房地产中的权力与市场

房地产中的权力与市场

效法香港的一项中国内地版的“公屋计划”正试图从根本上抑制内地楼市的高烧。《中国经营报》日前报道，建设部眼下正以实际行动“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”，即筹建住房保障司。以此为信号，一场包括建设部、央行、国土资源部、财政部、民政部、国税总局等参与的住房保障“会战”即将展开。业内人士分析，未来40%的商品房将走市场调控路线，60%的住房则在保障范畴之内。

对于房地产市场，公众对政府至少有两个期待：其一，让高烧不止的房价降温；其二，解决低收入家庭的住房困难问题。上述消息对于两个期待而言都是利好消息，从历史经验上看，香港的“公屋计划”一方面曾经重创香港楼市，另一方面，该计划也让200多万人直接受益，公屋租户所付的平均租金为市值租金的48%。而我们目前的政府规划中，住房保障体系主要由两限房、经济适用房、廉租房构成。如果60%的住房在政府保障范畴之内，意味着这个体系的资源配置和将要受益的人数将会相当庞大，也意味着包括廉租房在内的发展空间巨大。

从根本上解决中国城市低收入家庭住房困难的问题，是政府应该追求也一直在追求的目标之一，被称为24号文件的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确无误地表明了政府的立场。但是自从住房商品化启动之后，政府始终面临着一个简单而复杂的问题，即有关房地产的权力与市场的边界到底在哪里？政府到底应该在多大程度上让权力发挥作用？权力在何种程度上发挥作用才不至于逾越市场边界？从而既能让市场自由而充分的发展，又能让权力尽到应有的公共责任，使低收入者即使不能拥有房产也能有房可住。

检视已有的房地产政策，上述问题迄今仍然没有得到很好的解决，权力与市场的边界依然模糊。这种状态造成的一个后果就是，市场似乎总是受到权力的干预，而权力也以为部分房地产商行为不轨，让房价高涨给政府形成了巨大压力。也就是说，厘定房地产中的权力与市场的边界需要继续进行，否则，说话偏向极端的任志强的“丫环论”可能还会冒出来惹人瞩目，而房价高涨不止的责任，公众最终还是会指向政府。

国家发展市场经济的目标诉求中，所包括的一项重要内容就是，让市场主体能够充分发挥自己的作用，而权力必须坚守自己的界限，不进行随便干预。要实现这个诉求，将楼盘规定为90平方米需要占到多少比例，而且需要主管机构一次次出来解释这到底是一个楼盘的比例还是整体开发面积的比例，似乎都不能解决问题。权力应该做的是，在给市场创造必要的竞争环境并维持秩序的同时，是通过制定有效的政策，让被市场边缘化的人群，也能分享到包括房地产在内的经济发展成果，让这些人不至于因为高涨的房价而产生绝望情绪。

显然，这需要住房保障体系的建设与完善。因为这个体系可以让人们在自己的经济地位没有得到改善的时候，能够在政府的帮助下有一个基本的住房条件。政府所要发挥的作用，就是利用公共权力修补市场机制的缺陷，为真正有需要但又无力购房的家庭提供廉租房，给低收入者提供住房保障。当然，这不是说政府完全不能干预市场，而是说政府不要直接介入市场，主要以宏观政策（比如土地供应、信贷控制等手段）调控市场发展的方向。即使有些政策不能具有立竿见影的效果，也要保持权力对市场的敬畏并保持必要的耐心。

有序的市场是公共利益的组成部分，过细的权力指令，貌似为了公共利益，但社会效果可能适得其反。近年来房价不听调控迅速走高的社会现实，要求政府必须转变观念，以“减少干预，加大扶助”的方式，让市场和权力各自发挥功能，从而保持一个有序的房地产市场和一个有序的社会。从这个角度讲，加快住房保障体系的构建步伐，是清晰权力与市场的边界并影响市场预期的正确举措。毕竟，60%的住房在政府保障范畴之内，所释放的信号不仅是政府保障低收入者住房的决心，也是改变购房者、投机者以及国内国际资本对市场预期的重要变量。

（本文发表于2007年8月24日《燕赵晚报》）