房子的税务问题

美国房地产行业对经纪人的业务范围限制很严，经纪人只能对客人进行房地产方面的解释，而不能对财务、税务和法律问题进行解答。如果有这方面的问题，我们建议客人咨询相关的律师。尽管如此，经纪人还是会经常碰到很多客人问这方面的问题。为此，经济人只能做一般常识性的介绍，而不是对这些问题进行解答。

（一）买房是否要交税

对于这个问题，美国的每个州有不同的规定。在东岸的纽约，物业转换费通常由卖方出。如果你是买方，就不用出这个费用。在西岸的加利福尼亚州，每个县和城市也有不同。北加州大多数的县对卖方征收合同金额0.11‰的物业转换费。个别城市有城市物业转换费，大概是合同成交额的0. 03%左右，有的是卖方出，有的是买方出，还有买卖双方各出一半，这取决于房子买在何处。

（二）卖房是否要交税

美国的“外国投资者预扣税法”是美国联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买主要从外国籍的卖主手中买房，就必须从合同成交额中预扣10%的税，并且还要在成交后的20天之内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则，罚款可高达一万美元。具体做法可以咨询产权过户中介公司，他们也可提供相应的表格供买卖双方填写。详情可咨询专业税务人员。如果卖主是美国居民或有长期居住权的人，情况就不一样了。如果你卖的是自住房，并且在5年之内在此房中住过两年以上，那么你卖房所得的50万美元利润是免税的（夫妇双方）；如果是单身，则25万美元免税，超过部分才要交增值税。这种税收优惠不适用投资房、度假房和多单元房。

（三）房地产税

房地产税是屋主每年都要上交给税务局的税金，绝对跑不掉。但是全美国各个州和县的征收比例不一样。加里福尼亚州的很多县，征收房价的1. 25%，一年分两次交。这个税收是永远的，只要你拥有这个房子，房地产税就要永远交上去。其他州有的收1. 5%或2%不等。另外，如果你的房子增加面积或重建，政府要重新估价，然后重新上税。

（四）所得税

外国人在美国出租自己的房产，税务部门要预扣毛收入的30%作为税收。如果想避免这项预扣税，要在税务局申请一个报税号码，就收租所得报税。如果报税额低于预扣税，那么税务局将会给你退税。具体细节可咨询专业会计师。

当然，除了上缴所得税以外，税务局还列出了一些项目可以帮助减税，如：为出租房子做的广告、打扫卫生等维护费、为出租房子支付的佣金、房子折旧、社会管理费、保险费、贷款利息、房地产税、房屋检查及打虫费、设备租赁费、修理费、水电煤气费、园丁费、文具纸张笔墨等开支、为处理房子事情的旅行、旅馆吃住开支。

美国的税务部门非常厉害而且铁面无私。我建议所有在美国投资出租房的外籍人，就出租所得如实向税务局申报，万不可隐瞒收入，一旦被审计发现确实有偷税情况，后果不堪设想。况且，普通房的租金大多在每月2000～3000美元左右，年收入不过三四万美元，如果为几万美元被受到审计而遭到罚款，是很不值得的。