谢 岳[1]
摘 要：始于1998年的城市住房制度改革是中国社会转型的一个重要分水岭。以产权私人化为核心的改革不仅有力推动了阶层的生产和再生产，也成为城市业主集体行动的重要动力。以往的研究都是从产权性质出发，解释业主如何发起捍卫产权的集体行动，但是，作者在上海的田野调查中发现，业主的集体行动并非都是杭争性的，在“商品房”与“房改房”业主之间，他们的集体行动表现出明显的差异：前者的行动是杭争性的，以维护权利为诉求，后者则是恳求性的，以争取政府救济为诉求。事实上，房屋产权的性质难以解释这种差异性。本文尝试从产权的来源角度，通过双案例比较分析，解释为什么“商品房”业主会倾向于维权杭争，而“房改房”业主倾向于恳请性行动。作者认为，在两种不同的产权来源之下，国家—市场—业主之间的关系受到两种不同逻辑的影响，“商品房”小区盛行的国家资本主义的逻辑和“房改房”小区盛行的社会主义父权制逻辑。这两种逻辑最终塑造了两种不同的集体行动模式。
关键词：城市业主；集体行动；房屋产权；业主委员会
一、研究的问题
过去20年，城市化过程中的城市住房改革为研究中国的城市社会结构、集体行动与城市基层政治，提供了极好的机会。在众多的研究当中，从房屋产权的性质来观察城市政治，吸引了大批研究者的兴趣。这些研究大致形成了两种观察路径：比较常见的，研究者将房屋私有产权作为观察的背景，讨论城市中产阶级如何通过集体行动来捍卫权利与利益（Read，2005；Cai，2005；Wang，etal.，2013；张磊，2005；陈映芳，2006；陈鹏，2010；Yip and Jiang， 2011；庄文嘉，2011；何艳玲、钟佩，2013），以及集体抗议对中产阶级的集体认同产生了什么样的影响（夏建中，2003；沈原，2007；陈鹏，2009；张磊、刘丽敏， 2005；熊易寒，2012）；另一个研究路径侧重比较分析，以两种不同的房屋产权——公有与私有——作为研究背景，在微观层面上探究国家与社会是如何互动的，并且解释了这种互动是如何塑造中产阶级和底层民众不同的集体行为的（曾文慧，2002；Heberer and Göbel，2011；Tomba，2014）。尽管上述两大研究路径在讨论议题、研究发现以及研究方法方面有所区别，但都明确或隐含以房屋产权的性质作为讨论城市政治的起点。不过，田野调查发现，在私有产权的住宅区，城市业主的集体行动却表现出显著的差异性，集体行动的特征对应于不同的居住区类型：在“商品房”居住区，业主行动以对抗性动员为主，而在“房改房”居住区，居民的集体行动大多是恳求性动员。[2]如何解释在同一种产权之下业主发起的不同集体行动模式呢？ 本文认为，房屋私有产权的不同来源——政府或市场——有可能具有更有力的解释力。在两种不同的产权来源之后，隐藏着两种不同的政治经济逻辑，在居住空间里，它们塑造了国家—市场—社会之间不同的关系，从而塑造了业主集体行动的差异性模式。
上海长期以来是中国规模最大和经济最发达的城市，住房制度改革也曾经是全国的模范样本。计划经济和市场经济对于这座城市住房制度演变的影响，超过了一般的城市。因此，国家—市场—社会之间的关系结构呈现得更加充分与完整。这就为揭示产权的不同来源如何影响集体行动的模式，提供了合适的检验契机。关于上海住房改革的第一手资料，部分来自于政府的文件、统计年鉴和有关部门提供的内部数据，小部分引用了他人的已有研究成果。业主集体行动的案例收集，是在徐汇区完成的。该区在上海市的地理版图上具有代表性，部分区域处于中心城区，部分区域属于边缘城区，和郊区相连。在该区的5个街道办事处、9个居委会，笔者选取了2个“商品房”小区、2个“房改房”小区。案例收集采用深度访谈的方式，访谈对象涉及区政府、街道办事处、居委会的干部、业主委员会成员，以及部分居民。
二、房屋产权私人化的政治经济
计划经济年代，国有的“单位”按照行政级别与技术级别向职工提供全方位的社会福利，住房分配也是如此（Lu and Perry，1997；Walder，1986）。行政级别越高与技术级别越高的职工，房屋居住的面积就越大，房屋设施也越好；反之亦然（Whyte and Parish，1985；Zhou，2004）。这种等级化的再分配办法影响到了住房商品化的过程与结果。住房改革带来了进一步的不平等，优势群体在住房改善以及财富积累方面大大地超越了低层级的社会群体（Wu， 1996；Logan，Bian and Bian，1999；Yang and Chen，2014）。1998年，以产权私人化为目标的城市住宅改革诞生了两种类型的私人住房——“商品房”与“房改房”。[3]不过，两种类型的房屋尽管产权性质相同，但是，产权的起源却存在明显差异：“商品房”产权的出现受到强大的市场力量的影响，而“房改房”产权来自于国家的福利赠予，是社会主义的福利制度在市场经济条件下的延续。由两种不同逻辑塑造而成的居住空间，国家的统治逻辑、市场的逐利动机以及业主的权利保护相互影响，它们围绕着居住空间中的房屋产权与公共资源展开博弈。
在不同的产权来源之下，城市出现了两种类型的私人产权住房。“商品房”小区由于房屋结构更好、公共设施完备、管理完善，受到了大量经济状况更好、社会地位更高的中产阶级的青睐。这些群体大多来自政府、事业单位以及大型国有企业与外资企业的高级管理人员（Cai，2005；Tomba，2014），他们在封闭的物理空间，追求着各自的“天堂之梦”（Li，2010）。“商品房”的买卖遵照的是市场逻辑，品质好的商品也意味着更高的价格，因此，收入低的人群购买高档“商品房”的能力就受到很大的限制（Yang and Chen，2014）。大量的城市底层民众所拥有的私人产权的房屋还是以“房改房”为主。“房改房”业主主要由两大群体构成，一部分是国有企业退休职工和下岗工人，另一部分是因中心城区公共工程和商业开发项目被拆迁安置的居民（张磊、刘丽敏，2005）。由于房改前后国有企业职工大多集中居住，拆迁安置的居民选择的新居住区也相对集中，因此，不同于“商品房”业主来源的多样性，“房改房”小区业主的个人背景相对单一，同质性更高。由于产权属性相同，《物权法》与《物业管理条例》对两类小区的权利规定也是相同的，即业主享有对房屋所具有的物权（财产权），以及在居住区内享有的自治权（陈鹏，2009）。从物业管理的模式来看，两类小区都按照市场逻辑运转，业主大会通过公开竞标的形式，决定选取哪家物业公司提供服务，并且服务的买卖双方签订合同，建立契约关系。
在两种不同的居住空间里，法律定义了业主与政府之间的关系。根据法律规定，业主、业主大会以及业委会具有法定的房屋财产权和自我管理的治理权限。这些权利赋予业主集体维护私人商品、解决公共问题。不过，政府仍然保留了对业委会的最终管制权。法律规定，凡是私有性质的住宅小区都实行业主自我管理，通过全体业主大会决定事关全体居民利益的事项，具体事项由大会产生的业主委员会负责执行。但是，在业主大会和业主委员会的产生和运行过程中，政府具有最终的否决权，新产生的业委会和修订的小区“三项规约”（《业主大会议事规则》《小区管理规约》和《专项维修基金管理规约》）需要得到区/县房管部门审核与批准才能生效。居委会也在业主自治当中扮演了举足轻重的角色，政府则将其功能定义为指导和监督业主委员会的工作。[4]
然而，政府对两类小区的管理实际上采取了两种不同的策略：为了提高管理效率、减轻政府财政负担，“商品房”小区的管理采取的是新自由主义市场原则；“房改房”小区的管理貌似体现市场逻辑，本质上是国家借助于这些制度向城市贫困人口继续输送社会主义的福利（Tomba，2014）。不管是“商品房”小区遵循的市场逻辑，还是“房改房”小区遵循的政治逻辑，国家都没有放弃维护秩序的主导权（Bray，2008；Li，2010）。主导权的建设与维系主要依托基层政府（街道办事处）和政府的代理机构（居委会）。在住宅商品化的过程中，为了适应新的治理形势，城市的街道政府和居委会都发生了很大的变化，前者以“边界扩大化”与“去法团化”提升对社会的管理权威（何艳玲，2006），后者则承担了过去单位制度下迁转而来的管理职能（华为，2000；Read，2000）。由于被赋予了政治功能，居委会需要借助于业委会来推行政策执行，居委会对业委会存在着很大的依赖性，居委会干预业委会的现象很普遍（Read，2000）。居委会或者采取特定的办法影响业委会的选举，确保他们中意的候选人当选，或者拉拢业委会主任，建立互惠的政治经济同盟关系（张磊、刘丽敏，2005）。
政府与业主之间的关系还常常因商业开发与物业管理变得更加复杂。在城市房地产开发的模式主要以政府主导为主，国有和集体两种类型的房地产公司远远地超过私有资本组建的公司。因此，大部分“商品房”开发小区都是由政府成立的房地产公司或者政府背景的公司承建。例如，2014年，房地产内资企业数量为89218家，而外资企业（包括港澳台企业）只有4979家（国家统计局，2015）。由这种开发模式衍生出来的利益关系还包括：“商品房”小区的物业公司大多隶属于开发商；第一届业主委员会是由开发商指定的；居委会和街道政府一般情况下更倾向于保护政府背景的开发商的利益（张磊、刘丽敏， 2005）。在“房改房”小区，房屋都是由政府部门或原来的单位建造的，业主、业委会与居委会、政府之间的关系更加紧密，这种密切关系由于小区资源的贫乏而演变为一种依附关系。总之，在“商品房”小区，业主、业委会与居委会之间更容易形成一种对立关系，而在“房改房”小区两者关系相对融洽。
政府试图主导城市私人领域的意图与努力，为其基层代理机构的寻租提供了机会。在“商品房”小区，大量的维修基金与物业管理收益成为业主、居委会和物业公司博弈的一个焦点。居委会干部在依托物业公司为其推进基层社会工作的同时，经常会参与到物业公司对小区公共资源的争夺当中。有的居委会的做法是，对物业公司的违规行为（如虚报项目和维修金额、不公开账务等）采取纵容或“睁一眼，闭一眼”的态度；作为回报，物业公司一方面在工作上更加支持居委会，另一方面，也会向居委会成员提供一些实际的好处（张磊、刘丽敏，2005；陈鹏，2010）。在“房改房”小区，公共资源稀缺，这就影响了居委会与物业公司之间利益联盟的关系状态。不同于“商品房”小区的抽取逻辑，在“房改房”小区，居委会往往是安抚物业公司，说服它们留下来继续提供服务；同时，利用接近上级政府的机会，为物业公司争取更多的补贴。
在私人产权的居住空间，业主与物业公司的关系也是影响业主行动的一个重要因素。从制度设计上讲，物业管理公司是一个服务供应方，业主们通过业主委员会以物业管理费向物业公司购买服务。业主大会是服务的购买方，有权决定是否雇佣某个公司，这样，物业公司就不会参与到小区公共利益的博弈过程。但是，物业公司的这种经济上的中立性表现得很不理想，参与小区集体利益抽取的行为在“商品房”小区显得尤其突出。在这类小区，尽管物业公司有国有的也有民营的，但它们抽取集体资源的手法是相似的，即以虚报甚至谎报工程款项的方式从庞大的维修基金中捞取好处（陈鹏，2010）。由于物业管理费和停车收费的标准数较高，在“商品房”小区，这笔资金也常常成为物业公司和业委会联手牟利的一个重要目标。一旦基层政府与居委会试图利用小区公共资源谋取利益，物业公司就会成为居民小区社会矛盾的焦点（陈鹏， 2009）。在“房改房”小区，物业管理领域既不是完全的行政运作，也不是单纯的市场运作（张磊，2005），而是一种国家安排之下的政治经济运作。在这种类型的小区里，业主们继续享受着福利，长期缴纳低廉的物业管理费用，管理价格受到政府的严格控制，物业公司不得随便涨价。相应地，物业管理公司都具有官方色彩，几乎都是从政府房管部门转制而来。这些物业公司以市场运作的方式向业主收取一定的费用之外，每年还能从政府部门获得相当数量的财政补贴。
在两种类型的居住小区，不同的运行逻辑导致了不同关系状态。在“商品房”小区，由于公共资金充裕，政府或深或浅地嵌入到小区的开发和管理中，业主们出于自身权益的考虑，会关心资金的使用情况，判断业委会成员管理能力和清廉状况，对照法定文件观察业委会选举的程序问题，等等。一旦发现自己的权利受到侵害，通常会动员居民，利用法律进行维权，有些业主甚至借助于维权来推动相关立法（陈鹏，2010）。基层政府、开发商、物业公司、居委会也经常会卷入到这种冲突当中（张磊、刘丽敏，2005）。比较常见的情况是，由开发商、居委会指定的第一届业委会成员容易成为腐败利益链的关键一环，协助或伙同开发商、物业公司或居委会将居民的公共利益占为己有。中产阶级的动员能力借助于优越的社会地位和财富水平而得到提升。通过建立自己的组织（Read，2005；何艳玲、钟佩，2013），利用政府内部的私人关系网络，或者借助于小区内的私人关系，他们经常能够在本小区甚至跨小区进行正式或非正式的动员（Shi and Cai，2006；庄文嘉，2011；熊易寒，2012）。
“房改房”小区业主所面临的难题并不涉及权利被侵害的问题。“房改房”小区的居民收入较低，小区房屋老旧现象严重，大批小区都面临着大修、重建的现实问题。然而，由于这些小区当年在政府以成本价出售给居民的时候，收取的维修基金数量过少，远远不足以偿付房屋的大修大建；另外，政府在出售房屋的时候规定的物业管理费征收标准过低，在物业成本不断增加的背景下，不少小区的物业公司收支倒挂，就采取“抛盘”的做法一走了之，导致小区物业陷入无人管理的混乱状况。换句话说，小区房屋的质量退化并不是由外部权利主体强加的，他们的集体表达也不在法律保护范围之内。在这种情况下，他们常常采取合作的态度，以信访的形式向政府反映困难，争取财政在小区大修项目以及物业管理上给予更多支持。
三、上海住宅商品化的混合逻辑
上海的住宅商品化过程充分地体现了两种不同的逻辑：第一，市场运作与行政运作逻辑体现在住宅建设、分配以及管理的每个环节，既影响到政府与业主之间的关系，也影响到物业公司与业主之间的关系；第二，权力扩张与权利保护的逻辑体现在国家建设与居民自我管理当中，为了社区的稳定，国家扩大了代理机构的权责，延伸与扩张政治控制的范围，同时，为了降低控制的成本，业主从国家那里获准实施自治的权利。在“商品房”和“房改房”，上述两种逻辑发挥的作用有所不同，对业主的影响也有所不同。在特定情况下，当上述两种逻辑发生严重冲突的时候，基层政府、业主与物业（包括开发商）之间的关系要么随之恶化，彼此对抗，要么简化为政府接管的“一边倒”的行政依附。
早期，上海城市住宅建设的目标是服务于工业化发展，由工业化塑造的住宅结构与功能对后来的房屋商品化产生了很大的影响。1951至1958年期间，“按照工业分布的状况，本着职工就近生产、就近生活的要求，统筹安排住宅新村的位置，既要距离工业区较近，尽可能缩短职工上下班的交通时间，又要同工业区保持适当距离，防止工业生产中有害气体和噪音的侵袭”，在市区84平方公里范围的边缘，政府规划住宅基地，建造工人新村（崔广录，1998）。第二个工人新村的建设高潮发生在1980年，政府将住宅建设范围扩大到环绕市区277平方公里的城乡接合部，新建74个居住区，其中，绝大部分是在原市区边缘的住宅新村基础上扩展而成（崔广录，1998）。这些工人新村大致上位于现在的内环与中环高架道路之间。
20世纪80年代开始，市政府尝试土地制度改革，并且采取房屋建设的多元化投资策略，分解政府财政支出的困难。1987年，市政府在全国第一次推行工业企业土地使用权有偿拍卖，1994年，国有土地有偿使用的范围进一步扩大到商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类内资用地上。在商品房发展的“瓶颈”问题得到初步解决之后，1991年5月1日，市政府出台了《上海市住房制度改革实施方案》。改革遵循三大基本原则：逐步实现住房商品化和自住其力，改变低租金、无偿分配住房的制度；建立国家、集体、个人三者结合筹资建设住宅的机制，改变由国家、集体“包下来”的建房办法等三大方面。
（一）住房私有化：行政配置与市场配置
1994年，根据《实施方案》，上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，列举了优惠购买公有住房的几个要点：
·为鼓励职工购房，1994年按规定给予5%的一次性优惠；
·购买已租住公有住房，1994年按规定给予5%的优惠；
·购房者仍可按规定享受原有的住房补贴；
·购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
《实施细则》还规定了1994年的房屋成本价为902元/平方米（注：之后，每年调整，逐年提高），每个购房家庭根据工龄、房龄、房屋所处地段以及本人的行政级别或技术职称计算出最终的购房单价。行政级别或技术职称在公房出售当中具有相当大的权重，对于购房人的实际支出具有决定性的影响。《实施细则》规定不同级别或职称的人享受不同的补贴标准：一般职工、干部为50～75平方米，科级为60～85平方米，县处级为70～100平方米，副局级80～120平方米，正局级为90～140平方米，部级干部按国务院规定的控制标准执行；技术职称按相应的行政职务挂靠。超出补贴面积范围的房屋，按照市场价交齐补偿款。
市民对优惠购房政策表现出极大的兴趣，购买热情高涨。截至1995年6月30日，全市共出售公有住房60.8万户，收回售房款68.64亿元（约合平均每平方米220元）；已售住房约占可出售公有住房的50%；居民住房自有率从1993年的21%、1995年的35%提高到1998年的40%（陆文达，1999）。1998年之后，上海随之实行货币化分房，“房改房”和“商品房”所占住房比例大幅度提高。2004年，在上海市民的住房结构中，70%的家庭拥有私人产权的房屋，到了2012年，比例上升至81.4%（见表1）。
表1 上海市居民家庭拥有私人产权房屋的比例（%）
数据来源：《上海统计年鉴》，中国统计年鉴出版社，2007—2013年版。说明：2013年之后，《年鉴》不再提供此项数据
相对于政府优惠出售的“房改房”，从市场购买的“商品房”价格要昂贵得多。1999年，上海市“房改房”的成本价格大幅提高到了1797元/平方米（独用成套钢筋混凝土结构的公寓住房）和1438元/平方米（独用成套混合结构及砖木结构的公寓住房、独用成套新式里弄住房）。[5]即便如此，1999年的“房改房”的成本价也大大地低于同期“商品房”3422元/平方米的市场均价。更重要的是，“商品房”的价格在住房改革之后增长幅度惊人，年平均销售价格从2000年的3565元/平方米上升到2014年的17842元/平方米。[6]中产阶级家庭在“商品房”上的巨大投资以及这种成本所带来的巨大收益，也会直接提高他们对于财产权的重视程度。随着房屋价格的增长，中产阶级看到了投资与致富的机会，他们显著地增加房屋贷款的规模。在2001年至2014年期间，家庭购房的贷款总量（包括商业贷款与住房公积金贷款两部分）从916亿元增加到2014年的8270.86亿元。[7]不论是房屋价格的增长还是银行贷款负担的加大，甚至于贷款风险的增加，对于“商品房”业主而言，这都是财富增加的机会。
房屋产权的两种配置方式最终在居住空间上形成不同的结构样式。“商品房”产品供应表明，高档住房的主要消费者是那些收入较高的人群，而且居住地集中在中心城区的边缘地带，收入较低的人很难成为“商品房”的消费者（鲍存彪，2010）。人口普查数据进一步显示了这种购买能力在居住格局与空间分布的阶层化特征。2000年，上海的中心城区和新建城区共有457.16万户家庭，其中，15.5%家庭户人均建筑面积达到40平方米以上，这部分家庭户数拥有城区35.2%的房屋资源，家庭户主以机关、企事业单位负责人为主体；在人均建筑面积19平方米以下家庭几乎全部来自底层，户数占到城区家庭总户数的53.3%，占有的房屋资源仅为24.8%，其中，80万户家庭人均居住面积在8平方米以下（上海市人口普查办公室，2002）。收入水平与社会地位两大因素既塑造了居住空间，也参与了阶层的再生产，绝大多数的“商品房”拥有者来自中产阶级，而大多数社会底层只能拥有早期单位或政府按照成本价出售的“房改房”。
（二）物业管理：福利输送与商品供应
上海的房地产项目大多由国有企业承担开发。1986年，各区、县和系统、单位的住宅建设办公室相继改制为房地产开发公司，至1995年，全市从事商品住宅开发经营的公司已经多达2635家，其中，内资公司2243家，中外合资或外商独资公司只有392家（陆文达，1999）。在房地产行业的主导地位，决定了早期的物业管理也是由开发公司衍生出来的子公司负责经营。1997年7月，全市151个房管所实现向物业管理公司的全面转制（陆文达，1999）。这些政府背景的物业管理公司一方面承担公有住房的物业管理，另一方面也从事“房改房”和“商品房”小区的物业管理。对“房改房”小区与“商品房”小区，政府背景的物业管理企业被赋予了不同的目的，前者是为了维持国家与“房改房”业主之间的庇护关系，向他们继续输送福利；后者则更多的是受到经济利益的驱使，试图成为市场的一个有力竞争者。
私有房产的不同来源还决定了房屋维修基金与物业管理费收取标准的差异。对“房改房”业主，政府采取优惠办法。1994年，市政府规定，“房改房”修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6%的比例缴纳，高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12%的比例缴纳；购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5%的比例缴纳。[8]1995年，政府制定了物业管理的收缴标准：住宅管理费多层每户每月3～5元，高层住宅每户每月5～10元，保洁、保安服务费每户每月3～6元，修缮人工费每小时5元；1996年市房管、物价部门对该标准略作修改，仅将多层住宅管理费每户每月提高了1.5～2.5元，修缮人工费每小时增加了0.75元。这个标准一直执行到2011年才略微有所调整。一份对103个“房改房”小区物业管理调查报告显示，2011年，这些小区物业管理支出平均值为1.17元/平方米，但是，当年度物业管理费收入只有0.29元/平方米（茅瑞，2012）。差额部分都是由政府补齐。2013年至2015年间，上海市尝试将“房改房”与“商品房”的物业征收标准与办法实施并轨。政府连续3年提高售后公房的物业管理收费标准，2015年提高到0.8元/平方米，并且按照使用面积来收取，改变过去以套型结构为收费标准的办法。[9]即便如此，“房改房”小区的物业管理收费仍然满足不了实际支出。
相对于“房改房”，“商品房”的维修基金与物业管理的收取标准要高很多。上海市第一部关于“商品房”小区维修基金管理管理办法的文件《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，“商品房”首期维修基金的收缴标准：
（1）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
（2）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。[10]
《办法》规定，2000年12月31日之前出售的商品房按每平方建筑面积成本价1198元计算；2001年1月1日起出售的，按签订土地使用权出让合同或土地使用权转让合同的当时的建筑面积成本价计算。文件还规定：一幢或一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应向业主再次筹集，再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金；新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。
“商品房”小区物业管理收费实行完全市场定价的方式，政府只在定价方面给予指导。各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定的幅度内协商确定具体收费标准。[11]1996年，政府为商品住宅物业管理收费制定的标准略微高于“房改房”小区：多层的物业管理服务费为每月0.36元/平方米，高层增加每月0.475元/平方米。[12]“商品房”小区物业管理费用的收取基本参照政府规定的居民最低工资标准而定，最低工资逐年增加，物业管理费用的收取标准也会随之增加。2005年，上海市物价局和上海市房屋土地资源管理局联合颁布了第011号文件，《关于印发<上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法>的通知》。根据该通知，物业服务由低到高明确分为5个等级，按照第5级服务标准，物业管理费收取标准多层要达到每月1.50元/平方米，高层要达到每月1.90元/平方米。第5级服务标准的管理费相比1996年增长4.1倍。
表2 2006—2015年上海市售后公房维修基金年度归集与支出（亿元）
数据来源：上海市住房公积金管理中心
不同的产权来源影响到了两类小区维修基金的积累。2014年，全市“商品房”小区共新增维修基金34.65亿元，而“售后公房”只有1.55亿元。[13]对于“售后公房”小区而言，维修基金不仅收取数量小，更大的问题是，年度收入小于支出（见表2）。收支倒挂的现象表明，维修基金的收取与使用在过去10年里始终在赤字状态。解决的办法主要依靠政府补贴，2015年，“售后公房”维修基金总量增加明显，但是，增加部分主要来源于政府的财政补助，当年8.96亿元的收入中就有7.86亿元来自于政府。相对于售后公房，“商品房”小区由于房龄较短、质量较好，维修基金总体而言保持收支盈余。
（三）基层政治：国家渗透与社会生长
居委会是上海城市社区管理的重要依靠，政府部门（主要是区级政府和街道办事处）的许多职能正是借助居委会来动员和落实的。虽然数次改革都试图为居委会减负，还原居委会的自治功能，但是，改革之后的居委会，行政事务没有减轻。20世纪80年代，政府鼓励居委会兴办实业，以便解决居委会的经费问题和居民的社会福利问题（柳岚生，1986）。1990年开始，政府不再鼓励居委会从事经济活动，居委会的行政开支、福利津贴等全部纳入财政预算，主要人员享受事业编制，领取固定工资（复旦大学课题组，2014）。在实际工作中，由于对政府存在着财政上的依附性，再加上干部任免也由政府说了算，居委会成为街道办事处的“一只脚”，大量的行政事务涌向居民委员会。在这种依附关系之下，居委会渐渐地远离居民，主动向街道政府靠拢（桂勇、崔之余，2000；郭圣莉，2003）。
尽管改革强化了居委会的服务职能，但是，传统的行政管理职能不仅没有被弱化，反而被进一步地强化了。例如，培育社区共同的价值观、培育社会精英、调处社区矛盾，等等（复旦大学课题组，2014）。居委会的改革突出了党组织对群众自治组织的领导作用，一方面是为了增强居委会在基层整合资源、实施政治动员的能力，另一方面也是为了在那些离退休党员中间重新建立起政治联系，提高党组织的动员力（郭圣莉，2004）。向居委会的渗透不仅仅来自于党组织，政府部门也会将自己的要素嵌入到居委会当中。为了便于在基层维护社会稳定，政府让警察在居委会兼任职务。截至2016年10月下旬，上海全市88.5%的党员社区民警，共2682名，兼任居（村）委党组织副书记（刘素楠， 2016年10月17日）。
与居委会权力扩张相反的是，基层政府在居民区积极推行业主委员会的建设，以便业主的自治权利得到落实。在售后公房居住区，业委会主要由官办的物业公司推动，业委会成员也是由他们会同居委会共同挑选的；在“商品房”小区，街道政府和居委会主导了业委会的产生与运作。无论在“房改房”小区还是“商品房”小区，政府推动业委会建立是基于一个目的——如果不成立业委会，小区的维修基金就无法使用，居民会因此不满，在一定条件下，还有可能引发更加激烈的社会矛盾。允许业主自治的另一个目的是，降低政府的管理成本，减轻政府的财政压力（Li，2010）。因此，以减轻财政压力为目标的政策对于“商品房”小区的业主影响更大，因为他们具有相当的经济实力从市场上购买服务（Tomba，2014）。然而，居民自治权利的扩张让基层政府感到担忧。正如在调查中发现的那样，业委会的崛起使得街道办事处、居委会等基层行政管理机构和物业公司等商业机构感到自己的权威、利益受到威胁（石发勇， 2010）。
在居民自治权利扩大的背景之下，居委会通过正式制度和非正式制度，在“售后公房”与“商品房”小区实施不同程度的控制。作者在调查中发现，在居民区的日常管理当中，居委会的工作主要依托三个群体：业委会、楼组长和以党员为主体的社区志愿者。业主委员会是居委会的主要依靠力量，无论是宣传党和政府的方针政策还是执行政府交办的任务，他们都是各个居民区当中的正式组织，执行政策的核心网络。鉴于业委会的重要性，居委会在物色业委会成员（特别是主任）的时候，优先考虑党员和国有企事业的退休干部。楼组长是居委会在居民区的草根网络，几乎分布在每一栋楼。一般情况下，每栋楼房的每个单元都有一位楼组长。他们不是正式的组织成员，一般被归入到志愿者行列，但是，他们是居委会实施政治动员的一支重要力量。在居委会的动员之下，楼组长能够影响到业委会的选举结果，确保居委会中意的候选人当选。退休党员干部是居委会依赖的第三个群体，也是志愿者的主要组成部分。他们不仅仅是居委会在社区执行政府政策的依靠力量和政治盟友，而且，相当多的业主委员会主任就来自于这个群体。因为他们既有较强的管理能力和良好的人际关系，而且政治上更加可靠。
四、比较案例分析
2015年，徐汇区共有931个居民小区，其中，商品房小区和售后公房小区的数量与建筑总面积相当：商品房小区410个，面积为1413万平方米；售后房小区323个，面积为1336万平方米。本文的调查设计事先区分了不同产权来源的两种私有住宅区，住宅区的挑选尽量做到数量对等。为了充分展示居民区内国家—市场—业主之间的不同关系结构，考虑到样本的代表性问题，作者选取了两组四个典型案例：案例A和案例B发生在“商品房”小区，案例C和案例D则发生在“房改房”小区。在两组案例中，前一组小区的业主采取抗争性动员来维护或争取权利，而后一组小区的业主则倾向于以恳请式的动员，争取政府的经济支持。
（一）案例A
H是一个商品房住宅区，介于内环与中环之间，区位优势十分明显，房屋价格昂贵。该小区是由一家国有房地产公司投资，物业也由该个公司下属的物业公司管理。房地产公司与物业公司的性质影响到了后来的物业管理矛盾。2007年1月1日，居民开始入住该小区。由于当时入住人口不足50%，按照规定不能成立业主委员会，因此，业委会是由开发商会同居委会于2011年共同指定的。指定的业委会共5人，任期5年。业委会主任是一名女性，其胞弟在该小区的房地产公司中任职。业委会运行两年多之后，业主们发现并提出了以下几大问题：账务混乱，不公开；业主们不知道业委会在干什么，业委会不能真正代表业主的利益；物业公司的工作经常有以次充好、虚报谎报等现象，业委会监督不力；物业服务合同中存在不合理条款，将小区30%的公共收益作为物业公司的亏空补贴。业主们还发现业委会主任联合物业公司，滥用职权、以公谋私，小区7年累计180万元公共收益不知去向。业主们认为，小区管理之所以存在上述问题，5名业委会成员负有不可推卸的责任。同时，业委会过度地听命于居委会和街道办事处，将居民的权利与利益放在次要位置。144名业主联名给市政府写了一封人民来信，在业主的压力之下，业委会成员不得不全体辞职。
2013年8月，在街道政府的主持下，小区成立了业委会筹备组，准备选举产生新一届业委会。筹备组由7人组成，其中4人为业主（业主代表是在18名候选人中经过推选产生），3人分别为区房管局、街道办事处与居委会的代表。在筹备会议上，业主代表与官方代表对于选举公告的措辞上存在分歧，官方坚持用“召集人”，而4名业主代表坚持用“业主代表”。4名业主代表认为，“召集人”具有上级指定的潜在含义；况且，政府明确表示，现有的4名“召集人”不是当然的业委会成员的候选人，街道和居委会根据需要在选举的时候可以更换人选。在多次协商之后，双方的分歧难以消除，互不退让，结果，由政府主导的业委会选举流产。
为了尽早结束管理上的真空状态，2013年底，4名业主代表商议召集小区业主代表和楼组长会议，提出召开临时会议的动议，然后召开业主大会。临时会议向街道发出邀请通知，同时邀请居民当中的市人大代表、政协代表参会。11月，业主代表将相关草案发放到每家每户，15天后回收，收回有效选票超过2/3，业委会就此产生。2014年新的业委会向街道政府申请备案，但是，街道拒绝对业主委员会通过的“三项规约”予以备案，只接受对5名代表资格的备案。遭到拒绝后，业委会向市政府写信。在批复件中，市房地局认为，业委会根据小区的实际情况，可以对“三规”进行适当修订。但是，市级政府主管部门的肯定性答复并没有对业委会产生多大的帮助。街道政府继续提出不同意见，要求5名业委会成员的备案必须经由居委会组织一次重新选举。无奈之下，业委会接受了街道政府的要求，2014年5月，在小区内进行了重新投票。但是，居民对此非常反感，不参与投票，最后，居委会成员自己填写了选票，5名委员算是得到了合法承认，可以备案了。但是，业委会仍然是一个“非法”组织，街道办事处仍然拒绝备案。
为了给自己正名，业委会成员决定将街道办事处告上法庭。在法庭上，街道政府坚持认为，业委会修订的“三项规约”违反了国务院和上海市的相关行政法规，擅自扩大业委会成员的权力；业委会成员在日常管理中无权代表居民，只能代表自己。但是，业委会成员反驳了街道办事处的说法。他们认为，业委会成员不应当仅仅代表本人，而应当在制度的规范下将居民的意见带到业主大会上，在此基础上提出建设性的提议。对于街道办事处担心权力扩张会带来的权力滥用的问题，业委会成员反驳道，业委会作决定都是在业主大会上进行的，业委会的日常工作也能够按照规定予以公开，保持透明。另外，业委会还主动邀请市人大代表和区政协委员作为管理顾问，听取他们的意见，接受监督。不幸的是，诉讼在区级法院和上海市高级人民法院都以失败告终，该业委会至2016年10月仍属“非法”。
（二）案例B
Z小区同样是一个高档私人住宅区，由闻名全国的私营企业万科房地产集团公司开发。小区紧靠内环线。2009年底，开发公司与业主之间发生了一起规模较大的冲突。冲突的起因是开发公司没有兑现当初出售房屋时的承诺，一方面，办公用房与居住用房混合，另一方面，万科准备将其一幢办公楼转让给XXX集团作为饭店用房。业主们认为，这种做法造成了小区车位的进一步紧张，而且还破坏了小区环境，对小区的房价不利。在积极分子的组织下，业主们积极响应，迅速组成维权小组，在发布维权通知当天，一半以上的家庭签名维权。2009年11月30日，11位业主带着由400多位业主签名的倡议书以及致市委书记的信件，到市信访局走访，并很快得到了回应。在市、区两级政府的干预下，开发公司不得不收回转让办公楼的计划，继续履行为期5年的物业管理合同。不过，维权的胜利在开发商（物业公司）与业主之间留下了很深的裂痕。由于业委会在此次维权当中被居民们普遍认为严重失职，再加上居民先前一直怀疑业委会与物业公司勾结，滥用维修基金与公共收益，业主们要求提前更换业委会。2010年8月7日，换届工作的公告以及候选人的相关信息在送达业主信箱后的第二天，所有778户信箱都被撬开，选举资料不翼而飞。业主们坚信，这是由开发商控制的物业公司所为，意图破坏业委会的选举（因为被推选出来的候选人正是维权事件当中的积极分子）。开发公司和物业公司的破坏最终并没能阻止业委会的改选，8名居民代表当选，组成第三届业委会。
遗憾的是，维权的胜利没有在新的业委会成员中间建立起牢固的信任和团结，相反，内部的派系斗争日益激烈，以致对簿公堂。业委会主任王先生是一个管理经验丰富的人，曾经担任过机关干部，在街道办事处以及居委会那里认可度较高，符合政府选择候选人的标准。王先生的丰富经验也为他争取到了多数业委会成员的支持，4名成员是他的坚定支持者，这些支持者在后来的派系斗争中发挥了作用，帮助王先生度过了危机。以林先生为核心的3名业委会成员代表着另一个派系，他们在维修基金使用、维修项目的经费预算、公共收益的管理上常常不同意王先生的方案。公开化的矛盾也引起了政府的关注。街道政府与居委会多次试图斡旋、调停，但是，矛盾却愈演愈烈。2013年10月9日，在业委会会议上，林先生起草了《关于王某业委会委员资格自然终止的公告》，以王某曾经有过刑事犯罪记录为由，要求业委会作出决议予以通过。不过，上述提议遭到多数业委会成员反对，王先生的一派在斗争中占了上风。提议遭到否决后，林先生并未罢休。10月17日、19日，林先生先后将自己草拟的上述《公告》散发到小区业主信箱，张贴在小区公共位置，并声称上述《公告》得到了业委会多数成员的同意。林先生还到上海市住房保障和房屋管理局上访。2013年12月，该局答复了林的上访事项。行政答复件指出，被司法机关认定有犯罪行为而自然终止业委会委员资格的情形是指业委会成员在选举期间或任期内被司法部门认定有犯罪行为，王先生的犯罪行为发生在本届业委会选举之前，故不属于该情形；业委会作出决定须经全体委员人数半数以上同意。鉴于林先生的行为，王先生认为自己的名誉权受到侵犯，因此，他将林先生告上了法庭，并最终赢得了诉讼。
（三）案例C
L小区建成于1996年，离内环线不远，紧邻南部交通枢纽上海南站，由当地一家集体性质的房地产公司（沪莘房地产开发公司）承建，开发商是一家当地的镇办集体企业。业主共有1156户，商品房业主20%，剩余80%的房屋为售后公房。由于相当一部分“房改房”业主为农民回迁户，他们在购买房屋的时候，并没有缴纳维修基金，只有公司缴纳的一部分；之后，每年的物业管理费也收缴困难，大部分人拒绝缴纳。这就造成了小区规模很大、公共收益却很少的窘境。小区先后和3家物业公司签订合同，前2家公司都因为物业管理无利可图而主动终止合同。目前的物业公司也是民营企业，按照成本核算，每年大概有2万～3万元的亏损，不过，政府的物业管理费补贴，能够勉强填补这个缺口。物业管理费按照0.4元/平方米收取，停车费按照每月100元收取（共274个车位）。在签订物业管理合同的时候，业委会与物业公司约定：70%的物业管理费和停车费归物业公司，30%归业委会。业委会每年收入6万元，其中一半的收入要用于小区公共部位的开支，如路灯维护等。但是，开支稍大的项目，业委会就显得力不从心，只能求助于政府。例如，2015年，小区安装门禁设备，街道补贴9万元，业委会出资4.8万元。
现任业委会主任董先生是中共党员，68岁，退休前是市第七建筑公司的干部，精通物业管理；副主任退休前是会计，在业委会中负责账务管理。两人业务能力强，政治上也比较可靠，是居委会十分看重的人选。不过，在访谈中，董先生抱怨说，当初居委会干部动员的时候，他并不想做，因为这件事情实在是吃力不讨好。董先生解释道，只怪自己当时相信了居委会的话，以为业委会真的像他们“声称”的那样“无事可做”。董先生的“不情愿”，一方面来自于家人的抱怨，另一方面来自于居民的误解和不配合。
由于小区的建设质量低劣，房屋渗漏和外墙破损严重，因此，居委会“交给”董先生的最大任务，就是推进小区争取多年的“平改坡”改造项目。董先生参照周边小区的改造标准，初步核算下来，“平改坡”工程的费用在2000万元左右，而小区的维修基金只有区区400万元。无奈之下，董先生要求居委会出面，向街道呼吁，寻求帮助。居委会的干部十分支持董先生的工作，一来，“平改坡”项目对于居委会而言是一个重大的惠民工程和工作业绩；二来，居委会的干部也能从中得到实惠，因为他们都是本小区的居民。不过，业委会和居委会也知道，上级政府也不是“提款机”，如果希望得到更多的经费支持，他们必须想尽办法努力争取。
业委会首先要做的是，说服政府将该小区纳入“平改坡”项目计划。董先生发动小区全体业主，给市委书记、市长写信。在他们的努力下，区政府同意执行该项目。但是，摆在业委会面前的新问题是，如何说服政府拿出更多的经费。在讨价还价的过程中，政府希望小区拿出300万元的维修基金，而董先生只同意拿出150万元。董先生的理由是，周边小区“平改坡”项目居民承担标准大致在每户1300～1500元，业委会拿出150万元是一个合理的数字。为了说服政府，董先生找到了街道和区政府所有的领导，逐个地将居民的意见向他们反映。经过几个月的不懈努力，街道和区政府最终接受了业委会的请求，居民和政府分别承担150万元与1900万元。在小区改造过程中，业委会还提出改造供水系统的请求。这一次，政府没有在经费问题上和业委会讨价还价，主动承担了供水系统改造300万元的全部费用。
（四）案例D
M小区建成于1995年，是一个以市区动迁居民为主的售后公房，紧靠中环线外圈。小区是由市政府出资开发，一家浙江民营企业承建（老板为某市领导的亲戚），总共34栋多层公寓房，其中，23栋为售后公房，安置居民1500户。入住之后不久，居民们发现，他们买下的房屋是一个质量低劣的豆腐渣工程。由于房屋地基土质疏松，工程建设周期过短，建筑单位偷工减料，34栋房屋普遍出现整体沉降的现象。居民对此反应强烈，抱怨与不满从未停止过。不过，尽管如此，自2000年起，住房还是最终将原来的租赁公房全部转变为私有产权。业委会也就此成立。第一和第二届业委会的主要工作是协助政府安抚居民，减少对抗，接受政府的补偿方案。
小区房屋的严重质量问题迫使部分业主自发地表达不满。在通过多次上访之后，政府勉强承认房屋存在质量问题，同意维修，但是，拒绝认定其为“危房”，不答应整体搬迁。为了迫使政府“就范”，居民们采取抗议升级的策略，在中环线上集体堵路。激烈的抗议遭到了政府强力的压制，少数领头的人被刑事拘留，大多数参与者在居委会和业委会的劝说下放弃了激进的抗议。尽管强制在居民中间产生了威慑作用，不再采取强烈的对抗手段。但是，抵制逐渐地个体化和隐秘化。为了安抚居民，政府派出施工队，在房屋地基下面打桩，实施免费“纠偏”。但是，“纠偏”工作遭到居民的强烈抵制。施工队三次进场，三次被赶出小区，个别激进的居民以暴力威胁，破坏设备，导致工程无法正常进行。2002年，在居委会和业委会的共同努力下，第一幢房屋终于开始动工，之后，其他楼房也陆续开工。工程持续到2006年，“纠偏”工作才整体完工。政府安抚居民的办法还包括：凡是接受“纠偏”的居民，室内整修免费，每平方米补助100元现金，给予每户慰问金1000元；1996—2002年的房租减半，租金退还给居民。
在转变为售后公房之后，小区的物业管理由区政府所属的徐房集团承担。物业管理费按每户0.6元/平方米收取，政府承担了大部分维修基金，截至2016年维修基金结余600万元。由于该小区人口老龄化现象严重（60岁以上老人1058人，80岁以上老人274人），特殊人口较多（残疾人104人，低保户35户，无业人员121人，失业人员34人，社区矫正对象6人，吸毒5人），小区的公共事业不得不依靠政府。业委会的主要工作就是如何从政府那里得到尽可能多的物资扶持，尽量保持自身维修基金只增不减。2015年，在业委会和居委会的呼吁之下，政府答应对剩余的11栋楼房也进行“平改坡”改造。工程预算120万元，政府希望由小区维修基金承当。第三届业委会主任王先生（江南造船厂的退休工人）四处游说，向政府部门反映小区的困难，希望政府从“扶贫帮困”的高度承担工程开支。经过多次协商，政府同意承担75万元的经费，剩余的45万元由小区维修基金承担。
案例A和案例B虽然都是“商品房”小区，不过，它们之间在纠纷的结构要素上存在差异。政府是H小区的开发商，物业公司也具有政府背景。这种背景决定了它们能够与居委会维持和谐的关系。同时，第一届业委会顺理成章地按照政府的意图建立起来。由于有政府撑腰，业委会成员在使用小区公共资源的时候，不太顾忌业主的利益和权利，利用开发商和物业公司提供的便利，中饱私囊。在抗争过程中，即便业主中间的市级人大代表和政协委员利用他们的政治资源，积极地支持维权，但是，一旦新的业委会通过的章程被认定为试图擅自扩大自治权的时候，集体抗争的收效甚微。Z小区是一个由民营公司开发的住宅区，政府的背景至少是间接的和非正式的，影响开发商与业主关系的力量主要来自缺乏规制的市场。对市场监控的不力鼓励了开发商（物业公司）违背当初签订的销售合同。不过，一旦业主将开发商强加的不公以集体对抗的方式表现出来的时候，市场的力量在政府面前总是显得渺小而无力。在成功地抵制了外部侵权行为之后，业委会的内部关系成为Z小区矛盾的新焦点。业委会成员之间的派系斗争从表面上看，双方都是为了维护业主权利，最大化业主利益。然而，物业公司和居委会私下里对业委会主任的支持，加剧了派系斗争的政治化和物质化，使得两个派系之间的争斗最终演变成一场人身攻击和闹剧。
在案例C和案例D中，市场在房屋建设的早期发挥过重要作用。不过，不同于案例A和B，早期的房地产市场规制水平要低得多，开发商都与当地政府保持着密切的私人关系，市场监管形同虚设。密切的政企关系也解释了，为什么“房改房”小区都存在着严重的房屋质量问题。L小区的业主长期受到房屋大面积渗漏的困扰，而M小区的业主则认为房屋属于不易居住的“危房”。两个小区业主对此类问题的不同之处在于，前者在默默地忍受，而后者则在入住的初期采取集体抵制。在第二组案例中，由于房屋产权来源于政府和公有单位，维修基金缴纳数量太少，物业管理缴纳标准过低，结果，小区的公共资源匮乏。同时，由于业主收入水平较低，社会地位处于城市人口的底层，政府轻易不会允许提高物业管理的收费标准。在资源匮乏的情况下，物业管理的市场化程度相对于“商品房”小区要低很多，居民区内的公共服务主要由政府出资提供，尽管在形式上大多实行市场化运作。资源匮乏使得居委会、业委会和物业公司之间难以建立起逐利的联盟。不同于“商品房”小区，“房改房”小区的居委会和业委会面临的最迫切任务是，如何从外部寻找资金来实施物业修缮。资源匮乏也成为政府与业主之间合作的动力。在L小区，居委会幸运地选中了一位能力超群、责任意识超强的业委会主任。在居委会的大力支持下，该主任将个人的韧劲发挥到了极致，争取到了上级政府的大额修缮资助。在M小区，居民提出的整体搬迁大大地损害了政府的经济利益，所以即便他们采取激烈的对抗行动，政府仍然接受他们的诉求。在产权转换之后，当居民不得不接受现状的时候，政府在房屋质量方面的明显责任，为业主争取房屋维修资助赢得了主动权。他们利用这个“筹码”常常能够从政府那里获得一定的物质回报。
五、结论
房屋产权是观察城市社区政治经济的一个重要窗口，在微观层面上反映了国家—市场—社会之间的互动关系以及关系互动的结果。业主行动正是由这种互动关系刻画出来的集体表演。不过，在产权私有的居住空间，业主行动却展现出两种不同的特征，一种以维护业主权利为目标，动员常常是对抗性的，另一种以争取国家福利为目标，动员则是恳请式的。来自上海的经验研究发现，两种不同类型的集体行动对应于两种不同产权来源的居住小区，以维权为主的集体行动大多发生在从市场上购买的“商品房”小区，而以争取福利为主的集体行动通常发生在以成本价从政府那里获得的“房改房”。
业主的集体行动之所以采取不同的取向，根源于房屋产权的不同来源。在不同产权来源背后，政府采取两种不同的逻辑。在“商品房”小区，产权的获得与物业服务的购买遵循的是市场逻辑，不过，行政力量不是市场交易的“旁观者”。政府参与牟利，规范市场服务，干预交易行为，或者在市场中嵌入控制的要素。一旦行政力量破坏了市场行为，增加了交易成本，业主们通常会利用法律来维护自己的权利。在“房改房”小区，产权的获得和服务的提供按照行政逻辑运行，政府在小区的利益稀少，不过，行政干预常常采取市场供应的形式，向城市底层人口提供传统的社会福利。由于市场购买力有限，业主们无法承担产权维护与物业管理的支出，特别巨大的消费只能寻求政府的救济。
房屋产权的不同来源所塑造的集体行动的不同特征，展示了中国城市政治的双重背景：一方面，“房改房”小区业主房屋产权的获得以及维护，反映了社会主义福利制度的“路径依赖”；另一方面，“商品房”小区房屋产权的诞生与保护则体现了市场与法治的逻辑。上述双重背景不仅存在于城市居住空间，在许多其他领域也同样存在。由城市居住空间的制度结构演变而来的差异化的集体行动，是否适用于其他领域，还需要进一步地检验。不过，在微观层面上，通过分析国家—市场—社会之间的结构关系以及彼此之间的互动，我们能够找到一个比较可靠的理解复杂社会现象的解释方法，从而加深我们对基层政治与社会变迁独特性与连续性的认识。
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Resisting or Pleading： the Diversified Collective
Actions by the Urban Homeowners
Xie Yue
Abstract：The housing re for m that began in 1998 in China，not only is composed of part of the whole economic re for m project，but also a kind of significant dynamics to impel social transition.It，in the for m of privatizing property rights，has led to the social class differentiation，which far the r shapes the characteristics of collective actions mobilized by houses owners. Fieldwork in Shanghai finds that owners in the communities of “commercialized apartment” and “government-selling apartment”respectively launched various kinds of collective actions， the for mer acting in contention and t he later being noncompliance.This paper tries to account for ，from the perspective of property right's source，such a difference.The case study reveals that under the situation of various ownership sources， ei the r from market or government， the distinctive state-market-owner's relationships and the ir interactive patterns led to two different type of collective action.
Key words：urban housing owners，collective action，house ownership， commission of housing owners
[1] 谢岳，上海交通大学国际与公共事务学院教授，中国城市治理研究院研究员。
[2] 始于1998年的住房改革形成了两种不同来源的私有住房，一种是政府按照成本价出售的“售后公房”（也叫“房改房”），另一种是居民从市场上按照市场价格购买的“商品房”。
[3] 在北京、上海、武汉、昆明和西安这样的特大城市，截止到2012年，每百户居民拥有“房改房”的比例相当接近，北京的比例最高（42.1%），广州最低（32%）；每百户家庭拥有“房改房”与“商品房”的比例也比较接近，广州最高（57.2%），北京最低（35%）（参见以上各个城市2013年的统计年鉴）。
[4] 参见国务院《<物业管理条例>实施细则》，2003年9月生效。
[5] 参见《上海市人民政府关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》，1999年11月26日发布。
[6] 参见前瞻网，http：//d.qianzhan.com，2016年7月13日访问。
[7] 参见《上海统计年鉴》，北京：中国统计年鉴出版社，2002、2015年版。
[8] 参见《上海市公有住宅售后管理暂行办法》，1994年12月17日发布。
[9] 任翀：“售后公房物业服务收费标准调整”，《解放日报》，2014年12月30日。
[10] 参见《上海市商品住宅维修基金管理办法》，2000年10月8日发布。
[11] 参见《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》，1996年5月15日发布。
[12] 参见上海市物价局当年度发布的第157号文件，《关于上海市一九九六年度商品房物业管理公共服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论依据测算口径》。
[13] “商品房”小区维修基金的数据来自于上海市住建委网站，售后公房维修基金数据由上海市公积金管理中心提供。
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