处理房地产纠纷的依据和原则

三、处理房地产纠纷的依据和原则

（一）处理房地产纠纷的依据

近年来，伴随着房地产业在我国的兴起和城市住房制度改革的推进，房地产领域出现了大量的新生问题和矛盾，这些问题涉及集体所有土地经征地被转化为国有建设用地、土地使用权的出让与转让、土地使用权的抵押、土地租赁、房地产开发、房地产经营、房地产交易、物业管理、建设工程承包、住房社会保障、房地产税收等各个领域。为此，国家有关部门制定了大量的法律法规、部门规章，最高人民法院也颁布了许多针对房地产的司法解释和司法政策，各地方人大、政府根据自己当地特点制定了许多地方性法规、政府规章。据不完全统计，2002年相关部门出台与房地产有关的法律1部、行政法规1部、法规性文件4部、部门规章15部；2003年出台行政法规1部、法规性文件4部、部门规章25部；2004年出台行政法规1部、法规性文件6部、部门规章24部，总数明显呈逐年上升的趋势。

经过多年努力，我国的房地产法律体系在整体上初步构建起来。按照法律效力从高到低的顺序，我国目前拥有房地产方面的重要法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等；重要的行政法规有《城市私有房屋管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《土地管理法实施条例》、《建设工程质量管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等；重要的部门规章有《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房地产预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《土地登记规则》、《城市房屋租赁管理办法》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等等。此外，最高人民法院发布的司法解释对于处理已经进入诉讼程序的房地产纠纷具有重要作用。这些规定的颁布和生效，使得我国房地产纠纷的处理基本上“有法可依”。

也应该看到，由于我国各个不同历史时期受当时政治、经济、文化条件的制约，虽然有关房地产的各种法律、行政法规、部门规章、政策、司法解释浩如烟海，但总体上而言，国家调控房地产的法律滞后于房地产业的发展，一些行政法规零乱、不系统、不规范。在新形势下对一些新型案件的处理往往在法律中找不到适用的具体条款，只能依据一些基本原则。国务院各部委虽然颁布了许多行政法规，但有些法规已然过时；有些内容简单、抽象；有的甚至与国家的部门法和单行法相抵触。有些法规授权地方做出具体规定，而地方法规又迟迟不能出台等等。因此，为了正确、有效、及时地调处房地产纠纷，尚需从宏观与微观的结合上探寻其适用的依据，以保护当事人的合法权益，促成房地产业的发展。

正确处理房地产纠纷，原则上应把握以下几点^[1]：

（1）对于法律有明文规定的，应当适用法律规定。

（2）对于法律没有明文规定的或虽有规定但已被废止的，应当适用有关房地产政策，包括有关的司法政策。

（3）对于既无法律又无明确政策依据的，应根据市场经济的规则和民法、房地产法等法律的基本原则，乃至公认的学理，结合具体纠纷的实际情况，合理地加以处理。

（二）处理房地产纠纷的原则

1.法治原则

法治原则是我国宪法的基本原则之一。在处理房地产纠纷中，要严格遵循法治原则。在实体问题上，纠纷解决要严格依照实体法的规定来确认权利义务关系，做到实体合法；在程序上，要严格保障程序法落到实处，要让正义以看得见的形式运行，达到程序公正的目标。在整个处理纠纷过程中，对于没有法律法规或者规定不明确的，要依照当时的房地产政策来处理，但是要防止用政策来替代法律的倾向。在处理结果上也要体现出法治原则的精神，即要保护和平衡各方合法权利，做到结果上的公正。如果按照法律的规定来进行逻辑演绎和处理，最后导致明显不公正的结果，那么就应当摒弃这种处理推演方法，依照法治原则的公平正义精神处理纠纷。

2.稳定原则

房地产纠纷的客体主要是影响到国计民生的土地资源和与人民生活息息相关的房屋，其价值巨大、关系到人的基本生存需要，一旦处理不当就会导致严重后果，不利于社会和经济的稳定。坚持稳定原则，首先就要坚持依法处理纠纷；其次要综合考虑纠纷形成的前因后果，杜绝机械地运用法律；再次，应当顾全大局、平衡各方利益，不能让利益对比严重失衡，使人民丧失对法律和公正的信仰；最后，政府机关、司法机关要切实负起责任，一方面坚决杜绝自身违反法律的各种做法；另一方面要及时、公平地处理房地产纠纷，切实关心民间疾苦，不办“关系案”、“人情案”，不“因人易法”，更不能与利益集团结合，激化矛盾。

3.平等保护原则

市场经济的特点是参与民事活动的主体地位平等、公平竞争、机会均等。房地产案件中的当事人，不论是自然人还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，他们在房地产交易中的合法权益都应公平地依法予以保护，反对歧视待遇和超国民待遇。制止不公平竞争，转嫁经营风险的行为。制止破坏公平竞争原则的地方保护主义。

4.历史与现实相结合原则

房地产纠纷往往情况复杂、跨时长久，很多纠纷形成的原因、背景往往要向前追溯几年、十几年甚至几十年。这些纠纷既包括许多新型的纠纷，也包括过去特殊历史背景下形成的纠纷。处理这些房地产纠纷，必须尊重历史，同时也要面对现实。应当做到：第一，不能随意更动依照当时的政策法规已经确权的历史事实；第二，不能以现行的法律政策否认历史上发生的房地产法律事实的合法性；第三，应当切实考察纠纷形成时的历史背景和法治状况，搞清楚整个纠纷的来龙去脉，依照法治精神处理纠纷，不能一味地用现行法治生硬地套用当时背景下形成的纠纷，坚持法不溯及既往的原则。

5.促进发展原则

我国房地产业近年来有了长足的发展，但是也暴露出很多亟待解决的问题。很多问题的出现源于对社会主义市场经济规律的不彻底遵守，源于整个房地产业发展不够规范、不够健康。例如，很多不法房地产商囤积土地、囤积房屋、哄抬房价、拉拢和腐蚀相关房地产主管部门的官员、欺诈消费者、发布虚假信息等。所以，在处理房地产纠纷问题上，应当坚持促进发展的原则，用发展的眼光看待实际中出现的问题。坚持促进发展的原则，就是要遵循市场经济规律，用市场经济观念判断哪些行为有利于房地产业的发展，哪些行为不利于房地产业的发展，凡是有利于房地产业健康发展的民事行为，应予以保护。凡是妨碍房地产业健康发展的民事行为，不应予以保护。