工业化时期的城市改造与更新

随着工业化时代的到来，城市化的速度越来越快，城市更新也不再是纯物理的更新，更重要的是其产业结构和生产布局需要调整、优化和提高，并解决工业化带来的工业污染、拥挤等问题。因此，大规模有组织、有计划的城市更新活动也开始不断出现。

（一）卫生环境的改善和城市美化运动

产业革命对城市的副作用致使城市公共卫生环境遭到破坏，各种传染病在城市中竞相蔓延。针对公共卫生环境的压力，以讲卫生为宗旨的新工业环境建设开始对城市社会环境进行改良、更新。与此同时，由于受“形体决定论”思想的影响，还进行了主要以街道、城市雕塑、公共建筑、公园、娱乐设施、开放空间等手法来达到美化城市效果的城市更新，称之为城市美化运动。然而，在某种程度上，城市的功能远远超然于形式之上，这一时期以城市美化运动为核心的主题城市更新没有维持多久便被接踵而至的更大的城市压力所覆盖。

（二）大规模的内城改造

20世纪上半叶，由于产业革命和城市化引起西方旧城中心区功能的加速聚集，导致了大规模的城市内部重构和大面积的城市旧区更新。由于城市化、城市用地的扩大以及第三产业的发展，许多办公机构由于它们之间密切的经济联系和个人接触，都要求安排在可达性最强的城市中心区，这就引起了城市中心区的土地竞争，竞争提高了土地价格，而地价提高则导致土地利用强度的提高以获取更多的利润。这样，低密度、低利润的用途就会被高密度和高利润的功能所取代，办公和商业就是这样的取代者。西方国家在这一时期基本奠定了旧城中心以第三产业为主的功能和用地结构，使旧城功能适应了城市的长远发展，这一阶段被西方学者称为他们的“建城时期”。现在西方国家所谓的旧城更新，很大程度上是对这一时期大规模改造了的城市的保护、更新与整治。当然，大规模的内城改造也存在着许多严重的问题，诸如对历史文化环境的破坏等。

（三）城市衰败地区的清除

城市衰败地区主要有三种情况，一是由于郊区化引起城市中心区中产阶级人口大量外迁造成的城市中心区衰败，如美国纽约的内城，占大片的是黑人居住区，低收入、稀缺的就业机会和种族矛盾，加剧了内城贫困和活力的衰败；二是由于产业结构的调整而引起的某些城市旧区功能性的衰败，如伦敦的码头船坞区，由于伦敦失去了世界经济中心地位，老的码头船坞区也随之趋于衰落；第三种衰败区就是城市贫民窟了。

第二次世界大战以后，西方发达国家便着手解决城市旧区的衰败问题，目标就是清除贫民窟，使城市用地合理化和社会正常发展。清理贫民窟采用的办法是完全推倒重建，并将其居民转移走，然后以能够提供高税收的项目取而代之。当时在美国的纽约、芝加哥和英国的曼彻斯特等贫民窟较多的大城市，这种做法比较普遍，但是却不能完全解决问题。几年以后，人们便发现，它只是把贫民窟从一处转移到另一处，而有些较好的社区邻里也被破坏了，所以后来的城市更新政策更加重视改善邻里社区环境，在清除贫民窟的同时，整建恢复可以再利用的住宅社区，积极防止可能产生的继续衰败。因此，解决贫民窟问题也不仅是一个物质环境的改善问题，更是一个深刻的社会变动，引导不当便会适得其反，引起更广泛的社会危机。

（四）城市中心区的过度商业化与衰败

20世纪五六十年代是西方各国经济又一次迅猛发展的时期，科技发展推动经济高速增长，经济增长使得对城市土地的需求高涨。因此，这一时期的城市更新运动从根本上来说，是试图强化位于城市良好区位的城市中心区的土地利用，通过吸引高营业额的产业如金融保险业、大型商业设施、高级写字楼等来提高土地价值。而原有的居民住宅和混杂其中的中小型商业则被置换到城市的其他地区。这种举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就出现了大量问题。地产投机猖獗，地价飞涨，助长了城市的郊区化，加剧的钟摆式交通堵塞问题，使城市中心区的吸引力下降。由于居住人口大量外迁，一些大城市的中心区在夜晚和周末变成了所谓“死城”（Necropolis），带来了治安、犯罪等一系列社会问题，城市中心区也随之开始衰退。