做个精明的买房者

很多人将买房作为很重要的一个人生目标，特别对于一些女性来说住在自己的房子中可能会更有安全感，租来的房子始终有这样或那样的不痛快。买房是一项很重要的投资，而且资金投入比较大，尤其是在一些一线或发达的城市，就算只是首付可能也是很多年的积蓄，甚至是东拼西凑筹集来的。因此，如果要确定买房，那么一定要慎重考虑，并且在下手前就要仔细斟酌。

应该说买房也是很大的一门学问，很难几句话说清楚，但是有几个问题却是可以在买房前就需要考虑清楚的。

买房需要考虑的第一个问题是买一手房还是二手房。一手房是指从开发商处直接购买房产，这样相当于自己就是房产的第一任主人，因此叫一手房；二手房则是从其他私人业主那里购买房产，因为当前房产已经有了主人，你再从别人手中买过来所以称为二手房。购买一手房和二手房各有优劣。

购买一手房的优势首先是因为是新房那么购买时一般都可以选择自己期望的楼层，不过楼层越好价格也会越高。其次新房如果是毛坯房可以按照自己的方式进行装修，除非有的新楼盘是精装交付，不过最大的优势还是新。再次购买一手房相关交易成本会低一些，没有中介费、营业税、个人所得税等，但是房价涉及因素比较多，跟地段、是否有学校等相关，所以整体费用上不一定低。

一手房的劣势也很明显，首先是可供选择的新房房源不一定多，甚至是要靠“抢”的，特别是一线和发达城市的地产。其次新房的地理位置不一定理想，在很多相对发达的城市好的地理位置基本上都已经有楼盘了，而新楼盘可能都在位置较为偏远的地方，交通会不方便。再次新房不一定是现房，也即购买了之后不一定马上能交房，甚至要等一两年，再加上装修、散甲醛的时间，在真正入住之前其实要等很久，而等的这段时间你仍然需要按月支付月供。

购买二手房的优势是首先是有相对较多的楼盘可供选择，这样就可以优先选定适合自己位置的楼盘，可以综合考虑交通、周边配套等。其次二手房通常都是已经处于比较成熟的小区，周边各种配套设置也相对完善一些。再次二手房一般不需要重新装修，只要完成了相关交易手续就可以入住，不需要等很久。

但是二手房同样也有很多劣势，首先你看中的小区不一定有你想要的户型或楼层，因为不会像一手房那样可以选择，通常只有有限的房产在出售。其次就是二手房可能比较老旧，或者装修风格不是你喜欢的，这也可能涉及重新装修，因为周边已经有邻居，重新装修必然又会打扰到邻居可能引发纠纷。有个综艺节目叫《梦想改造家》，很多期节目都是因为邻居的关系导致装修过程矛盾不断。再次就是前面所说二手房的交易费率会高很多，有很多诸如中介费、营业税、个人所得税并不是直接体现在房产价值中的，虽然有些费用是应该卖方承担的，但是由于卖房一般都是要实收房款，所以很多额外的税费都被转嫁到买家头上，同时二手房的单价也不见得就比一手房单价便宜。

买房要考虑的第二个问题是购买的类型、户型和面积。是买单身公寓还是小两房？是买三房还是复式？要不要买学位房？这些决定一方面会影响到你的选择范围，一方面会涉及到需要的资金，所以这是一个需要综合考虑的问题。买房如果是自住就要考虑到家庭可能的发展，也许你现在是单身，但是不久可能就要结婚生孩子，或者要跟父母合住，如果买得小了很可能没住多久就发现已经满足不了需求了。当你想卖掉再去买更大的可能会遇到资金不够，甚至不符合限购政策要求等情况。还有你现在可能刚结婚没有生孩子，所以没有考虑房产学位的问题，但是很可能不久就会面临小孩上学的问题。学位房不是你一买到就能使用学位的，有的地方是要求居住一年以上才具备使用学位资格的，这些都意味着你在孩子达到入学年龄前几年就要计算好。

如果是买房投资也要考虑房产的位置、是不是好租、将来是不是容易卖掉。有的地方比较偏，虽然户型较大，可能价格是便宜但是也租不出好价格，涨价空间也有限，说不定还不如市中心的一套小面积的单身公寓。现在一线城市还有很多房价上涨过快的城市都有限购政策，如果只是想投资房产不是自住也要考虑将来一旦自己需要购买自住房产时的政策合规性。通常名下的第一套房产有各种优惠政策，但是第二套则有诸多限制。

买房要考虑的第三个问题是贷款策略。究竟是贷款买还是全款买？贷款是首付几成？要不要公积金贷款？选择等额本息还款还是等额本金还款？这个问题没考虑清楚可能也会给自己带来不小的损失。一般情况下是不建议全款买房的，因为房贷的利率是非常低的，尤其是第一套房产的商业贷款利率通常都有折扣，如果是公积金贷款或是组合贷款（一部分公积金贷款，一部分商业贷款）利率会更低。所以把买房的钱用于其他投资渠道，只要超过房贷利率是更划算的。除非真的是自己家庭收入不稳定，有很大可能出现断供的情况，或者也实在没有什么其他的投资渠道才考虑全款或是高首付贷款买房。

如果是家庭收入稳定，能够偿还每月的房贷，那么还是建议最低首付贷款，能用公积金贷款是最理想，而且是贷款时间越久越好。因为随着通货膨胀，现金的购买力会逐渐下降，现在的房贷十几年后随着物价上涨、工资上涨可能已经不算什么负担了。

至于还款方式是等额本息还是等额本金也需要考虑清楚，等额本息每个月还款额度一样，等额本金则逐月递减，因此等额本金的还款方式前期压力会比较大。但是等额本金整体上支付的利息会少很多，特别是你有几年后计划提前还贷再购买第二套房产的计划时，同时如果没有月供压力可以选择等额本金的方式，这样可以省下更多的利息，否则还是等额本息就好。

作为一个精明的购房者上面提到的三个大问题一定要考虑清楚，当然前提也是你准备好了首付、具备按月还贷的能力，自己或家庭也符合国家购房政策的要求（比如缴纳一定年限的社保），否则还是老老实实地工作吧。