政法规、部门规章、地方政府规章创制所谓的“公共利益”，并以此作为征收征用集体所有制土地的依据。同时《物权法》还规定:征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

本案中，老王的土地被征收是出于公共利益的需要，但老王可以主张被征收土地的土地补偿费、安置补助费(因失地造成的生活困难补助费)、青苗补偿费(如地里的蔬菜、水稻、玉米等所造成损失的一次性补偿费用)、地上附着物补偿费(如地上的房屋、管道、水井等拆迁和安置费用及其他的补偿费用)。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第四条　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

案　例　楼上人可以从他人的楼梯借道回家吗?

陈红与王富同住一栋二层楼。陈红是一层的所有人，二层归王富所有。因王富家的人须经一楼的楼梯才能到二楼，而陈红不允许王家的人进入一楼，王家的人只能从窗户进入。王富要求陈红允许自己使用楼梯，而陈红认为一层房屋为自己所有，有权禁止任何人通行。因此，王富诉至法院，请求判决允许其经由一楼楼梯进入自己房屋。

专家提示:本案中涉及相邻关系的处理问题。我国民法通则规定:不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。本案中，陈红拥有一层房屋的所有权，而王富拥有同楼二层的产权，作为不动产的双方所有人之间存在相邻关系，由于两人的房屋属于同一栋楼，在建筑结构上不可分，是建筑物区分所有权，王富只能通过一楼楼梯进入自己的房屋。法院应支持王富的诉讼请求，判决王富可以通过一楼楼梯进出自己的房屋。

法律依据

《中华人民共和国民法通则》

第八十三条　不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第八十四条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十七条　不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

案　例　邻居可以干涉他人使用自己的房屋吗?

张、李两家是邻居，最近因为附近在新建小区、修路，有很多人在附近集聚。李家便开始经营小吃生意，虽说两家之间有围墙相隔，但张家仍然难免受到李家排放出来的油烟、噪音等的困扰。张家多次请求李家停止经营，但李家认为我在自己家做生意和别人没有关系。

专家提示:法律一方面赋予我们权利，同时也规范了我们在行使权利时不得损害他人的利益，也就是权利禁止滥用。任何权利的行使都不是无限制的，物权也不例外。根据我国法律的规定，建筑物的业主在占有、使用、收益和处分自己的建筑物时，不得损害其他业主的合法权益，尤其是作为邻里关系的民事主体之间。本案中，张、李两家是邻居，他们的房子是用来居住的，在把居住的房子用来开馆子时，产生的油烟、噪音等对邻居造成了污染和危害，所以，张家可以要求李家停止经营该饭店。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

案　例　村民可以互换土地吗?村委会可以擅自收回土地吗?

某村村民赵某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营10亩的耕地，但未进行登记。经营一段时间后，赵某想与同村村民张某互换土地承包经营权，但因村委会不同意而没有成功。赵某在城里做生意成功后，不再耕种土地。后来村委会决定以土地抛荒和村里新增人口太多为由，需要调整承包，要将土地收回。村委会的做法对吗?

专家提示:根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效之日起设立，但并不以登记为要件，所以赵某合法取得该土地的承包经营权。农民在取得土地承包经营权后，土地是可以流转的，即可以进行互换或转让，只要当事人之间达成一致意见即可，不必经过村委会的同意，只需到村委会备案。而赵某只是进城做生意，他仍然属于该村村民，在土地承包期内，仍然享有土地的承包经营权，所以，村委会不得收回土地，也不得调整土地。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第一百二十七条　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条　土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条　承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照《农村土地承包法》等法律规定办理。

第一百三十一条　承包期内发包人不得收回承包地。《农村土地承包法》等法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国农村土地承包法》

第二十七条　承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。