自身的优势

二、REITs自身的优势

上述三种投资形态对于房地产的投资者来说有三大重要的优势，是其他房地产公司所没有的：

1.股本金低，持股灵活

通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于REITs来说，每股只需要10—25美元。同时REITs对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，还可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。美国REITs的出现为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会，民众可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享美国宏观经济增长带来的收益。

2.属多元化组合投资，市场回报高

REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs最大的优点，是可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REITs的局限而受限制，情况犹如投资股票基金，会比投资单一股份更灵活、风险更分散。此外，REITs可将部分资金继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。REIT最吸引之处，是定期的股息收益。而且股息率相对优厚，1993年12月至2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国政府债券（5.86%）、标准普尔指数公用股（4.45%）及标准普尔500指数（1.79%）为佳。不过，前面介绍的三种形式的REITs，其市场回报率是不一样的。按市场回报由大到小排列依次是“抵押类REITs—混合类REITs—资产类REITs”，而投资增值幅度由大到小排列顺序是“资产类REITs—混合类REITs—抵押类REITs”。

3.具有较高的流动性

房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售（如一间房子，要卖就得全部卖掉）。当投资者未必需要那么多的现金时，房地产买卖的难度就更大。要是投资于房地产投资信托，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或收益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而且由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。而与房地产证券化的其他方式相比，REITs在产权、资本经营上更具优势，REITs常常在证券市场上公开交易，因此它又比房地产有限合伙公司方式具有更多的流动性，其流动性仅次于现金。

4.税收优惠、股东收益高

REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，借机转移其他收入。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。

5.实行专业化团队管理，有效降低风险

自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。

6.灵活的金融投资及管理工具

作为一种现代房地产金融投资工具，REITs具有很大的灵活性。主要表现在：REITs有基金创立机构、市场中间商（经纪人）及持有人的广泛参与；REITs可作为融资渠道；共同基金可以转换成REITs；REITs还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市；甚至也可以把整个纳税集团公司纳入REITs进行运作。