在调控中成长

在调控中成长_名城九章

第六章　在调控中成长

商功

“商功”在《九章算术》中，主要是指土石工程、体积计算。除给出了各种立体体积公式外，还有工程分配方法。

在跨省发展三年之后，名城再次深耕主战场杭州，先后开发左邻右舍、燕园和湖左岸，将超越之前所有作品的名城公馆也蓄势待发。在某种意义上，开发房地产不仅是“土石工程、体积计算”，更是对市场的精准判断和把握，尽管楼市宏观调控一波紧似一波，但是名城善于做“加法”，名城文化、名城法典相继成熟，根据调控的节奏，几大项目全都取得了成功。

时间已经来到了2005年，名城集团已经步入了成熟的年龄。经过十几年的开发，名城已经拥有了成熟的团队，成熟的经验，强大的实力，名城成年了。

古人把15岁当做一个人成长中的重要人生节点。《大戴礼记》有云：“束发而就大学，学大艺焉，履大节焉。”说的是古代的男孩子一到15岁，就将头发束成一髻，表明已经成为少年，称为“束发”。这时候应该已经学会“礼、乐、射、御、书、数”等各种“小艺”，开始具备学习“六经”等“大艺”的资格。

十几年一路走来，从区区两百万元的启动资金到十多亿的总资产，从杭州本土到南京苏州，从开始艰难的探索到现在越来越坚定的步伐……十几年来，创业的艰辛没有阻挡名城人前进的脚步，成功的喜悦也没有模糊他们前瞻的目光；十几年的历练，彰显着名城人的优秀品格：刻苦、诚信、睿智；十几年的不断成长，也铸就了名城“精诚立人、精心立事、精品立业”的卓越企业文化。

十几年的时间既是对过去的一种肯定，又预示着一个新的开始。毕竟成绩只属于过去，仅仅是“小艺”，它带给今天的是更高的起点，“学大艺，履大节”才是下一步更重要的目标。于是，在经历了曲折成长后，在名城成功实现跨区域发展时，张民一不无感慨地谈到了名城未来的路：“更高的起点，面临的是更大的挑战。面对未来多变、竞争激烈的市场环境，企业的发展就像逆水行舟，不进则退。子曰：‘吾十有五而志于学’。我们也要有孔子‘志学’的精神，勤于学习，刻苦努力，不断拼搏，这样我们的企业才能拥有发展的持久动力。”

毋庸置疑，选择深耕杭州的名城，已经经受过市场的残酷磨砺，已经具备了更加雄厚的实力，已经更加懂得掌握发展的节奏，也已经变得更加成熟和稳健。

泰山会议

唐朝开元二十四年（736），24岁的杜甫登上了泰山。“会当凌绝顶，一览众山小”，是他《望岳》诗的龙眼。诗的意思很简洁，也很明白，但极有气魄：只有登上了泰山的顶峰，你才能将齐鲁大地尽收眼底。言外之意是，人生不断有山需要你去登，你只有不断地努力，才能达到高峰。

2004年10月22日，名城全体员工一百多人，集体上了泰山。上泰山干什么？道理也如同杜甫的登高。名城公司需要不断地努力和登高，一定要厘清并明确企业精神，这是企业持续健康发展的基础。只有这样，才可能在大风大浪中不断前行。

一个企业最重要的精神内核是什么？应该是企业文化。可是对企业文化却有各式各样的理解，有肤浅的，也有深刻的。

对于名城这个集体而言，他们的企业文化其实早已融入到十多年来做人、做事、做产品的实践中，他们的志同道合、同甘共苦、务实求精、共创共享等，都已经渗透并汇集成了一条价值的河流，这条河流发源于那批早期的创立者们的个人信念和价值观。而今，他们要全面总结和提炼，让每个员工就企业发展的实际，就个人对企业文化的理解，结合自己在名城的经历，对造一艘什么样的大船，大船驶向何方，进行充分而民主的讨论。

或许，这种热烈而认真的过程，这种直抒胸臆的参与，就是一种企业文化。在这样的大家庭里，我们为自己设计未来，我们替自己把握命运，怎能不热烈？怎能不激动？

经过充分的酝酿，10月23日，张民一作了题为《营造“三精文化”持续健康发展》的总结讲话。

“三精”是什么？“三精”就是“精诚立人，精心立事，精品立业”。本书第八章还将专门就此解读。

名城法典

公元前1790年左右，古巴比伦有位叫汉谟拉比的国王，做了件让后人铭记的事情。他为了加强自己的统治，将当时的一些规章制度，用法律的形式颁布，并将它们刻在了一根黑色的玄武石柱上面，石高2．25米，上部周长1．65米，底部周长1．90米，228项条文，共3500行。这就是众所周知的《汉谟拉比法典》，它是世界上第一部比较成文的法典。

公元后的2006年，名城集团由张民一主持，钱素珍具体负责，各部门共同参与，组织力量大规模修订了名城的管理规范及制度。由于公司规模逐步扩大，新员工大量增加，项目逐渐增多，管理链条延长，规范化管理的重要性日益迫切。

企业基业长青的根本原因是什么？可能一百个人有一百个答案，但有一条肯定大家都会认同，那就是科学、有效、实用的管理制度。许许多多的企业因为善于管理而蓬勃发展，也有许许多多的企业因为管理不善而陷于困境。

雄厚的资金、优秀的团队、先进的技术设备是企业发展壮大不可或缺的资本，也是企业实力的象征。如何运筹帷幄，将这些资本高效地组织起来，使之产生1＋1＞2的效应，这就是管理的魅力。有目共睹的是，良好的管理制度是当今一切成功企业共同的特征。名城集团要在残酷的市场竞争中立于不败之地，同样需要依托科学、有效的管理制度。

经营企业，犹如逆水行舟，不进则退。为了提升名城的规范化管理水平，保障公司各项经营、管理活动健康、有序地运行，在进一步明确公司各部门、各岗位工作职责的基础上，名城人从工作的实际需要出发，本着实用、可操作性的原则，制定了一系列的工作规范。规章煌煌巨制，共114章，2112条。从初稿到编印成册，期间经过了数次的讨论和修改，几易其稿，力求理念科学、表述准确、富有针对性，是对名城长期实践工作的总结和提炼。

今天，这2112条规章，都已经深深地融在了名城人的血管里，化在了名城人的行动中。

2112条规章分以下几篇：

第一篇是管理篇。主要有《员工礼仪规范》、《考勤规范》、《岗位责任制规范》、《工作协作责任规范》、《工作建议责任规范》、《每周工作计划规范》、《台账管理规范》、《合同管理规范》、《会议管理规范》、《收发文处理规范》、《印信管理规范》、《档案管理规范》、《办公用品及设备管理规范》、《车辆管理规范》、《集体宿舍管理规范》、《集体户口管理规范》、《保密工作规范》、《安全工作管理规范》、《公司议事规范》、《人力资源管理规范》、《廉洁自律规范》、《员工奖惩规范》等。

第二篇是财务篇。主要有《现金提取规范》、《现金缴存规范》、《现金支出规范》、《支票领用规范》、《支票收取规范》、《出纳记账规范》、《出纳对账规范》、《原始凭证稽核规范》、《记账凭证编制规范》、《会计账簿登记规范》、《报送财务会计报告规范》、《错账更正规范》、《会计档案管理规范》、《会计档案借阅查询规范》、《会计人员交接规范》、《发票管理规范》、《合同审核规范》等。

第三篇是营销篇。主要有《策划文档管理规范》、《策划信息资源管理规范》、《策划及方案执行工作流程规范》、《突发事件应对规范》、《策划部内外信息沟通规范》、《策划工作计划的制订和总结规范》、《策划方案的制订、完善、审定、执行和总结规范》、《新闻发布会和产品说明会规范》、《企业形象系统与项目形象管理规范》、《广告与信息的发布、审定规范》、《策划协作单位的考察、选定与协作管理规范》、《企业文化建设规范》、《认购协议书签订规范》、《商品买卖合同签订规范》、《办理项目审批规范》、《产品设计控制规范》、《房展会参展规范》、《客户意见受理规范》、《选择设计单位规范》、《商品房价格管理规范》、《商品房交接管理规范》、《售楼现场付款规范》、《售楼处考勤及作息规范》、《售楼处例会规范》、《销售员制服管理规范》、《项目可行性分析规范》、《销售员接待客户规范》、《销售员业绩考核规范》、《业主论坛管理规范》、《租赁业务管理规范》、《样板房保洁规范》等。

第四篇为工程篇。主要有《桩基工程施工管理规范》、《基坑维护工程施工管理规范》、《基础工程施工管理规范》、《地下室工程施工管理规范》、《钢筋工程施工管理规范》、《混凝土工程施工管理规范》、《抹灰工程施工管理规范》、《楼地面工程施工管理规范》、《英红瓦屋面施工管理规范》、《油毡瓦屋面施工管理规范》、《平屋面施工管理规范》、《幕墙工程施工管理规范》、《总图工程施工管理规范》、《建筑给水排水工程施工管理规范》、《建筑电气安装施工管理规范》、《采暖与通风工程施工管理规范》、《建筑设备安装工程施工管理规范》、《电梯安装工程施工管理规范》、《安全施工管理规范》、《办理项目审批规范》、《标化工地管理规范》、《电力配套工程规范》、《电信配套工程规范》、《工程付款控制规范》、《工程管理规范》、《工程监理控制规范》、《工程维修规范》、《公司自行招标管理规范》、《建设工程竣工备案表办理规范》、《建设工程竣工验收规范》、《建筑物资采购规范》、《燃气配套工程规范》、《设计变更签证规范》、《申请临时用电规范》、《申请临时用水规范》、《施工图纸会审规范》、《市政给水配套工程规范》、《市政雨污水配套工程规范》、《室内外配套工程质量管理规范》、《图纸资料管理规范》、《有线电视配套工程规范》、《预决算编制规范》、《政府规定工程招标规范》等。

这是一座名城人坚实而牢固的管理大厦！

这也是一座名城人做人立事的精神大厦！

这更是一座名城人十多年创业的财富大厦！

管理＋精神＋财富＝名城。这就是名城的方程式。

大厦永固！

大厦长青！

名城在成长

2005年的春天，与天气日渐启暖相反，中国房地产市场却正在经历着一轮轮的宏观调控。

是年3月，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即房产界首次意义上的“国八条”。该通知将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

同年4月，国务院常务会议着重分析当时房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

5月，国务院转发了由建设部等7部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称为“组合拳”。这一系列的宏观调控组合拳令业内应接不暇。

就在此时，在跨区域发展的思路下在外打拼多年的名城集团，也开始重新思考未来的方向。张民一和经营团队发现，虽然过去几年外省的房地产市场在曲折中发展，名城也是在稳步发展，但与那些坚守在杭州战场曾经和名城规模相当的地产公司相比，由于杭州房地产市场发展的速度，远超全国其他许多城市，因此他们最后赚到的钱，发展的速度和规模，都要好很多。他们也看到，还有一些当年去到外地发展的企业，即使在外地市场做得很成功，但因杭州市场发展速度快，他们赚到的钱已不足于参与杭州的土地竞拍，最后只能无奈客留他乡。

“相对而言，杭州的房地产市场更加规范、透明、成熟，发展的速度更快，空间也更大。”基于这样的判断，张民一做出了深耕杭州的战略决策，名城团队也立即全力以赴这个主战场，并先后拿下左邻右舍、燕园、湖左岸、名城公馆等地块。

左邻右舍工地

2005年，在宏观调控下，土地市场萎缩。名城集团第一次受政府主管部门邀请，参与九堡地块的投标。结果，名城集团以接近标底的价格——2．9亿元总价，竞得这幅占地38705平方米，规划建筑面积12万平方米的土地，折合楼面价每平方米3002元，名城将其命名为“左邻右舍公寓”。时为名城集团策划总监兼策划部经理的李伍清解释，之所以命名为“左邻右舍”，是因为“我们希望左邻右舍能够成为代言新都市人居的典范，能够成为城市居住进步的记忆，能够为更多城市精英提供入住高品质楼盘的机会。”当然，今天回头再看这个已经交付的楼盘，我们不难理解，亲邻、睦邻传达的其实是一种文明感召力，同时也是一种都市温情的归属情结。

左邻右舍位于新九堡中心居住区，胜稼路和九乔路交会处，距正在建设中的地铁一号线工程九堡东站和长途客运中心约500米，距离钱塘江1300米，最大程度地享有新九堡便利、繁华的配套和充满田园风光的生态环境资源。

房展会上的左邻右舍

在名城拿下这块地的时候，周围还是荒芜一片，但等到2008年，许多房地产商都云集于此，一个个新楼盘拔地而起时，杭州地铁一号线的概念已经深入人心。于是左邻右舍成为最早进入九堡板块，也是九堡最受瞩目的代表楼盘。

左邻右舍总建筑面积约12万平方米，总户数为848户，由9幢11－18层小高层、高层合围，主力户型以两房和三房紧凑户型为主，建筑风格现代俊朗。对于这个项目的空间景观设计，名城人做足文章：从生态中心花园，到6个各具特色的邻里庭院花园，再到半私密的景观架空层。一般的楼盘都是建筑围绕中心花园进行布局，但左邻右舍的中心建筑采用多种形式的局部架空设计，让架空层具有不同的空间形态和空间氛围，既铺高质地砖，又设景观花坛、乒乓球桌以及儿童沙坑等运动游乐设施。在阳光充沛的氛围。这不仅增强了单元住户的领域归属感，而且形成一个邻里交流的大空间。

更重要的是，左邻右舍拥有极其便利的交通配套。2009年，杭州最大的汽车客运中心投入使用；2012年，杭州历史上的第一条地铁即将开通运营，客运中心和地铁一号线九堡东站，距左邻右舍均在500米范围之内，距B1城市快速公交车站也仅几分钟步行路程，同时，将有多条公交车直达社区。

除了交通，左邻右舍周边还有四季青服装集散中心、华贸鞋城、新客站商城、金海商业城等大型商业设施。同时，社区四周还有2所中学、4所小学和4所幼儿园，家门口的一站式教育充分满足了业主子女的就学需求。

左邻右舍的建筑方案会审

2006年5月底，国土资源部、国家发改委等九部委颁布“十五条”，其中包括“新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%”的内容，市场在一定程度上受到了抑制。

然而，在严厉的宏观调控下，左邻右舍凭借户型优势、地理优势、品牌优势，仍取得了优秀的业绩。2007年10月29日清晨7点，左邻右舍一期在黄龙水晶宫盛大开盘，引来上千人争购，场面之盛大和热烈蔚为壮观，当日推出的168套房源全部售罄。其后，该项目销售虽有起伏，但总体仍是波澜不惊，并取得了超预期的效益。

左邻右舍在黄龙饭店的一期开盘

事实上，房地产开发凭的不是运气，而是精准的眼光和对未来趋势的准确判断。2005年，房地产宏观调控没有达到预期目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上抑制了供给。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。

而到了2006年，房地产市场再次经历了猛烈、严厉的政策调控。正当业内忙于应付之时，名城集团却已经在城北悄悄布局，这就是位于运河之畔的燕园。

如果说之前的左岸花园、映象花苑以及御水湾花园都是顺势拿地，那么，左邻右舍、燕园、湖左岸、名城公馆等项目则是在逆势之中勇敢出击。

燕园地处城市核心区域，杭州市中心湖墅板块核心地带，东至小河路，南至西塘河，北至桃园路，距离武林广场不到6公里，周边1000米成熟居住配套圈内商业、医疗、教育、交通、休闲各类配套一应俱全，更有规划中的运河商务区强力支持。这块地于2006年11月份竞得，总价4．13亿元，占地40781平方米，规划总建筑面积约10万平方米，折合楼面价每平方米5064元。

名城的所有产品，除了在品质上一以贯之的“吹毛求疵”，每一个产品都有自己不同的市场诉求和定位，不仅是以前产品经验的集大成者，同时又结合地块的区域、历史文脉、周边环境、行业的设计理念、新科技成果，不断地改进了和创新。

由于地处京杭大运河、西塘河、余杭塘河三河的交会处，南面直临2万多平方米的西塘河滨水景观带，东面紧靠4万多平方米的小河公园，北面是1．1万多平方米的市政配套公园……处于城市中心，又在三河三园怀抱中，名城给燕园的定位是“市中心稀缺人文公馆，都市水岸，公园住区。”

在燕园的南面，步行不到5分钟，就是著名的小河直街。这条短短千米的小街，曾经见证了古老运河边千年来的繁华和沉寂，改造一新之后，现在是城北运河边人气最旺的历史街区。

而从燕园往北步行10分钟，即是杭州最著名的创意园区LOFT49，这里已经成为浙江最时尚的创意符号。

名城对房地产开发的追求是“品质，品质，还是品质”，而燕园就是名城着力打造的精品力作。为了不辜负这块历史悠久的风水宝地，名城集团邀请了世界级的澳大利亚PLACE设计集团担纲景观设计，外以南面小河水系及东、北规划公园为线，构筑临水而居的优美风景轴线；内以大型中心景观长廊为线，结合现代时尚的元素，串起五重特色庭院景观。

漫步在燕园之内，你可以看到动态水景、壁画水墙、休憩凉亭、南北双林荫绿色走廊，500平方米的景观泳池还特设水中吧台、按摩池、跌水小瀑布等。

在建筑形态上，燕园有高层、小高层、多层、排屋参差错落，两幢16－18层的高层住宅沿北侧桃园路布置，中部为小高层，南面沿河设置一幢多层、三幢排屋，南低北高，充分保持沿河景观的通透性。在户型设计上，燕园的理念是“舒适为美”，84平方米温馨两房、89平方米精致三房，130平方米舒适三房、152平方米尊贵四房，均采用全明设计，并利用大面宽、短进深的设计手法，有效增加房间的采光面以及居住的舒适性。局部设计还融入了挑空露台、错层阳台、大飘窗等多种空间元素。

2008年8月底，燕园首次开盘。谈及这个项目的销售，张民一感慨：“真是一波三折。”

美国次贷危机引发的金融危机在2008年笼罩全球，同年9月15日，百年投行雷曼兄弟轰然倒下。寰球同此凉热，在2007年末2008年初，中国经济就感到了阵阵寒意。而在房地产市场，寒意最先从土地市场弥漫，在经历了2006年和2007年的土地和资本市场交替互动攀升，全国各地“地王”此起彼伏，到了2008年，风向骤变。不仅原先哄抢的土地频频流拍，许多房产公司的上市计划流产，新房和二手房市场也因为观望情绪弥漫而销量严重萎缩。

2008年8月30日燕园首次开盘

在这样的大背景下，燕园于2008年8月30日第一次开盘。由于名城多年积累的品牌，燕园在开盘前积累了大量的意向客户，当天来了数百组客户争相购买。客户缴纳了订金，选购了房源，欢欢喜喜地回家，准备一周后缴纳购房款并签订购房合同。

但是谁也没有料到，由于金融危机来势凶猛，以及宏观调控的影响，9月1日，万科首先在广州、深圳、上海等地降价促销。9月3日，万科以在杭州推出“万客会十周年之青年置业计划”为名，对旗下白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四个项目进行8至8．5折销售，最低折扣为7．5折，对于这次打折力度之大和覆盖面之广，媒体称“杭州房地产界十年内尚属首次”。

杭州是一个特殊的市场，一直以来，不管别的城市楼市如何动荡，杭州的楼市似乎总是气定神闲，但万科在金融危机背景下的大降价，一下子就刺痛了杭州楼市的脆弱神经，令其他房产商措手不及。一些先期购房的万科业主，甚至在冲动和愤怒之下砸掉了万科的售楼处，并纷纷要求退房。9月6日，万科不得不就“杭州业主风波”发表声明，表示“体谅客户的心情”，但坚持“退房风波不会打乱公司的降价策略”。

一石惊起千层浪，已经缴纳了订金的燕园客户，原来的兴高采烈转成了惴惴不安。房价跌了，后市怎么走？单晓东说，当时有吵到售楼处要求退房的，也有托关系要求退房的，还有要求房价跟着万科一起下降的，甚至还有客户要求开发商补偿差价的……

从市场经济的契约精神出发，买卖双方签订了协议，无论房价涨跌，都应该按照合同履行。楼市降价了，购房者没有权利要求开发商退房或退款，同样的，楼市涨价了，开发商也没有权利要求购房者加钱。

但名城毕竟是一个负责任的企业，尽管自己正面临着巨大的市场压力，但在正式签订合同前，公司还是召开了专题会议，讨论如何处理这部分已经签了协议的业主。在会上，张民一提出缓签购房合同：“在目前市场混乱房价走势不明情况下，对于已经支付订金但未签订正式购房合同的客户，签订购房合同并缴纳购房款的时间可相应延后，待市场平稳后，公司另行通知客户办理购房签约手续。”

名城此举，对于已经签订定金合同并支付订金的客户，无疑是吃了一颗“定心丸”，原来烦躁的心态逐渐平静下来。

2008年下半年，各级政府出面救市。10月14日，杭州市政府推出24条优惠政策，市场虽然低迷，但逐渐稳定，于是，名城正式通知客户前来办理购房签约手续，并额外再给予房价9．1折的优惠，大多数的客户都比较满意。

名城的诚意感动了业主，在杭州楼市的降价风波中，名城没有发生一起打砸售楼处、客户集体要求退房、现场拉横幅等过激行为。

在市场好的时候要顺市而为，在市场不好时也要勤练内功。虽然身陷2008年楼市的严寒冰冻，但名城人一直不曾懈怠。除了对产品品质和服务不断提升外，对于宏观政策的把握，对于市场的风吹草动，他们也一直在分析，在窥伺，在等待……

2009年春节后，按照传统，这应是楼市的淡季，因为金融危机的信号并未解除，大多数房产公司也索性延长休假期。然而，名城集团却已经发现了市场转好的苗头，于是，果断出击，在正月里大量投放广告，将燕园一期剩余房源迅速售罄，并于3月21日推出二期，受到市场追捧。整个2009年，杭州的楼市经历了冰火两重天的惊天大逆转，名城燕园也在大势中迎来了源源不断的客户，价格上涨接近一倍。

2010年3月，燕园同样精准地抓住时机，推出剩下的唯一一幢房源，即11号楼，大部分去化。

没想到，时隔一个月，2010年4月17日，国务院再次通过提高首付款和贷款利率等信贷政策开始新一轮的楼市宏观调控。值得一提的是，2008年年底政策关于“二套房”的界定是以个人为单位，而此次已变成以“家庭”为单位。

在高压下，市场重新回归冷静。

从2008年到2010年，这一路下来，中国楼市在宏观调控和全球金融危机背景的交错中经历了戏剧性的变化，燕园也在宏观调控的节奏中，舞出了完美的轨迹，画上了圆满的句号。2010年6月，燕园整体交付。燕园的交付，标志着名城产品再上一个台阶，公司实力进一步增强，名城品牌也进一步提升。

燕园交付

名城深耕杭州的第三个作品，是位于下沙金沙湖畔的湖左岸。

2008年5月，名城集团第一次参与杭州经济技术开发区的土地拍卖，以总价3．8亿元竞得湖左岸地块，占地面积29586平方米，规划建筑面积10万余平方米，折合楼面价每平方米4671元。

地块竞得不久，杭州土地市场就迅速转冷，同区域地价下跌1000元／平方米，湖左岸开发迅速遭遇压力。

一直以来，名城对地块价值的判断，都是基于其未来前景的预期。张民一认为，尽管金沙湖比九堡距离杭州市区更远，但是其前景将超过九堡，因为这里将成为下沙新城的CBD，下沙经济技术开发区管委会、希尔顿酒店、沃尔玛、科技文化中心都将落户其中。同时，这里的交通也极其便利，湖左岸距离地铁一号线下沙中心站直线不足500米。更重要的是，面积达560亩之巨的人工湖“金沙湖”已经开挖，在张民一的眼中，西湖给人一种柔美、女性化的感觉，而未来的金沙湖将给人一种现代、阳光的美。如果说西湖是中国古代的美女，那么金沙湖则是充满时尚气息的现代美女。

在下沙开发区的总体规划中，也为金沙湖描述了极其迷人的未来：这里将被打造成集观光、旅游、度假、休闲、娱乐等功能于一体的优美的、开放的城市公共空间，规划了一条浙江省内最长的人造沙滩。金沙湖将是未来的下沙新城居民休闲购物的好去处，将有水上出租车、水下餐厅、水上国际级度假式酒店以及大型购物长廊等。

即便集如此灿烂的前景于一身，也不得不承认面对同区域地价成本下降的压力，名城人还是需要想出高招来破题，更何况，湖左岸方案设计时，正逢楼市低迷。那么，如何摆脱劣势？如何突出重围？名城人动起了脑筋。

这时，他们首先想到的是，“谁能给客户创造更大的价值，也就意味着谁能够在楼市的冬天中率先突围”。顺着这个思路，名城集团抓住了户型是自己产品核心竞争力的重点，着力在这方面进行探索突破，最终首创了一种令人大开眼界的“墅式公馆”。

我们都知道，在别墅土地禁批、大户型限建的调控政策下，别墅类产品日渐稀缺，但名城在高层公寓中打造了“别墅”。湖左岸主力户型89－139平方米，全部都是变形金刚一样的“可变户型”，通过大面积运用落地玻璃窗、阔景飘窗、挑高阳台、入户花园等，打造5．6米的局部层高。通过这一创意，湖左岸89平方米的户型可以改造成4房2厅2卫，139平方米的户型则可以实现5房2厅3卫。

名城湖左岸的临时接待处

正是得益于这一出奇制胜的思路，在2010年房地产市场调控最为严厉之年，湖左岸依然突破了市场重围。2010年10月17日，湖左岸在杭州海外海假日大酒店首度开盘，推出2号楼和8号楼的220套房源，有近3000组客户登记购房意向，开盘当天销售率达到了惊人的80%，创造了行业中为数不多的逆势飘扬业绩！

名城湖左岸在海外海假日酒店第一次开盘现场

名城公馆，是名城深耕杭州的第四个作品，也是名城第三度回归城北运河之畔的项目。2009年6月，杭州土地市场相对平静，在浙江省商业集团公司董事长何剑敏和总经理张德潭的直接支持下，名城房产果断拿下了位于杭州拱墅区通益路与杭印路交会处的吉如地块。该地块总价11．1亿元，占地面积44764平方米，规划建筑面积15万余平方米，折合楼面价每平方米9919元。

对于这片熟悉的土地，名城集团秉承一贯的精品理念，致力于将其打造成为公司新一代高端品质楼盘的代表，成为进一步提升名城品牌形象的标杆楼盘。因而，在建筑设计方面，名城集团特邀走在世界建筑设计行业前列的澳大利亚柏涛设计咨询公司，担纲项目建筑设计顾问；聘请业内优秀设计单位——杭州市城建设计研究院有限公司，负责项目建筑设计工作；并聘请在业内颇有影响力和知名度的澳大利亚普利斯设计公司，担纲名城公馆的景观设计工作。

如今，该项目已开工建设。相信，在不久的将来，这件注满名城人一如既往的辛勤、热情、智慧与心血的作品，将会成为运河畔又一鼎力之作。

思考者的力量

当我们回顾名城这些年的风雨历程时，会发现名城其实是一个在调控中成长的企业。经历过和煦的春天、狂热的夏天、金色的秋天，也勇于直面严酷寒冷的冬天，在楼市一片火热中保持难得的冷静和理性，在楼市一片萧条中坚定信心和勇气。

对于中国房地产市场这些年来出台的力度不同、手段不同的宏观调控政策，张民一有着自己的深入思考和独立判断。他曾经写过一篇文章，标题叫《尊重房地产发展规律》，旗帜鲜明地表达了自己的观点：

“回顾数年来的房地产调控，我们达到调控目的了吗？好像并没有符合老百姓的期望。是调控对房地产市场不起作用吗？应该不是。问题在哪里？笔者的观点是：房地产发展有其自身发展规律。要让楼市健康稳定发展，我们应该制定独立、稳定、系统的调控政策。”

“长期以来，我们对房地产拉动GDP的作用看得很重，似乎房地产天生就为GDP而生。GDP增速低了，就大力发展房地产，不仅鼓励自住购房，甚至鼓励投资，这时候不管房地产热不热，价格上涨快速与否，都会促使房地产畸形发展。一旦GDP增速高了，就调控打压房地产。很多年份是上半年打压，下半年鼓励。试想，这样的调控，房地产能平稳发展吗？”

张民一看到了房地产与经济发展的密切关系，他认为，“我们在执行宽松的货币政策，刺激经济上升的同时，必须考虑到宽松的货币，会创造更多的房地产需求，会导致房地产价格上涨（除非供应也同步增加）。实际上，2009年楼市价格疯涨，就是这种情况。这说明我们没有把两者统筹考虑，导致2010年的房地产大调控。”

积这么多年房地产开发经验的张民一认为，房地产项目的建设有其自身的周期，从“生地—熟地—开发建设—竣工交付”一般需要3—5年的时间。而从历年房地产调控政策来看，惯于采用短期的政策，还喜欢立竿见影的效果。政策时紧时松，调控效果可想而知。“长此以往，老百姓对待调控政策的心理从开始的‘信任’到‘怀疑’，最后到抱怨‘房价越调越高’；房地产开发商对待调控政策的态度从开始的‘惊慌害怕’，到‘沉着应对’，再到笑谈‘看看再说’”。

因此，他提出，要稳定市场走势必须稳定市场预期，而要稳定市场预期，只有依靠稳定的政策，包括国家的土地政策、分配政策、货币政策、消费政策、投资政策，等等，应该进行整合性研究，提出系统性的政策。只有“独立稳定系统的政策，才能有健康、稳定的发展”。

从张民一的文章中，可以看出他对中国的房地产市场和调控政策，有着自己的冷静、理性和系统的思考。无论是站在开发商的立场，还是站在购房者的立场，或是从中国房地产市场发展的大局出发，这样的思考都非常有价值。

正因为有深入的思考和独立的判断，张民一对楼市前景和宏观形势的预测，可以说是八九不离十。2008年末，在一片悲观绝望的气氛中，张民一就写了一篇文章《坚定信心，迎接楼市暖春》。

张民一分析，在人们对楼市观望之时，政府及时调整宏观经济策略，加大对楼市的拯救与扶持力度，二手房交易过户税费的减免，房贷首付比例下调、降息、第二套房贷松绑，等等一系列新的宏观调控措施，将让市场逐渐呈现回暖迹象。随着时间的推移，政策利好对市场带来的积极作用也会越来越大，只是冰冻三尺非一日之寒，“转暖”尚需一个过程。

张民一认为，过了“寒冬”就是“暖春”。从长远来看，中国的房地产市场是持续、平稳、健康发展的。

“无论从发展的基础看，还是从发展的机遇看，我们都不应对房地产业的发展丧失信心。市场只有经过一轮轮的洗礼，才能不断地成熟、完善。一个优秀的企业和一个优秀的行业也是经过一次次洗礼才得以不断提高，得以健康成长。”

“不谋万事者不足以谋一世，不谋全局者不足以谋一域。2009年，我们要顺应形势，调整姿态，坚定信心，提升品质以及及早地绸缪和规划来迎接杭州房地产业的下一个‘春天’。”

事实很快就印证了张民一的判断，“春天”很快就到来了，从2009年下半年开始，中国房地产市场迎来了新一轮令人瞠目结舌的爆发式增长。在2010年下半年连续不断政策的打压之下，楼市的火热势头才得以稍稍抑制。

中国的住宅商品化市场已经走过了二十多年，这其中，经历过犹疑徘徊，经历过萧条低迷，经历过快速发展，也经历过短时间内的冰火两重天，从波峰到波谷，从不成熟到成熟，从泥沙俱下到逐步规范，我们看到，一路的跌宕起伏，大浪淘沙，最终能坚守并幸存下来的企业，支撑着的不仅仅是运气，更是掌舵者的思想和眼光。名城在这个行业中能够成长18年，当然与张民一这个船长分不开。

我们看到，正是这种对于宏观形势的独立分析和独到把握，以及可持续成长的发展目标，使名城集团能一次次躲过宏观调控的暴风骤雨，能一次次在曲折中健康成长。当然，我们也可以想见，未来的房地产市场或许仍将离不开一次次的宏观调控，一个个的险谷低滩，但经历过一次次市场洗礼，袭承着理性、前瞻、胆略、睿智等诸多优质基因的名城集团，也将伴随着这个更充分竞争、更规范发展、更久远健康的市场而不断成熟，优雅绽放。

■点睛

滴—答

弗兰克·克默德在《结尾的意义：虚构理论研究》一书中，讲到了一个有趣的现象。

为什么床头的钟发出的响声是“滴—滴”，我们的大脑却坚定地认为听到的是“滴—答”？他解释说，这是因为我们对开头，更对结尾上瘾。在钟表的“滴”和“答”之间，我们除了看到时间的流逝之外，还把滴和答之间的间隔看做需要我们去加以人格化的连续而又无序的时间，我们会为这个间隔填上一个具有意义的过程。

名城在深耕杭州前给人的印象就是“滴—答”。这个“滴—答”可以解释成，名城用他们十几年的打拼，已经在杭州创下了一个响亮的品牌，而人们对这个品牌的认定，就像是我们对时间声音的认定，他们就认为是“滴—答”，这个“滴—答”，是名城用教训和经验换来的。

我们若再把“滴”和“答”延长放大看，就会发现，名城跨区域发展的这几年，她的经历，就是在短暂的“滴”和“答”之间进行有意义的填空，真正的为她的历程填上了可歌可书的光辉一笔。

名城深耕杭州的几个大动作，每一个又都是“滴—答”。名城左邻右舍，已经“滴—答”；名城燕园，刚刚“滴—答”，名城湖左岸，正在“滴—答”，名城公馆，准备“滴—答”。这里的“滴—答”，已经是被广大客户认定的独特的名城品牌了。

然而，在“滴”和“答”之间，是时间毫不留情的流逝。无论你怎样安抚，怎样挽留，它都会很快地离我们而去。

纵然如此，名城也是一以贯之地走好这个“滴—答”。

名城，“滴—答”！

■名城档案

2005年

◎1月，《名城》报第一期火热出炉，从3月份第二期起改版为内刊。

◎4月29日，名城集团竞得九堡地块（即左邻右舍地块），总建筑面积10万余平方米。

◎9月底，苏州映象花苑交付。

◎12月底，南京御水湾花园一期交付使用。

重要人事动态

◎1月，张民一任浙江名城房地产集团有限公司董事长、总裁、党支部书记；姜荣任浙江名城房地产集团有限公司常务副总裁；钱素珍任副总裁兼管理部经理；俞耀宏任副总裁兼财务投资部经理；李英任副总裁兼工程部经理；刘本朕任财务投资部副经理；王晓敬任市场营销部副经理。

◎3月，李伍清任浙江名城房地产集团有限公司策划总监。

◎5月，董永雷任浙江名城房地产集团有限公司副总裁；胡柯宏任财务投资部副经理。

2006年

◎8月7日，名城集团在南京召开上半年度工作会议，张民一强调全员强化品牌意识，提高服务水平，以及管理科学化、规范化等问题，将2006年确定为名城管理规范年。

◎11月27日，名城集团拍得杭政储出（2006）29号地块（即名城燕园地块）。

◎12月30日，名城集团审议通过公司修改后的工作规范。

◎12月31日，名城集团召开全员大会，审议通过公司工作规范、员工薪酬分配管理办法。

2007年

◎3月25日，名城集团御水湾花园二期再度热销金陵。

◎5月10日，名城集团举行员工礼仪培训。

◎5月21日，左邻右舍开工建设。

◎9月20日，名城集团邀请400余名工地民工共度中秋佳节。

◎10月29日，左邻右舍一期在黄龙饭店水晶宫发售，引爆杭城。

◎12月29日，名城燕园开工建设。

◎12月，名城左邻右舍项目荣获CIHAF2007中国住交会“中国名盘”大奖。

重要人事动态

◎1月，李英任浙江名城房地产集团有限公司副总裁兼工程管理部经理、成本控制部经理。

◎10月，冯立红任浙江名城房地产集团有限公司成本控制部副经理（主持工作）。

2008年

◎1月，御水湾花园二期交房。

◎1月12日，左邻右舍二期开盘劲销。

◎4月，名城集团领导班子被评为“全省国有企业创建‘四好’领导班子先进集体”（省内唯一一家获奖房地产企业）。

◎5月，名城集团获“浙江省财贸系统和谐劳动关系达标企业”称号。

◎5月14日，名城集团以3．8亿元竞得湖左岸地块。

◎8月30日，名城燕园盛大开盘。

◎9月，左邻右舍推出“业主增值服务”活动，增加投入1000多万元。

◎10月，名城燕园获“2008全国人居经典”双金奖。

◎12月，左邻右舍项目开始一房一验准备工作。

重要人事动态

◎3月，李英任浙江名城房地产集团有限公司副总裁兼前期部经理。

◎5月，周旭光任浙江名城房地产集团有限公司工程一部经理兼主任工程师；姜文强任工程二部经理；童远长任工程二部副经理；李啓明任前期部副经理；项金彪任材料采购部经理。