重庆市避暑休闲地产发展现状及对策研究

重庆市国土资源和房屋勘测规划院 郑财贵 杨涛 白佳飞

当前我国正处于经济稳步发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为休闲度假的发展提供了新机遇。国务院2013年颁布的《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》明确提出到2020年基本建成与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系，并明确了休闲度假在拉动内需、促进就业、调整国民经济结构有着不可替代的作用。重庆市人民政府2013年83号文——《重庆市人民政府关于优化全市产业布局加快五大功能区建设的实施意见》明确提出了区县主体功能和鼓励发展产业，把休闲度假旅游产业作为城市发展新区、渝东南生态保护发展区和渝东北生态涵养发展区的主导产业之一。由此可见，国家的支持和五大功能区建设，为我市避暑休闲地产的发展带来了巨大发展机遇。

然而，由于长期以来规划的缺乏，对避暑休闲地产缺少监管，导致无序建设、过度开发等现象的发生，面临着避暑休闲地产品质低下、无序开发、监管缺失等诸多问题。为此，在对全市避暑休闲地产发展情况进行了深入调研，摸清全市避暑休闲地产发展现状，发现存在的问题，并在此基础上提出有针对性的对策和建议，以加强对避暑休闲地产市场的引导和管控，促进避暑休闲地产市场健康持续发展。

1．避暑休闲地产概念界定

根据重庆夏季持续高温的气候特点，消夏避暑是重庆休闲度假的主要形式，对避暑休闲居住的需求已成为主导需求。为此结合重庆市实际情况，将重庆市避暑休闲地产界定为在适宜避暑区域（主要集中在海拔800～1500米左右区域）的国有土地上，依托景区或场镇开发的，资源及配套较好，环境舒适，具有消夏避暑功能的商品住宅，具有如下特点：

（1）地域性和季节性较强。主要分布在夏季平均气温24度左右、海拔800～1500米左右范围内的区域；住宅使用时间主要集中在每年6～9月。

（2）资源和区位条件较好。依托森林、湖泊、草场等休闲度假资源，同时距离主要消费市场3小时车程之内。

（3）消费主体和方式独特。主要集中在城镇中高收入群体，以短期自住为主，兼具投资功能。

（4）品质和环境要求较高。物业形态多为中高端类型，以舒适性较高的小户型为主，一般要求建筑密度较低。

（5）布局和配套要求特殊。大多呈组团式分散布局，规模适度；配套一般以小型商业和公共设施为主。

2．重庆市避暑休闲地产发展现状及特点

截至2013年底，全市已开发建设避暑休闲地产108个项目，总建筑面积1161万平方米，21．3万套，住宅占92%，商业占8%，住宅户均面积约50平方米，平均容积率1．17，用地994公顷。其中：已竣工55个项目，建筑面积234万平方米，4．3万套，用地189公顷；施工53个项目，建筑面积927万平方米，17万套，用地805公顷。

已开发项目中，已销售12．2万套（销售率57%，其中：已竣工项目销售4万套，销售率95%，施工预售8．2万套，预售率48%），未销售9．1万套。2013年，销售价格在4500～8000元/平方米，建面均价约5600元/平方米。具有如下特点：

（1）户型以小户型为主。据调查，已建项目的套均面积为50平方米左右，户型以小户型为主。

（2）消费群体以大都市区居民为主。对市内避暑休闲地产发展规模大的石柱黄水、武隆仙女山、万盛黑山谷等已购买群体调查，重庆大都市区居民购买避暑休闲地产占70%以上，消费群体以大都市区居民为主。

（3）地域性季节性强。据调查，已开工建设项目分布区域主要集中在海拔800～1500米的区域，居住使用主要集中在夏季。

3．重庆市避暑休闲地产存在的问题

根据重庆市避暑休闲地产现状调研，发现目前重庆市避暑休闲地产存在以下问题：

（1）缺乏规划引导，部分存在无序过度开发。目前全市避暑休闲地产尚无统一规划，缺乏对全市避暑休闲地产规划引导，部分区域开发建设缺乏统筹规划，存在无序开发和过度开发的问题。

（2）分布过度集中，发展不均衡。已竣工项目主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，约占全市竣工面积的75%，发展不均衡。

（3）基础配套不足，居住品质有待提高。全市避暑休闲资源主要分布在渝东北、渝东南和城市发展新区，消费市场主要在大都市区，资源分布与市场空间上分离，整合开发困难，导致交通、供水、电力、污水垃圾处理等基础配套与开发规模不匹配，部分区域自身的公共服务配套不足。同时，部分区域采用简单的“气候+地产”开发模式，与相关资源缺乏有机融合，导致避暑休闲地产发展缺乏有序性和持续性，居住品质有待提高。

4．发展对策

针对以上避暑休闲地产发展中面临的问题，为促进重庆市避暑休闲地产健康发展，提出以下发展建议：

（1）充分利用优势资源，注重巴渝文化挖掘。充分利用重庆特有的资源优势，不断发掘新资源，特别是富有巴渝文化内涵的资源，结合避暑休闲地产项目开发新产品。如：通过与长江三峡国际黄金旅游带“一程多站”旅游合作方式展开沟通和对话，重点依托铁峰山、九重山、天坑地缝等山地型资源，澜天湖、高峡平湖等湖泊型休闲度假资源，红池坝等高山草原型休闲度假资源，亢谷等沟谷型休闲度假资源，发挥长江三峡国际黄金旅游带的纽带作用，打造长江三峡避暑休闲地产发展带。进一步挖掘重庆巴渝文化内涵，促使文化的潜在价值转化为有形的地产产品。深层次的挖掘和保护重庆的本土文化，使其具有更大的吸引力。同时，通过合理的设计和开发，将重庆独特的自然地理风光与巴渝文化特色完美结合，使避暑休闲地产产品的文化底蕴和文化含量逐步增加，创意实施特色节事活动，同时引入现代时尚文化，让现代时尚与本土文化更加有机地融合在一起,聚集人气，提升产品知名度，从而增加重庆市避暑休闲地产价值和竞争力。

（2）多样化发展，解决季节性闲置问题。一是将休闲度假与文化产业、娱乐业有机结合起来，提升参与性。如可以借鉴广西南宁“大地飞歌”、桂林“漓江印象”等经典案例，引入现代娱乐理念和市场化运作，发展壮大休闲度假的效应，扩展休闲度假的内容和外延，从而提升休闲度假的整体质量；二是与其他旅游如乡村旅游相结合，开展乡村避暑度假旅游，在夏季增强乡村旅游业的功能，冬季开展乡村特色节事活动吸引游客；三是增加更多的科技元素，如地暖等设备的运用，延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够居住，综合性连带发展应对避暑休闲地产季节性问题。

（3）完善配套设施建设，提升避暑休闲地产品质。改变传统的地产开发模式，引入多元配套设施，以休闲为核心，让客户入住后能够得到居住、娱乐、体验以及所有应该在户外休闲时享受到的东西，为客户提供有别于城市生活的另外一种休闲生活模式。强化医疗服务站、小型超市等功能配套设施，打造马车、水上特色交通车等特色交通体系，创新休闲娱乐配套设施，建设主题商业区，设置生态体验设施，提升避暑休闲地产品质。

（4）规模适度，实现可持续发展。资源和环境是避暑休闲地产发展的基础，因此在开发时要树立可持续发展的观念，合理开发利用资源，切实保护生态环境，开发规模控制在环境承载能力允许范围内，在进行开发的同时组织开展避暑休闲地产开发区环境质量评价，监测开发对环境的影响，并通报给经营者、自然保护团体及地方社区，监督协调开发经营活动，实现开发与保护相统一，经济、社会和环境效益相统一。

（5）加快区县避暑休闲地产规划编制，加强对避暑休闲地产的引导和管控。由于规划的缺失，导致了诸多问题，对避暑休闲地产市场的健康发展造成了一定影响，为此，依据市政府办公厅〔2015〕57号文发布的《重庆市避暑休闲地产规划（2014-2020年）》，加快相关区县避暑休闲地产规划编制，对各区县避暑休闲地产发展定位、发展目标、需求规模结构、发展布局、开发时序等予以明确，同时加强对避暑休闲地产市场的引导和管控，促进避暑休闲地产市场健康持续发展。