土地增值税的计税依据和应纳税额的计算

第二节　土地增值税的计税依据和应纳税额的计算

一、应税收入与扣除项目

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算土地增值税应纳税额，是对收入减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项:

(1)取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

(2)房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑物安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

这里有两种情况:

一是当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内(利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

二是当纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内。

此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

(4)与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。需要明确的是，房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除，其他纳税人缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的0.5‰允许在此扣除。

(5)其他扣除项目是指从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两者金额之和，加计扣除20％。该项扣除不适用于从事房产开发以外的其他纳税人。

(6)旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

二、应纳税额的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式为:

应纳税额=∑(每级距的土地增值税×适用税率)

实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。具体计算公式如下:

1.增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

2.增值额超过扣除项目金额50％未超过100％

土地增值税税额=增值额×40％－扣除项目金额×5％

3.增值额超过扣除项目金额100％未超过200％

土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

4.增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

【例9-1】某房地产开发公司与某单位于2008年签署一写字楼转让合同，取得转让收入为15 000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率为5％，城建税税率为营业税税额的7％，教育费附加为营业税税额的3％，印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。

分析:

(1)确定转让房地产的收入:15 000(万元)

(2)确定房地产的扣除项目:

①取得土地使用权所支付的金额为3 000(万元)

②房地产开发成本为4 000(万元)

③房地产开发费用:(3 000+4 000)×10％=700(万元)

④与转让房地产有关的税金:

15 000×5％+15 000×5％×(7％+3％)=825(万元)

⑤从事房地产开发的加计扣除:(3 000+4 000)×20％= 1 400(万元)

⑥转让房地产的扣除项目金额:

3 000+4 000+700+825+1 400=9 925(万元)

(3)计算转让房地产的增值额:15 000－9 925=5 075(万元)

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:5 075÷9 925≈51％

(5)计算应纳土地增值税税额:

应纳土地增值税=9 925×50％×30％+(5 075－9 925×50％)×40％=1 533.75(万元)

或者:

应纳土地增值税=5 075×40％－9 925×5％=1 533.75(万元)

【例9-2】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款为8 000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入为10 000万元，签订产权转移数据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率为70％。计算该企业应缴纳的土地增值税。

分析:

(1)确定转让房地产的收入:10 000(万元)

(2)确定房地产的扣除项目:

①评估价格:12 000×70％=8 400(万元)

②有关的税金:(10 000－8 000)×5％×(1+7％+3％)+ 10 000×0.5‰=115(万元)

③转让房地产的扣除项目金额:8 400+115=8 515(万元)

(3)计算转让房地产的增值额:10 000－8 515=1 485(万元)

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:1 485÷8 515≈17％

(5)计算应纳土地增值税税额:

应纳土地增值税=1 485×30％=445.5(万元)