选取比准实例

二、选取比准实例

（一）选取比准实例的质量要求

比准实例又叫可比实例。经选取的可供比较的交易实例具有下列性质。

1.物质的同一性或类似性

物质的同一性和类似性体现在：（1）与估价对象房地产的用途相同。不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实例。（2）与估价对象房地产的价格类型相同。即比准实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如，估价对象房地产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。（3）与估价对象房地产的交易类型与估价目的相吻合。交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用、抵押等，应选取相对应的交易类型的交易实例作为比准实例。（4）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

2.地点的同一性和类似性

地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效用及价格的影响。最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的实例，可以在同一供需圈（同一供需圈是指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域）内的类似地区选取。例如，要评估北京王府井地区的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，若王府井区域内没有可供选择的比准实例，可选择东单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。

3.时间的接近性

时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日期相差不宜超过5年。

4.交易情况正常性

收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息.通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易。

（二）选取比准实例的数量要求

选取的比准实例数量从理论上讲越多越好，但是如果要求选取的数量过多，可能由于交易实例的数量有限而难以实现，另外后续进行修正、调整的工作量太大。因此一般选取3—10个比准实例即可。