一次性付款与分期付款的区别

问题5　买卖双方约定了一次性付款，但在房屋交付前分几次付款，这是不是将付款方式变更为分期付款？

鉴于我国《合同法》仅是对一次性付款及分期付款作出原则性的规定，而在《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》中也没有相关规定，大多数购房者对一次性付款和分期付款的理解并不清楚，因此，有必要对这个问题进行详细地解读，便于广大购房者了解房屋价款的支付方式，在签订房屋买卖合同时能做到心中有数。

【问题分析】

一次性付款是指买方和卖方约定支付价款的一个期日，买受人在该期日一次性支付完毕价款，出卖人就将房屋交付并将房屋产权移转登记到购房者的名下。这也就是俗称的“一手交钱，一手交货”。根据交易习惯，这里的一次性不是指有人误解的必须是房屋交付前的某天，而有以下三种支付情形：一是房屋交付前的特定某天；二是房屋交付的当天；三是房屋交付后的特定某天。

在房屋买卖中，买卖双方一般约定在签订合同前先行支付定金，在签订合同后再支付一部分预付款，最后约定某个期日将剩余房款支付完毕。这样的支付流程对买房者来讲，是一种降低交易风险的做法。因此，以下两种支付方式看似在分期支付房款，实则是属于一次性付款：一是在房屋产权移转之前，买方分几次付款，在产权移转之后一次付清余款；二是当事人约定了一个付款期日，而在期日到来之前，买方就已经分几次把房款支付完毕。第二种情形是买方的提前履行行为，显然有利于交易的尽快完成而不损害卖方的利益，所以这种情形也是一次性支付，而并非支付方式的变更。

广大购房者可能会产生疑问，既然一次性付款中可以分次数进行支付，那这与分期付款有何区别？其实，分期付款在形式上也是价款的分次支付，但是实质上，按照实践中的交易习惯来看，分期付款是指两次或者两次以上的价款支付，而且这一支付的前提是卖方已经交付了房屋。这就类似“先交货，后交钱”的意思，而且“交钱”还是分期的。因此，分期付款可以定义为：售房者先行将房屋移转支付给购房者后，购房者再按约定分两次或两次以上的期限支付房款的支付方式。从此定义即可看出，这就是一次性支付与分期支付的不同之处。

【专家提示】

在商品房买卖过程中，无论是一次性支付还是分期付款，售房者往往都要求买房者支付一定比例的购房首期款，再到出卖人交付房产后支付剩余的房款。在此值得注意的是，如果在出卖人交付房产前，买房者分期支付完毕房款的属于一次性支付方式；同理，如果在出卖人支付房产后才约定剩余房款分两次或两次以上支付的才属于分期付款。

而在分期付款的商品房买卖合同中，会产生所有权保留的问题。在合同中，当事人一般都约定，买房者在付清房款前，只拥有房屋的使用权，而所有权仍属于售房者一方，这就是所有权保留。如果当事人没有明确约定所有权问题，但是出卖人与购房者并没有对房屋权属进行过户登记的，仍要推定适用所有权保留的规定。因此，提醒广大购房者注意，如果房款是以分期付款方式进行的，则应在合同中明确约定房屋所有权的权属。因为根据法律的规定，一旦所有权保留在售房者一方，那么房屋实际上还不属于购房者的，购房者只能使用，无权进行买卖等权属处分。此时的购房者类似于“租房者”，等到价款支付完毕，房屋才真正属于购房者。