建设规模的确定

按照各区进行专项规划，这样可以获取更具针对性、更准确的建设量需求，用地供应总量和年度建设量的预测也更准确。主要根据各区内应届毕业生的就业人数及其工资状况的调查，确定大学毕业生的住房需求。将住房需求乘以保障比例，得出的就是所需要建设的总的建筑面积。即总的建筑面积＝住房需求×保障比例。

为此，我们首先介绍中国香港地区和英国有关保障性住房需求预测模型，总结出“青年公寓”项目住房需求预测方式，再对保障比例进行分析，最后以南京市为例进行实例演算。

1）香港保障性住房需求预测经验

保障性住房需求预测属于住房需求预测的范畴，住房需求预测本身是一项系统性的研究，可采用的数学模型研究方法有德尔菲法、时间序列法、线性回归分析法、幂函数回归法等。这里主要是从为住房建设规划编制提供事实依据的角度对住房需求预测和评估方法进行研究。香港的住房需求预测偏重于保障性住房人群的总量预测，为住房土地供应总量、住房用地供应总量提供依据。香港住房需求预测模型分为下列四个步骤（见图4-7）：

图4-7　香港住房需求预测的模型

（1）推算整体房屋需求；

（2）把住房需求划分为公营房屋和私营房屋两类；

（3）根据公营与私营房屋需要计算房屋需求量；

（4）估计公营与私营房屋的建屋需求量。

第一步是计算1997—2006年这十年期间的整体住房需求。由于并非所有可能需要住屋的家庭均选择另觅居所，因此必须用住户需求衍生率来估计这十年的整体住房需求。

第二步是用入住公营或私营房屋比率，把整体住房需求划分为公营及私营住房需求两类。公营房屋泛指各类资助房屋，私营房屋则指在没有政府提供资助下兴建的私人房屋。

第三步是把住房需求转化为房屋需求量。房屋需求量的定义是实际寻觅居所的家庭数目。在公营房屋方面，房屋需求量假设与住房需求相同。在私营房屋方面，房屋需求量受住房负担能力限制，故需用一个转换因子计算。

第四步是把房屋需求量转化为建屋需求量。把公营房屋需求量转化为建屋需求量时，会把实际的建屋量酌量增加5％，以确保建屋计划日后可能出现延误时仍能满足房屋需求量。在私营房屋方面，相关部门订出一个15％的建屋比率，以便在订定建屋需求量时，把用作第二居所的单位、空置单位及非住宅用途的单位都计算在内。

房屋需求模式所作的假设是否正确，对各项估计的准确程度是十分重要的。部分住户需要衍生率及入住公营或私营房屋比率的假设并无统计数据支持，例如“初婚者入住公营或私营房屋比率”的假设。另外，某些住户假设是根据以往趋势的延续而做出的，例如，“多核心家庭住户分户”的住房需求衍生率假设，还有部分假设是根据某个时间的数据做出估计，然后再进行推算。

香港采用的住房需求预测的模型是一种相对简单、容易理解且较为直观的预测方式。这种方式的优点体现在：模型的变量选取恰当，当住房情况发生改变时，例如结婚率改变或者公共住房需求比率发生改变，模型的变量可以依照发生改变的情况加以调整，获得符合实际情况的预测结果，预测所需的原始数据易于更新；基于人口统计学的分析；模型结构易于修改。

同时，住房需求模型存在的弱点体现在预测模型过于关注人口统计的变化，缺乏对经济环境的考虑，对于不同类型的保障性住房的预测不充分，但是这种预测对预测规划期内用于住房发展的土地数量很重要。总的来说，这种住房需求预测主要依赖的是过去的一种趋势，考虑经济环境的因素较少。对于公共住房的空间分布没有预测。

2）英国住房需求预测经验

英国的住房需求预测与评估本身即是住房发展规划的重要组成部分，保障性住房需求的预测包括了总量、比例结构，并将需求预测的结果与现有住房规划进行对比并做出评估。住房需求预测是英国各地方政府制定住房政策的基础，为住房供给提供事实依据。《规划政策陈述》［Planning Policy Statement 3（PPS3）］中规定，地方结构规划在制订住房发展计划时，必须以充分的住房需求研究数据为基础，住房需求的数据通过区域住房市场［Strategic Housing Market Assessment（SHMA）］评估获得。区域住房市场每年进行一次评估，根据PPS3规定，区域住房市场评估（SHMA）中必须提供以下数据：有保障住房需求或普通市场住房需求的家庭占家庭总数的比例；产生普通市场住房需求的家庭结构（多人口家庭、夫妇二人、单身等）；保障住房的大小及套型需求。

（1）英国住房需求评估模型

英国住房需求评估模型从需求与供给的角度出发，需求方面主要包括对现有保障性住房和未来保障性住房需求的预测；供给方面主要包括现有住房和未来住房供给。最后，将需求减去供给得出保障性住房的短缺量。具体见表4-3所示。

表4-3　英国住房需求预测模型

A——现有保障性住房需求

·无家可归者

·住房拥挤住户

·其他主要指仍在轮候的满足准入条件的家庭

B——新增保障性住房需求

·成立新的家庭生成的住房需求（其中一定比例是保障住房需求）

·不能承担现有市场住房而产生的需求

C——现有保障性住房供给

·现有社会租赁住房转租

·现有共有产权房转售或转租

D——新增保障性住房供给

·主要是指已签署供给（租赁、购买）合约住房

英国保障性住房需求模型是建立在对保障性住房需求及供给的统计以及人口统计变化的基础之上的，现有和新增保障性住房需求的总和与现有和新增的保障性住房供给的总和之差即是保障性住房短缺的部分。

（2）保障性住房需求总量模型

① 保障性住房需求总量年度预测

以Cambridge区域战略住房需求评估（SHMA）为例，第一步对现有住房需求进行分类统计，并折算成年需求（以5年内完成供给计划计算）。第二步对未来的住房需求进行统计，分为成立新家庭产生的住房需求和不能承担现有市场住房而产生的保障性住房需求。第三步统计现有住房供给，这部分供给是来自于保障性住房的转租或转售。第四步对于已签署合约的保障性住房供给进行统计，这部分应是作为未来住房供给的部分。最后，现有和未来的保障性住房需求数与现有保障性住房的供给数之差为每年保障性住房新增需求数，保障性住房新增需求数减去未来一定供应的保障性住房供给数，计算得到保障性住房短缺数目。

② 保障性住房需求总量长远预测

Cambridge区域空间战略（Regional Spatial Strategy）中提出的住房供给目标分为近期（规划期限为5年）住房供给总目标，以及远期（规划期限为15年）的供给目标。为了给战略空间制定战略（RSS）提供依据，区域住房市场评估（SHMA）对于保障性住房需求的预测期限也分为5年和15年两部分。

保障性住房近期（5年）需求总量根据之前预测得到的住房新增需求数乘以预测期限得到。第6年起，假设现有的保障性住房需求已得到满足，若每年的新增保障性住房需求为333户/年，10年总计3330户。将两部分保障性住房需求相加，预测得到未来15年的保障性住房需求总量。

从以上的分析我们可以看出，英国保障性住房需求的预测，既包括了需求总量的预测，也包括了对保障性住房需求结构的预测，即对不同类型的保障性住房需求进行预测。其次，从现有需求与供给的角度，综合考虑了未来可能有的需求与供给，将保障性住房的需求作为动态发展指标。

3）实例演算

首先要确定保障比例，在确定好保障比例之后，再对“青年公寓”总量需求和结构需求进行预测，以确定近5年的建设量，以做好建设规划。在借鉴香港地区和英国保障性住房需求预测经验的基础上，根据供应与需求理论，采用情景分析的方法对不同保障比例下的“青年公寓”的建设量进行分析。

情景分析作为研究未来不确定状况的一种管理决策工具，自1970年以来引起了人们的广泛关注。1967年Herman和Wiener在合著的《2000年》一书中提出情景（Scenario）和情景分析（Scenario Analysis）。情景是指未来状况以及能使事态由现在向未来发展的一系列状态，情景分析就是采用科学手段对未来的状态进行描述和分析，由于未来发展存在不确定性，因此情景分析描述的是某种事态未来几种最可能的发展轨迹。情景分析不同于预测，预测是建立在历史数据的基础上对近中期的发展进行定量化描述，情景分析更侧重于对不确定性的分析。

根据以上论述的方法，我们以南京市为例进行演算。具体过程如下。

（1）居住现状分析

表4-4　南京市新就业大学生人均住房面积

从表4-4中可以看出，仍有19.6％的新就业大学生的人均住房面积在15 m2以下，而能达到全国人均住房水平的仅有15.2％，与2010年南京城市人均住房面积30 m2相比，仍有84.8％的新就业大学生的人均住房面积处于平均线以下。

（2）三种保障比例下的“青年公寓”建筑面积估算

情况一：“青年公寓”建筑面积估算是计算在人均居住面积达到保障面积情况下，扣除现有新就业大学生住房面积的新建面积。

保障面积有16 m2（以2人合租的分式分摊32 m2）和23 m2（单间）两种标准。由表4-4中的数据可知，住房面积在15 m2以下的占全部被调查者的19.6％。为此我们以20％作为南京市大学毕业生住房保障的最低比例，并增加25％和30％两个保障比例估算“青年公寓”建筑面积。具体计算如下：

假设当年南京新就业的毕业生的人数有7万是有南京户籍的，根据保障比例20％，确定出保障人数1.4万。假设这1.4万人的住房面积符合数理统计上的均匀分布，则人均住房面积为7.5 m2。若要达到人均16 m2的保障面积，则每人的住房面积需扩大8.5 m2，这样就可以求出整个南京市大学毕业生的住房保障总需求为1.40×104×8.5＝11.9（万m2）。同理，可以知道保障比例为25％和30％时的住房保障总需求为14.88万m2和17.85万m2。再依照此方法计算人均住房面积为23 m2的住房保障总需求。计算结果见表4-5、表4-6和表4-7。

表4-5　“青年公寓”建筑面积估算（保障比例为20％）

表4-6　“青年公寓”建筑面积估算（保障比例为25％）

表4-7　“青年公寓”建筑面积估算（保障比例为30％）

如上表所示，在保障比例为20％时，如“青年公寓”全部建成双人合租的住房（32 m2），则需建3719套，共11.90万m2。按照3.5的容积率换算可知占地面积为3.4公顷，如全部建成一人居住的单间（23 m2），则需建9435套，共21.70万m2。按照3.5的容积率换算可知占地面积为6.2公顷。其他2种保障比例的具体建筑面积如表4-8所示。

表4-8　三种保障比例下青年公寓的建设情况

在表4-8中，对于房间套数的计算我们都是考虑单独建一室一厅和二室一厅的两种极端情况，但是在实际操作中可以将这两类户型按一定的比例综合建设。调查数据显示，独自居住的人数所占的比例为33.20％，而双人合租的比例则有46％。所以，在实际建设过程中可按3∶4的比例建设一室一厅和二室一厅这两种户型。基于此，我们可以得到在保障比例为20％时，“青年公寓”的建设规模为17.5万m2，总套数为6985套；保障比例为25％时，“青年公寓”的建设规模为21.88万m2，总套数为8733套；保障比例为30％时，“青年公寓”的建设规模为26.25万m2，总套数为10477套（具体见表4-9）。这里我们确定的建设规模只是整个南京市，还必须根据各区具体的毕业生分布人数来确定各区的建设规模。

表4-9　情况一下“青年公寓”建设规模（单人间和双人间按3∶4比例兴建）

情况二：不考虑目前市场上新就业大学生的住房面积，即将现有的住房面积计为零，被保障人群所需的住房保障面积即为“青年公寓”的建筑面积。此情况下的“青年公寓”建设规模如表4-10所示。

表4-10　情况二下“青年公寓”建设规模（单人间和双人间按3∶4比例兴建）

对表4-9和表4-10进行比较，我们可以发现，“青年公寓”每年的建设量最少要达到17.5万m2，提供6985套住房。如果每年维持这个建设量不变，则5年内的建设量要达到87.5万m2，提供34925套住房。