企业取得的土地使用权的账务处理

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发

建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。

用于开发建造自用的房屋、建筑物，应将形成房屋、建筑物所对应的土地使用权价款，转入固定资产的房屋、建筑物明细科目，道路、围墙、绿化等对应的土地使用权价款及其他土地使用权价款仍保留在无形资产科目中核算并摊销。

企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

具体的账务处理为：当取得土地使用权时，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”、“实收资本”（投资者投入时）、“资本公积”（行政划拨取得时）科目。按会计制度规定的期限摊销时，借记“管理费用”科目，贷记“无形资产”科目。

从会计的角度来说，土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算，是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但是企业改变土地使用权用途，其价值将转移，比如在在建项目完工后，作为无形资产核算的土地使用权价值，最终应转入固定资产价值中。

当工程动工时，将房屋、建筑物对应的土地使用权摊余价值转入在建工程，其他的土地使用权价款仍按会计制度规定的期限摊销。具体的账务处理为：借记“在建工程”，“管理费用”科目，贷记“无形资产”科目。当工程完工，达到预定可使用状态时，将与房屋、建筑物对应的土地使用权价款转入固定资产。借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。

实战演练1 接受捐赠和自行开发的无形资产的做账演练

案例：

某企业购入一项专利权和相关设备，实际支付的价款为1000万元。由于专利权和相关设备价款没有分别标明，假定专利权公允价值与相关设备公允价值的相对比例为4∶1，则会计处理如下：

借：无形资产——专利权 10000000×4/5=8000000

固定资产 10000000×1/5=2000000

贷：银行存款 10000000

案例分析：

采用公允价值相对比例确定与其他资产一同购入的无形资产的成本，其前提为该项无形资产的相对价值是否较大。如果相对价值较小，则无须作为无形资产核算，而计入其他资产的成本中；如果相对价值较大，则必须作为无形资产核算。

实战演练2 企业出售、出租和摊销无形资产时的做账演练

案例：

A公司将拥有的一项专利技术使用权转让给B企业使用，双方在合同中约定转让期限为两年。A公司承诺合同生效后，只许可B企业一家使用该项专利技术，并在转让期限内，A公司也不得使用该项专利技术。B企业每年须向A公司支付技术转让费20万元，A公司提供技术指导及其他相关费用由B企业负担。该项专利技术的账面价值为40万元，预计使用期限为10年。则A公司会计处理为：

（1）取得转让收入时：

借：银行存款 200000

贷：其他业务收入 200000

（2）结转转让成本和计交营业税时：

借：其他业务成本 410000

贷：累计摊销 400000

应交税费——应交营业税 10000