售后公房物业服务费纠纷若干问题探讨

售后公房物业服务费纠纷若干问题探讨

崔剑平^[1]

我国城镇住房制度改革后，住宅物业服务采取分类管理、收费的办法。随着住房制度改革的深化，在分类管理无法有效实施的物业服务区域如何收费，由此引发的纠纷审判实践中分歧很大。本文对此作一探讨，以期对审判实践有所裨益。

一　问题的提出

上海市建国路某小区系以商品房立项建造的住宅小区，某单位购买产权后分配给职工孙某家庭居住。2000年，孙某购买了该房屋产权。2002年8月、2005年6月、2007年8月，该花园业主委员会分别与某物业公司签订物业管理委托合同，约定物业管理服务费每月每平方米2.25元。孙某以自己房屋系售后公房，不同意该合同规定的标准。物业公司催缴未果，诉至法院，请求判令孙某按每月每平方米2.25元支付物业费。

一种观点认为，孙某的售后公房来源于单位购买的商品住宅，作为业主应受业主大会决议的约束。应支持物业公司的诉讼请求，判令孙某支付物业公司提供服务水准对应的物业服务费。另一种观点认为，物业公司主张以商品住宅的标准向张某收取物业管理费，没有双方协商一致的意思表示为依据；也没有现行政策改变为依据，应当驳回物业公司的诉讼请求。

由以上可以看出，实践中物业服务分类管理和收费情况比较混乱，由此引发的纠纷如何处理，需要我们积极研究，妥善处理。

二　公房、商品房及物业服务收费

住宅类型根据不同的划分标准可分许多的类型，公房与商品房的划分标准并不同，不是反义词。

（一）公房及物业服务收费

公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋^[2]。公房（国有土地上）是指国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房时与职工有特别约定的，按约定处理^[3]。公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。^[4]

通常意义上的公房是指动用国家财政、单位住房建设资金，在划拨土地建造，土地的使用没有期限，质量较差，缺乏相应的物业配套设施，以使用权形式分配，承租人经济承受能力普遍较低，一般由房管部门或单位进行管理，执行全市统一低廉的租金标准的住房。

所以，公房出售后国家规定的物业收费标准也十分低廉。多层住宅管理费每户每月4.5～7.5元，高层住宅每户每月5～10元。高层住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从住宅修缮基金中列支0.40元。保洁服务费每户每月3～6元，保安服务费每户每月3～6元^[5]。

（二）商品房及物业服务收费

商品房是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工向社会销售并转移房屋所有权的房屋^[6]。商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋^[7]。

通常意义上的商品住房，是指开发商筹集资金，在国家出让土地建造的房屋，土地使用期限最多70年，质量较好，物业配套设施比较完善，以所有权形式销售，业主经济承受能力普遍较高，一般由业主自行委托物业服务企业，按照约定的服务标准进行管理的住房。

所以，商品住房的物业收费标准幅度上下很大。在业主大会成立前，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准，并报所在区、县物价局审核。普通内销商品房实行政府指导价，由当地物价部门根据当地经济的发展水平和物业管理市场的发育程度，以物业服务的合理成本为基础进行综合测算确定一个基准价；由小区的业主委员会与其所选聘的物业管理企业在规定的浮动幅度内协商决定具体的收费标准。外销房和高标准内销商品房实行市场调节价，均由业主或业主委员会与物业管理企业约定。

三　物业服务收费所涉售后公房情况复杂的原因分析

中国社会主义土地公有制、公民身份等级制及国有企业、福利住房改革等不够系统协调的环境下，影响了物业服务市场的成熟和规范，是售后公房情况十分复杂的重要原因。

（一）我国城镇住房制度改革不协调的影响

1994年7月，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。为此，有关部门对住宅物业服务采取了分类管理和收费的模式。

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”；规定“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”以后，各地陆续停止住房实物分配。从1999年12月1日起，停止对非商品住房项目的供地。经济适用住房、安居房、平价房、职工已购公房、有限产权房，其他行政划拨土地上的住房（包括解困房、落政房和私有自用住房）等与内销商品房归并。

此后一两年间，各地动用各种资金进入商品房市场上抢购住房，出现一波福利分房“末班车”的高潮。2002年，有关部门试图维护分类管理和收费的模式，但仅明确：“在以职工住宅立项建造并已按公有住房售后收取管理服务费的住宅小区内，发生已售公房上市交易、全额出资购买使用权房并办理了产权变更、有限产权房接轨为完全产权房、按规定归并为内销商品房等情况的，其业主的管理费、保洁费、保安费均应按沪价房（1996）第219号《关于调整公有住房售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》的规定执行”。

（二）物业服务市场发育不足

同一物业管理区域不可能根据业主获得住房的渠道不同，实行分类管理和收费。物业管理区域的划分主要是建设单位在办理住宅建设工程规划许可证申请的同时，向房地产管理部门提出划分物业管理区域的申请。房地产管理部门按照规定和住宅区域配套设施设备共用情况确定。已建成的，房地产管理部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据住宅区域配套设施设备共用情况，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域。

不同的物业管理区域中实行分类管理至今都是可行的，但同一的物业管理区域中是不能也无法实行分类管理的。同一个居住小区的业主享受同一种服务的，实行不同的物业服务收费标准，一方面说明个别业主存在特权思想，没有普遍树立“花钱买服务”的消费观念；另一方面也说明绝大部分从公房管理部门分离出来的物业服务企业对自身定位缺乏正确的认识，管理和服务角色错位，迁就各种干预，没有真正树立平等服务的意识。

四　公房的变异和物业服务收费原则的更新

（一）公房的种种变异

公房是从房屋的所有权使用权分离角度划分的，商品房是从开发商建造房屋的目的角度划分的。我国职工原来的工资构成中并未包含住房消费。城市居民的住房一般都是国家或者单位提供的福利住房或各种的住房补贴。城镇住房制度改革以后，各地在行政划拨土地上建造职工住宅外，还建造了安居房、平价房、解困房等，部分用于职工福利或解困，动迁安置；部分在市场上销售使用权，以弥补住房建设资金的缺口等。这些住房以使用权的形式进行分配、销售，承租人获得房屋的成本较低，统称为公房。公房与经济适用住房供应体系情况类似，与商品房供应体系有很大的区别。

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。由于城乡分治的二元土地制度没有根本改变，计划用于居民廉租住房、经济适用住房建设的土地或僧多粥少，或挪作他用。取消福利分房前后，各地突击福利分房；往往是单位买下商品房所有权，再与受配对象签订公房产权买卖合同。一些机关企业利用经济适用房政策，“委托代建”“定向开发”等变相方式集资配建党政机关人员住房，部分在处级以下干部中内部低价销售、部分进入市场销售。由此，出现了在一个小区里商品房、动迁房、公房混杂的局面。这些小区里，动迁房业主以各种形式吵闹、公房业主以各种形式招呼，拒不执行业主大会的决议，少缴物业服务费。

（二）物业服务收费执行所在住宅小区标准的原则逐步确立

2003年9月1日实施的国务院《物业管理条例》规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。

2005年10月1日起实施的市物价局、市房地资源局《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定：“容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行”。明确：“住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定”。

2009年6月26日实施的市政府《上海市经济适用住房管理试行办法》规定：“集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照上海市住宅物业服务收费管理有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。配建经济适用住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准”。

2010年12月23日上海市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定”。

五　化解售后公房物业服务费纠纷的途径

人民法院要和房地产行政、物价等职能部门加强协调和配合，积极贯彻业主团体自治和质价相符的原则，努力使各类住房执行所在住宅小区业主大会通过的物业服务费标准，从根本上化解售后公房物业服务费纠纷。

（一）准确适用法律政策

国务院决定深化城镇住房制度改革后，售后公房来源于公房，采取分类管理和收费办法是可行的。国务院通知进一步深化城镇住房制度改革后，各单位福利分房“末班车”的房源大多是商品房，分类管理在一些住宅物业服务区域无法有效实施。国家有关部门先后推出住宅物业服务分等收费办法，强调建设单位或业主大会与物业管理企业按照质价相符的原则协商确定物业服务收费标准；配建福利性住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准等。因此在分类管理无法实施的区域，不应教条式地适用早年的售后公房物业服务收费政策；应排除各种干扰，适用高位价的法律、法规和规章，通过发挥法官的作用，让法律真正成为社会公平的制度设计。

（二）完善业主自治机制

业主的所有权是建筑物区分所有权，是基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分离的共同关系而集合产生的权利，一般无法量化或不得直接转归个人所有的利益，本质是成员权。成员权的内容是参与订立规约、选举及解任管理者、请求召集会议、请求正当管理共同关系的事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利；包括承认管理规约等管理规约的约束力，执行区分所有权人管理团体会议决议等义务。业主应遵守业主公约，受业主大会决议的约束。小区业主大会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，明确了物业收费的标准，全体业主应当受业主大会决议的约束，履行业主大会与物业公司签订的《物业管理服务合同》的义务。业委会成员应当增强责任和维权意识，勇于与损害广大业主利益的行为作斗争。

（三）坚持“质价相符”原则

各人获得住房的渠道不同，要求物业公司提供有差别的服务，必然影响住宅的小区居住环境（包括硬环境和软环境）和房屋的最终价值；要求物业公司提供同等服务，却差别付费，必然损害其他业主的权益。

物业服务的收费标准与物业公司提供的服务标准对应，服务质量与服务价格对应。物业服务的首要任务是保证房屋的正常使用功能和应有的经济价值，可以依照内容分类别分程度予以量化；物业服务中对人的服务应当界定在合同可以约定的程度，服务标准和收费标准一一对应，使物业合同权利义务明确，便于操作。物业服务质量的评价标准难以判断，可以引入无利害关系的中介机构对物业公司管理的收费成本、利润率进行评估，确定具体的物业管理收费标准。由此，才能减少物业服务纠纷的发生，维护住宅小区的安定和祥和，改善商品房小区的居住环境，提升房屋的价值。

【注释】

[1]上海市徐汇区人民法院副院长。

[2]参见上海市房屋土地资源局2001年6月27日《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见》（二）。

[3]参见上海市高级人民法院2004年1月12日《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》［沪高法民一（2004）3号］。

[4]参见百度百科：《公房》，http：//baike.baidu.com/view/186044.Htm，访问时间：2010年2月23日。

[5]参见上海市物价局、上海市房屋土地管理局《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》沪价房（1996）第219号。

[6]参见最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）。

[7]参见百度百科：《商品房》，http://baike.baidu.com/view/186044.Htm，访问时间：2010年2月23日。