杭州市城中村改造个案分析

三、杭州市城中村改造个案分析

（一）政府主导实施模式

2001年杭州市各区均成立了农转居多层公寓建设管理中心（以下简称建管中心），负责农转居公寓建设。2003年后，城中村改造工作内容也纳入建管中心工作范围。至2007年，杭州市绝大多数的农转居公寓项目是由政府负责实施的，统一规划，统一操作，其中筹资、征迁、安置、建设、管理全部由政府负责，建成后社区管理以物业公司为主。

如滨江区成立了区建管中心，全区统一规划、统一筹资、统一建设、统一安置、统一管理农民住宅。到2006年底，全区农转居公寓建设已累计立项691.71万平方米，开工396.6万平方米，竣工236.89万平方米，交付使用175.6万平方米，安置农户5345户。

再如由拱墅区建管中心实施建设的拱苑小区。该项目位于祥符镇阮家桥社区，在区政府的支持下，由区建管中心全权负责项目实施，2002年7月正式开工建设，共分为两期。一期建设规模为10幢多层住宅，总建筑面积2.8万平方米，2003年9月竣工，并全部回迁安置了阮家桥村的拆迁户；二期于2003年11月开工，建设规模为5幢多层住宅，总建筑面积2.3万平方米，2004年12月竣工。2005年，拱墅区建管中心陆续回迁了该地块、上塘善贤村以及“33929”工程等市级重点项目拆迁户。目前，拱苑小区一、二期多层公寓均已办理完房屋产权初始登记，并已有多层公寓办理上市交易过户手续。

（二）政府主导、村组织实施模式

杭州市也有部分城中村改造项目是在政府指导下，由村集体组织实施的，政府通过政策、规划及计划，对城中村改造工程进行合理引导。其中筹资、征迁、安置、建设全部由村集体负责，管理由政府和村集体共同负责，建成后社区管理以物业公司或村集体为主。如由江干区三叉村组织建设的农转居公寓三新家园。该项目是在江干区建管中心的指导下，由三叉村集体自主负责实施的。村里自筹改造资金4.6亿元，拆迁征地230亩，规划建筑面积28万平方米，自行选择施工单位，于2002年3月开工建设。至2007年已竣工五期，竣工面积24万平方米，建成后由村里统一负责安置和管理，现已回迁702户，占应安置户的79%。再如由江干区范家村组织实施的范家村一期多层公寓，该项目由范家村自主实施，总建筑面积6.03万平方米，于2002年开工建设，2003年底竣工，已完成全部安置工作，共计安置农转非居民209户。

（三）大项目带动

大项目建设是城中村改造的强力“推进器”，通过大项目带动是现阶段杭州市城中村改造的重要模式。近年来杭州市已实施西溪湿地保护工程、钱江新城建设、丁桥居住区建设等重大项目，都大幅度带动了周边地区的城中村改造。该模式中，筹资多数由大项目实施主体负责，征迁、安置、建设因项目而异，由大项目实施主体或者政府、村集体负责，管理主要由政府负责，建成后社区管理以物业公司为主。

如西溪湿地改造工程就带动了周边城中村改造。根据西溪湿地改造一期工程的需要，西湖区政府（西溪湿地改造工程实施主体）于2004年8月正式启动了蒋村、西溪花园多层公寓项目，资金由区政府统一平衡，征迁、安置由区政府统一进行，建设委托区建管中心负责。该项目总用地面积2042亩（含代征用地），建筑面积117.8万平方米，共有9203套住宅，以60、80、100、120和150平方米等多种设计户型为基本单元进行组合，主要用于安置蒋村乡王家桥村、包建村、合建村、周家桥村、双龙村、深潭口村、三深村等10个村的村民及留下镇东岳村部分村民。至2006年蒋村、西溪花园项目一期已竣工2044套住宅，回迁安置747户，安置人口3370余人，安置面积20.6万平方米。同时，配建市政道路6条，公建配套面积4万平方米，项目建设累计投入资金6个亿。

（四）政府与企业合作共建

采用多种形式，适当引入社会资金和社会力量，坚持政府主导、企业参与、社会化运作，是杭州市正在探索的城中村改造新模式，可以有效利用社会资源提升农居建设品位和减轻政府资金压力。该模式中，筹资一般由政府负责或政府与企业分担，征迁、安置、管理主要由政府负责，建设主要由企业负责，建成后社区管理以物业公司为主。

如由西湖区建管中心立项、坤和房产公司代建的同仁家园。该项目筹资、征迁、安置由区建管中心负责，农居设计、建设由坤和房产公司负责，于2004年2月正式启动，总用地面积253.95亩，建筑面积32万平方米，共有2341套住宅，安置人口约4000人，分二期开发。至2007年已竣工25万平方米，其中一期项目20万平方米完成交付工作，共计1412套住宅，主要用于安置三墩镇厚诚桥村、罗家村、陆板桥村等6个村约516户拆迁户。该小区内配套完善、环境优美，曾得到前来参观学习的苏州、新疆等地建设部门的高度认可。

再如由下城区建管中心与浙江诸暨耀江房地产有限公司合作建设的朝晖八区城中村改造。该项目由区建管中心负责立项、征迁、安置，浙江诸暨耀江房地产有限公司负责筹资、建设，总用地面积2.39万平方米，规划建筑面积约11万平方米，投资约3.15亿元。项目于2005年11月申领出拆迁许可证，至2007年已基本完成房屋拆迁工作（仅剩2户正在实施行政强迁），正在进行施工图设计审批。

以上四种城中村改造模式是杭州市在推进城中村改造工作中的实践结晶，在实际操作中各有利弊（见表4-10）。