贷款和还款，学问真不小

无论购买一手房还是二手房，只要不是全款买房，都要经历一个贷款的过程。房贷的利率几乎是所有商业贷款种类里最低的，因此即使有足够的钱，如果没有特殊原因需要全款买房都建议进行贷款买房。而且尽可能贷更高的成数，如三成首付，那就贷七成，尽量少付首付，并且尽可能地延长贷款时间，这样可以最大化地获得银行的资金。大家都知道从银行里搞到钱可不是容易的事情，对于这种低利率、长达30年的贷款一定要充分享受。贷款买房后将现金留下来购买理财产品，只要收益率是超过房贷都是更划算的。

有的人观念是全款买房，或是多付一些首付，这样每个月还款压力小，可以不当房奴。其实当房奴也没有什么不好，首先是每个月要还房贷，所以要合理规划自己的资产，保证收入，学习理财，这样能有效督促自己不懈怠；其次房贷可以抵御通货膨胀，其实也是一种有效的理财生活。贷款期限可以达到30年，大家可能觉得现在每个月还1万元的月供挺多，但是想象一下30年前的1万元，那个时候“万元户”已经不得了，而现在一线城市的应届毕业生工资都可以达到甚至超过1万元了，那么30年之后呢？30年前的1万元可能跟现在的100万差不多，30年后可能只值100元了，所以即使现在每个月的月供看似有点多，但从长远来看是很划算的。

以上的贷款建议适合每月有固定收入的家庭，当然每个家庭的情况不同，如果是没有稳定收入的家庭，贷款后可能会出现“断供”的，或是不会理财的，那么增加首付，甚至付全款买房，减少每个月的还款负担也可能是保险的方式。不过话又说回来，如果你的家庭都没有稳定的月收入，银行也是不会贷款给你的。

购房贷款也有很多讲究，前面也介绍了，如果家庭收入稳定，那么就尽可能多贷款，同时延长贷款时间。购房贷款也有一些优惠政策，那就是公积金贷款，用公积金贷款利率更低，这是国家给的优惠政策，一定不要放过。通常各地的公积金政策是不一样的，在买房前一定要调查清楚，即使不能全部使用公积金贷款，也要尽可能使用“组合贷”。如果因为种种原因办不下来公积金贷款，那么在办完商业银行贷款后，可以尽快办理公积金按月提取用于偿还每月的月供，同时也可以把公积金的余额提取出来。公积金的余额一般不能随便提取出来，有的人公积金余额高达好几万，提取不出来只能算银行活期的利率，其实是非常吃亏的。因此买了房子后一定要提取出来，将这笔钱用于购买理财产品会更划算。

没有买房的情况下可以按照租房来提取，可以每个月提取个人和公司缴纳总额的50%，如果你在买房前就已经计划要用公积金贷款了，那么要计算好余额。有的地方公积金能贷款的额度是根据余额来确定的，比如深圳是公积金余额的12～14倍，但是通常也有个上限，比如单人最高50万元，夫妻双方最高90万元。所以一方面要在买房前尽量保证公积金账户上有足够的余额，一方面如果公积金余额所能贷款的额度已经接近上限，那么就可以办理租房提取，这样既不会耽误公积金贷款也可以让每月缴存的公积金发挥最大作用。

银行的购房贷款有两种常见的还款计算方式，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。简单来说等额本息还款就是每个月偿还相同的月供，从第一个月开始到贷款结束的最后一个月缴纳的月供都相同；而等额本金还款则每个月偿还的月供都不同，从第一个月开始到贷款结束的最后一个月缴纳的月供逐月递减。如果是相同的贷款额度和相同的贷款时间，采用等额本息的方式要比等额本金的方式缴纳更多的利息，但是等额本金的还款方式在还款初期每个月的月供压力要更大一些。

那么如何选择适合自己的还款方式呢？如果你的家庭只准备买这套房，并不打算在未来几年再换新房，就可以选择等额本息的还款方式，因为前面介绍过几十年后月供已经不值钱，后面的月供越多其实越划算。如果你现在购买的房产只是过渡型，非常有可能在未来几年再购买第二套，那么就建议采用等额本金的还款方式。因为在你购买第二套时很有可能需要提前还完第一套的房贷，采用等额本金的形式可以减少利息的支出，相对划算一些。当然也要评估自己每个月的月供承受能力，有的房产贷款总额比较高，等额本金的还款方式也意味着开始几年的月供非常高。

之所以在购买第二套房产时要还完第一套房产的贷款主要是一些城市有限购政策，如果已经有一套房在贷款中，那么购买第二套房产时一方面需要支付高达六到七成的首付，同时贷款利率会上浮。第二套房一般比第一套房大，而且单价更高，所以还不如将第一套房产的贷款还掉再以三成首付来购买第二套房产。在“认贷不认房”的城市，第一套房产还清贷款，再购买第二套房时仍然可以享受购买首套房的相关优惠政策，比如二到三成首付，贷款利率折扣等。

有的家庭可能到年底发了一笔年终奖，少则几万元，多则几十万元，就会想着是不是要提前还房贷。看了前面的内容，相信大家已经明白，如果没有特殊情况（比如再买一套房子）是没有必要提前还房贷的。如果实在是没地方投资就想提前还款，也要先看看自己的房贷还了多久，如果还了超过贷款年限的一半，这种情况一定不要提前还，因为这个时候提前还也不会减少多少利息。如果才贷款不久，也要看看提前还贷是不是有罚息的情况，是不是等到没有罚息的时间再去还？铁了心要提前还贷，那也是尽量只还商业贷款的部分，公积金贷款绝对不要提前还，不如把现金随便买点理财产品。

还房贷有一点一定要注意，到了还款日要保证扣款的账户上有足够的资金，对于等额本金的还款方式由于每个月还款额不一样，要提前知晓当月需要还多少。如果没能按时还款，也会出现和信用卡逾期一样的信用问题，可能会对以后的贷款有影响。如果不是没有钱还，只是出现意外，一定要及时联系贷款的银行。如果真的出现断供的情况，也要及时联系贷款银行看有没有什么处理办法，一定要珍惜自己的信用，不要因为还款问题出现信用污点。这里建议贷款的银行尽可能选择自己的工资卡发卡行，还款日期尽量安排在发工资之后。如果做不到，就给自己设置一些定期的提醒，一般情况下，银行也会在还款日到来之前发给你短信提醒。