签订认购书时应注意的问题

签订认购书时应注意的问题

一、认购书是否为签订正式购房合同的必经程序

因为正式的商品房买卖合同条款众多,内容复杂,双方需经多次协商,才能达成一致意见,而认购书条款少,内容相对简单,双方较易达成一致意见。因而,签订认购书成了商品房买卖的重要步骤。但实际上,现行的法律、法规都没有规定,在签订正式的商品房买卖合同之前必须签订认购书,也就是说,认购书并不是签订正式购房合同的必经程序。

二、审阅认购书的条款要认真

在签订认购书之前,购房者应认真、仔细地审阅认购书,并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况,甚至可以要求看一下即将签订的商品房买卖合同,有条件的还应实地考察一下。在此基础上,购房者方可签订认购书并交纳定金或预付款。

购房人在审阅认购书条款时,应注意以下几点:(1)认购书中是否含有对购房人不利的条款。例如,有的认购书规定:“认购人应于认购书签订后××天内和开发商签订正式的商品房买卖合同,签约不成,开发商有权没收认购人已交付的定金。”这种规定就属于对购房人不利的条款,购房人一定要据理力争,将这种条款修改或删除。(2)认购书中是否含有自己看不懂的条款。购房人一定要完全弄清认购书条款的含义,如果认购书中有自己不明白的条款,一定要向销售人员问清楚,最好能将对方对该条款的解释也写入认购书中。(3)认购书中是否含有自己没有把握的条款。如果认购书中有自己没有把握的条款,即购房人不清楚该条款是否对自己不利,对对方的解释也将信将疑,那么购房人最好先不要签认购书,经咨询专业人员后再做决定。

三、注意“订金”、“定金”的区别

“订金”和“定金”这两个词语,大多数人意识不到它们的区别,在实际的购房活动中往往被混为一谈。然而,这两个词语在法律意义上的区别应该说还是很大的。

“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类,如证约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式,在《合同法》上是承担违约责任的形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形:(1)合同正常履行时,定金充作价款或由交付方收回。(2)合同不履行时,适用定金罚则:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。但是,“订金”在法律上并没有严格的界定,从文字的理解上来说,“订”的含义是订立、预订之意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”同时,《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”

由此可见,认购人在签订“认购书”时,要分清自己交纳的到底是“订金”还是“定金”,做到心中有数。

四、签订加重责任条款要慎重

如果购房人对所选购的房屋各方面都很满意,害怕开发商反悔,那么可以在认购书中增加加重责任的条款。加重责任条款可以规定一个数额较大的违约金,即违约方除适用定金罚则外,还应向守约方支付一笔违约金。但加重责任条款也是一把“双刃剑”,因为当购房人违约时,也要适用该条款。所以当购房人在认购书中加入加重责任条款时,也要考虑自己违约的可能性,可能性不大时,方可在认购书中要求加入加重责任条款。