2022 经济适用房的申请条件

为了应对住房制度改革对于低收入城镇居民带来的冲击，政府的基本应对思路是向最低收入家庭提供廉租房，对于中低收入者提供经济适用房。从理论上来看，绝对贫困者是廉租房的主要受益者，而相对贫困者应该是经济适用房的受益者之一。

首先来看廉租房。所谓廉租住房是指政府向低收入家庭及其他需要保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低租金配租的具有救助性质的普通住房。廉租住房的实质是由政府承担住房市场费用与低收入居民支付能力之间的差距，解决低收入居民对住房支付能力不足的问题。从理论上说廉租住房保障的对象是无力进入市场购房或租房的最低收入家庭。但如何界定最低收入家庭，目前我国还缺乏一个科学的认定标准。从中国目前的实践来看，保障线的划分通常以居民家庭为单位，保障对象范围的认定有两层含义，一是居民家庭无自住住房或自住住房无法满足其基本生活需求，即居住条件。目前有关部门已经确定了相当于城镇居民家庭人均住房面积60%的标准，作为申请廉租住房的居住条件；二是居民家庭无经济能力租住市场住房，即经济条件。现在各地的廉租住房保障对象一般为家庭月收入低于当地居民最低生活保障标准，并享受最低生活保障的家庭。但是从各地执行的标准来看，收入审查标准大都超过了低保线。例如2007年，上海廉租住房家庭人均收入认定标准跳出了原来的每月320元民政低保标准，放宽到了600元；2008年，又将家庭人均月收入600元调整到800元，将申请廉租住房的3人家庭金融资产准入标准从3万元调整到9万元。

尽管目前我国的廉租住房制度已经基本建立起来，并且为解决贫困群体的住房问题发挥作用，但从目前实施情况来看，还有很多不完善的地方，具体说来包括以下几方面：（1）资金来源有限，成为廉租住房制度进一步发展的制约瓶颈。（2）廉租住房数量有限，房源信息缺乏有效的交流机制，使获得配租的家庭难以在市场上找到适合的房源。（3）缺乏有效的统计与监管机制，因而无法对保障对象的收入进行准确的核定，进而导致了廉租住房制度建设尚缺乏全面、准确的基础性数据指标，一定程度来讲造成了廉租住房“准入”与“退出”的监管困难。（4）廉租住房保障对象的覆盖面狭窄，一些中间层的家庭无法享受到这一政策。例如，城镇中既买不起房、又非“低保”的“夹心层”、“住房边缘人”应该如何界定，他们的收入线如何划分，以及划分之后的审核监督都将成为今后政策继续发展所要面临的严峻问题^[6]。针对这种情况，在住房救助问题上政府应在这几个方面改善廉租住房制度：具体包括进一步筹措资金扩大廉租住房的供给、建立有效的廉租住房信息制度以方便廉租房受益者获得住房、加强申请者的收入审查和管理、进一步放宽收入标准以扩大申请者的范围等。

其次是经济适用房。我国经济适用房的建设经历了一个探索发展的过程，期间引发了很多争论。而最重要的是经济适用房性质从改革开始就遇到政策定位问题，再加上操作上的漏洞直接制约了经济适用房在解决低收入者住房问题发挥作用。关于经济适用房的性质，国发1998年［23］号文件规定，“经济适用房”是具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格对象是中低收入家庭。但是这一表述却给经济适用房的定位带来了两点争议：（1）经济适用房究竟是社会保障住房还是商品房？理论界和实践中所有矛盾的根源就在于此。由于经济适用住房政策出台背景以及政策目标的特殊性，经济适用住房政策自出台之日起就面临社会保障性与商品性之间的矛盾。在经济适用住房政策所包含的执行政策中，有的偏向于社会保障，有的偏向于市场，政策内部的不协调和非统一性使经济适用住房政策在执行中出现不可避免的矛盾^[7]。（2）中低收入家庭究竟是指除“高收入者”以外的其他家庭，还是指“中等＋中等偏下”收入家庭（前一种理解大约占全社会家庭总数的70%，而后一种仅大约占30%），各级政府的政策仍无明确、统一的界定。但从各城市确定的享受对象的收入标准来看，均指前者。问题是目前我国城市中等收入家庭占多数，中低收入层次无论作何种解释，定位都过宽。并且，在对中低收入家庭的资格审核中，往往流于形式^[8]。

经济适用房在操作过程中也碰到了很多问题。经济适用住房的本意是政府以公有土地作为实物形态投入，通过房地产开发商之手，针对中低收入居民提供的一种住房补贴，让那些从市场上购买房屋的有困难的人拥有住房。但在实际操作中，这一政策思路贯彻得并不理想，并且还引发了一些其他问题：（1）由于经济适用房的面积偏大导致总房价仍然偏高，房价的绝对水平仍让一些中低收入者仍然难以承受，即所谓“经济适用房并不经济”。经济适用房本应以60—80平方米左右的小户型为止，但在早期开发的经济适用房中120—130平方米以上的房子比比皆是，一些经济适用房甚至在200平方米以上。因此虽有高额补贴，真正低收入者却仍然买不起。（2）价格“双轨制”扰乱了正常的房地产市场，诱发欺诈行为。由于经济适用房政策在价格上存在“双轨制”，这必然难以消除和抑制暗箱操作和权力寻租现象。城市经济适用房被一些购房者当成了一种“投资”，而真正需要保障的住房弱势群体却买不到房。（3）经济适用房不仅在立项、开发建设和销售等各个环节缺乏严格控制和有效的监管，在销售过程中往往难以识别真正的政策对象，而且对于经济适用房卖给中低收入家庭后的后续管理相当欠缺。一旦中低收入家庭获得了住房，政府给予的优惠房价部分原则上就属于购房者了，无论以后他们是否还属于中低收入这一行列。

针对我国经济适用房存在的问题，一些学者提出过相应对策。例如，有学者认为现行的以实物形式“暗补”的经济适用住房政策存在着明显的缺陷，但这并不意味着要取消对中低收入人群的住房补贴。因为，世界各国政府的普遍惯例是：对于那些买不起普通商品房的中低收入者，政府有义务满足他们基本的住房需求。为此，他们提出政策建议是：（一）明确区分住房的投资性和消费性。（二）拍卖公有土地筹集补贴资金，改“暗补”为“明补”。（三）应该提高居民购买力，不是限制房价。还有学者则认为，从社会政策的角度来看，现行的经济适用房政策形成的目标、目标对象与社会政策的目标、目标对象相偏离，不属于住房保障范畴，其发展也不具可持续性，亟待逐步取消。基于我国国情，解决城市低收入群体（包括外来人口）的居住困难，根本出路在于发展以“廉租房”为主的住房保障制度，并将其纳入政府职能，设置具体可操作的廉租房运行机制，同时，完善“二手房”市场，以满足不同层次群体的需求，缓解城市住房保障制度发展的压力。此外，经济适用房制度运行过程中出现的视制度之间的衔接问题（即　“夹心层”住房问题）应予以充分重视。夹心层问题可以从两个方面来考虑：首先，让经济适用房回归政策本意，通过降低住房面积标准，严格审查申请者的收入状况，满足真正低收入者的住房需求。此外，还应增加经济适用房的供给数量，通过扩大保障对象，将真正低收入者纳入保障范围。实际上，经济适用房政策也开始向这个方向调整。例如，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调整为，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。由此可见，经济适用房的供应对象发生了重要改变，由“中低收入家庭”转变为“低收入住房困难家庭”。其次，可以探索其他政策性住房形式以解决“夹心层”住房问题。例如，近几年北京、广州等地开始通过推行“两限房”（即限制价格和限制面积）等措施就是一个探索。从某种程度上说，“两限房”是对过去几年推行的经济适用房的一种替代。目前一些大城市推出的“两限房”，其功能与定位可以理解为是为了实现与目前经济适用房供应结构的衔接，一定程度上填补商品房与经济适用房之间的供应“缝隙”。还有一些城市开始探索公租房制度，将大批无力购置商品房，但又不符合经济适用房房申购标准，以及无力购置经济适用房，但又不符合廉租房申请标准的“夹心层”作为申请对象。特别是一些城市（例如上海）将公租房保障对象由户籍人口扩大为常住人口，这对于解决城市相对贫困者的住房问题有重要作用。

保障性住房政策面对的是城市居民中的低收入者，但城市农民工的住房问题也不容忽视。由于农民工自身的分化，对于不同类型的农民工需要有不同的政策：（1）对于已经在城市扎根、需要长期在城市居住的农民工来说，他们的住房需求和城市居民一样，面临从市场购房的问题。对于这些人可以通过户籍“农转非”将他们变成城镇居民，在他们获得城镇户籍后在住房政策方面就可以享受与城镇居民同样的权利。近年来我国很多城市就在进行这方面的探索。（2）对于那些已经扎根城市并且需要长期在城市生活，但又无法通过户籍转换变为城市居民的农民工，政府在制订城镇经济适用住房政策和廉租住房政策时，可以考虑适当提高供应量，创造条件将农民工中的中低收入者作为供应对象。（3）对于来城市只为挣钱，最终还是要回到农村农民工，他们急需改善的是临时居住条件。这部分人的住房状况可分为两种情况：一是集中住宿，例如从事建筑业的农民工集中住在工地或由一些企业为雇佣的农民工为统一提供住宿。二是租用私房。因此对于第一类住房情况，都要制定基础设施、公共卫生和环境等方面的标准。对于新建的外来务工人员的公寓，除要满足基本的设施条件外，还要注意房型的选择，应充分考虑外来务工人员的消费能力，以小户型和小面积为主。对于第二种情况，政府应加大城市外来务工人员住房情况的监督力度，特别是要完善有关租赁房屋的规定，让农民工在租用私房时能有安全和卫生保障。