租赁店面的注意事项

店面寻找一直是一个令人头疼的问题，特别是在地段选择、租金交付方式和房屋合同签订方面隐含的细节更是大有学问。那么，在店铺租赁各个方面有哪些技巧可借鉴呢？

在租赁店面之前，必不可少的就是要摸清房地产的状况和价格，这直接关系到能否用最少的投资买到最好的店面。

比如2008年，国际金融危机来临时，房地产业首当其冲，国房景气指数几年以来首次跌破100点，下跌到99.68点，其他各项景气指标也在加速下滑。由于已建产业的销售速度在减缓，已影响到房地产开发商的下一步开发投入。为此，众多房地产商和部分经营者为了收回成本，开始以较低的价格出售或者转让店面房，其中也不乏好的地段。同时，中央和地方也出台了一系列促进房地产交易的优惠政策。可以说，在寻找店面这一层次，餐馆的准老板们迎来了一个春天。

1. 店面的面积

出租、承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。如果出租方出具的是建筑面积证明，要折算为使用面积。面积要进行实地测量，重新计算后绘出草图，双方签字确认。店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确定。

2. 周边的公共设施

经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是检验水、电、暖气、燃气和排水设施等是否满足经营的需要，确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，以保证餐馆具备经营的基本条件。

地点的选择很重要，太繁华的地方可能因为房租比较高、面积比较大很难让你称心如意地租到手，但是繁华地段又对销售很有帮助。资金雄厚和对投资项目有信心的创业者可选择繁华地段，如果在繁华地段找不到可以到繁华地段的支系路段看看，你可以找到比较便宜的店面，而且人流量一般不会很少，因为有些人逛完街不愿意走人多的地方会选择一些小路走。还有在大学比较集中的地方开一家小餐馆也是个不错的选择，但是有个假期问题要考虑一下。

当然也可以到大商场里租个专柜，有时有些商场有优惠，你可以不交房租只要进货就可以开始销售，每个月从你的销售额里扣除租金就行！这些方法你可以都尝试一下。

如果要租房，有两点有必要提醒你：

（1）贴着店铺出租的商铺一般租金比较高。

（2）没贴店面出租的你也可以问问，技巧就自己把握了。

房子找到了，可是太大，怎么办？那条街根本就找不到店铺怎么办？有办法！房子大了可以合租呀，用木板分成两间就好了，因为好多人都遇到同样的问题。你可以找朋友询问有没有租房子的；或者你可以在租房的地方等，看看有没有人也想租却因为店面大想合租；或者你也可以在网络和报纸等地方打个合租广告，看看能不能找到合租伙伴。根本就没有店面可租时你就要费点体力和口舌了，一家家找老板问，看看能不能分点地方给你。记住：要找那种面积很大、生意不好的问。做事情就是这样，多吃点辛苦就会有收获。

1. 手续必须齐全

经营者最好直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以免日后不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的餐馆，要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，查验原合同的有效期限以及其他关于转租的约定，并向房屋产权所有者咨询确认，同时还要查验原承租人的营业执照，都查验无误后再决定。必要时向房产管理部门查询有关文件，并经公证备案，以防上当受骗。

2. 明确维修责任

出租、承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以明确，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。如因维修影响餐馆经营的，应相应减少租金或延长租期。因承租方责任进行维修的，由承租方负责维修并承担维修费用。

3. 合同起止期限

合同的起止日期一般由出租方确定，由于租赁合同已经签订一般不再变动，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。如房租在高峰时，要签短一些；低谷时，应尽量多签，如5年以上或者更长。在租赁期满后，承租方有优先续租权。

最好一个月交一次，这样可节约资金，然后谈两个月交一次，再不行谈一个季度交一次，最后再谈半年交一次。如果你有钱不担心一次交，可以要求优惠。注意细节：看看房子装修过没有，因为重新装修你要再投资；又比如你要分成两个人合租，可以让老板出钱安两个电表并出钱做中间的木板隔断，出不了全部就出一半，因为以后他可以按两家租出去，你这钱不能白出。还有写上遭遇“非典”等特殊情况房租要减少。

最后，请大家灵活点，根据自己的具体情况谈价，切不可死板教条。

餐馆易主转租是常事，毕竟这是个容易上手的行业，加上利润大，后来者大有人在。接手一家生意不佳的餐馆，比“从无到有”的投资既经济实惠，又可吸取前人失败的教训。但从经营角度看，要面对重新招揽旧店失去的顾客的问题。新店在感召力上会出现一点难度，那就是这些顾客的心中存有原先旧店的阴影，表现在对口味、服务的品质均较挑剔，所以作评估时，如果缺乏正确的思考，只听一些不负责任的人口吐莲花，那么，迅速采取的任何行动都会显得仓促盲目。

钱投出去容易得很，但经营还是须慎重，做好各项评估才是关键。例如，硬件上的规划如何，厨房的作业流程是否流畅，整体色调的搭配、灯管的配置是否合理，经营管理方面是否样样能达到“合理化”的要求。在购买转手餐馆的过程中，要综合考虑各个方面的因素，并应尽量了解对方的情况。在转让购买的过程中应注意以下几个方面：

1. 搞清楚原来业主的售卖原因

要尽量做到对业主深入了解，不但可以直接向业主进行询问，还可以从侧面打听，而且往往后者可以得到更准确的信息。例如，可以在购买前以食客的身份到餐馆进行实地考察，重点对其服务质量进行观察，并可借机向就餐的客人打听该店的服务态度、经营状况、经营食品的风味和特色。此外，还可以向餐馆的员工打听业主的管理能力、对员工的亲切度，了解一些财务信息、营业额等。

此外，还必须留意各项注意事项，以免日后出现麻烦。如是否因该店的老板们不和而要将店铺易手；该地点是否不适宜开餐饮店，或是否交通不便；该地点或该楼宇是否符合规格，比如卫生及防火设施是否齐全，是否符合环境保护规定，治安是否有问题等。

2. 价格的谈判

在与买主谈价格时，卖方一定是通过原始的投资金额和投入的精力对餐馆的价值进行估算。由于卖方此时往往希望连本带利都收回，所以刚开始的时候卖方报价一般都偏高，有一定的降价余地，而此时作为买方可以指出，原始的投资金额可能会对售价有一定影响，但二者之间根本没有直接联系。餐馆的价值主要由其效益潜力决定，即看该餐馆的地理位置是否优越，是否有口皆碑，是否有一定数量的常客。买方还可以以承担经营风险、花费时间精力、影响资金周转及将来的利润的不可预见性为由来压低价格，尽量减少自己的投资。

3. 销售协议的拟定

与卖方在价格方面达成一致后，接下来就是坐下来进行商谈。当双方经过商谈后都满足自己的利益时，便开始拟定销售协议。销售协议不仅要说明买卖双方的义务和责任，还应规定违约行为的处理方法，标准的销售协议还规定双方的争议应由仲裁机构解决。

总之，店面的选择往往直接决定着开店的成败。作为立足之本，寻找一个好的店面并让其得到长期保障，不可麻痹大意。