美国历史上的房价走势概况

续表

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资料来源：国家经纪人协会

（三） 美国被银行没收房屋数量分布图

下面这张地图按颜色标出了近两年全美国被银行没收房屋的地区分布。棕色越深，表示数量越大。从图中可以看出，整个西海岸和东南部佛罗里达州分布最广，面积也大。东岸和大面积的中部只有零星部分地区有被银行没收房子的情况。

二、盘点美国2006年—2010年被银行没收房屋数量

2006年起，拖欠贷款的屋主开始增多，从平均每月10万件增加到2007年的22万件，而且丝毫没有减缓的趋势。2008年比2007年又增加了30%，2009年比2008年增加了20%，2010年的3月达到顶峰，全美国平均每月由银行发出的没收房屋通知达到37万件。

造成这种情况的原因很多，除了屋主欠款的因素外，银行和金融机构的做法是另一重要原因。由于这次金融信贷危机是美国乃至全世界都前所未有的，因此这些机构感到无论从人员还是处理方法和规范都严重缺乏。其结果是大量案件积压，没有足够的人员来处理。即便是请到人，这些人也不一定很懂行，因此处理起来很慢。在遇到比较复杂的案件时，下级还要上报上级主管，但由于很多新的和怪现象的出现，因为缺乏相应的规范，无章可循，连上级主管也很难找到正确的决方法，因此案件越积越多。

推迟没收房子的速度和减少上市出售的数量，对调节市场价格和稳定市场起到了非常积极的作用。首先这给房屋主人更多的时间去安排自己的财务，比如同银行谈调整贷款利率和金额，推迟付款等；其次减少房屋上市数量会改变买主在买房时挑三拣四、砍价压价的情况，从而把买方市场调节到卖方市场。这种调控的实施结果非常有效，2009年下半年，虽说被银行没收的房屋数量达到顶峰，但是他们没有把所有的房子全部放到市场上出售，而是放慢步伐，逐步分批出售。2010年，被银行没收房屋市场出现了转机，美国各主要市场出现供不应求的情况，买方可选择的余地逐渐缩小，状况好、价格好的房子开始出现竞标购买的情况，市场逐步得以稳定，价格开始回升。从美国几个主要都市区的整体情况看，银行房子交易量在2010年回升了10%左右。市场本来供过于求的状况彻底改变，谷底价格将一去不复返。

（2008-3-17Fortune magazine）Housing Bubble“Dead Zones”财富杂志分析的城市类别

重灾区城市的特点是房屋价格普遍从最高点下跌50%以上，有个别地区甚至更多。例如著名赌城拉斯维加斯，由于前几年的过度开发，房屋供应量严重过剩，造成房价大跌，多数地区的价格已经跌到建房成本以下。

随着金融界处理此类业务规范程度和人员对业务熟练程度的提高，加上金融机构的政策调整，如减轻屋主债务、推迟收回房屋的速度、减少房屋上市数量等，2010年底这类房屋的数量急剧下降，其中加利福尼亚州降了9. 3%，华盛顿州降了31. 7%，全美国平均大约降了25. 5%。^[1]

三、美国历史上的房价走势概况

（一）1970年—2012年美国房价走势

图例：粗红线为通货膨胀调整后的房价，粗蓝线为正常房价，细红线为泡沫前调整走势，细蓝线为泡沫前走势。

图中显示，1970年，全美国的平均房价为2. 5万美元，10年以后的1980年翻了一倍达到5万美元。1990年又翻了一番，达到10万美元。1998年开始，整个房市场开始逐步进入泡沫状况，8年内翻了一翻还多，达到24万美元。

这里显示的数据是全美国的，因每个地区房价差别很大，要想了解具体情况还要查相关资料。

（二）1890年—2010年美国房价走势

耶鲁大学经济学家施乐为美国从1890年到2010年的房价设计了该图表。此表按市场上的成交价为准，但不包括新房，也不包括通货膨胀因素。设指数以1890年为100，以后数字按此基数浮动。阴影部分为出现经济危机的年份。

（三）1880年—2010年同房价有关的各种数据

（1）左数轴为贷款利息指数，（2）右数轴为人口（百万），（3）红线为房价，（4）黄线为建房成本，（5）紫线为人口增长，（6）蓝线为利息。

【注释】

[1]foreclosureradar. com