房贷政策因楼市调控逐渐收紧

（二）房贷政策因楼市调控逐渐收紧

1.2011年个人房贷政策不断收紧

2011年房地产市场调控力度之大，政策之严厉前所未有。2011年1月26日被称为“史上最严”的“新国八条”出台，楼市新政“国八条”中尽管并未提及首套房贷的内容，不过二套房贷首付比例由50%提高至60%，而利率并未变化，这加速了银行取消首套房贷优惠。紧接着与之密切相关的具体执行细则如限购、限价、房产税试点等，陆续推行。

信贷政策作为楼市调控过程中的一个重要手段，“限贷”成为2011年楼市调控中关键词。2011年5月以来，信贷政策不断收紧。7月，各地区银行宣布收紧房贷，首套房贷利率优惠政策取消、二手房贷首付提高。随着一线城市出台外来户口贷款买房限购外，许多二线城市也加入到外来户口贷款买房限购队伍中。8月初，中国银监会再次强调严控第三套房贷，各银行停止发放第三套房贷。2011年房贷政策不断收紧，也给普通购房者带来了影响，贷款成本飙升，放贷时间延长。

（1）“新国八条”明确提高二套房贷首付比例。国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，强调必须强化差别化住房信贷政策。“新国八条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。中国人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

“新国八条”关于差别化信贷政策规定，意在保障正常住房需求的同时，打压投机、投资性需求，减少导致房价异常波动的因素。但不可否认的是，二套房首付比例的提高以及贷款利率的上浮，对改善型需求也产生不小的影响，其直接结果是导致这部分需求的购房成本上升。

（2）商业地产也“限贷”。2011年8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。

商业地产限贷的新规对商业地产投资需求产生一定的影响，由于该政策主要针对客户购买商业项目时的贷款行为作出了限制，停止个人消费贷款用于购买商业用房，也使得商业地产投资成本上升。上海银监局叫停个人消费类贷款购置商业地产，从宏观层面来看，收紧银根是主要诱因。在商业地产被热炒并积聚了大量风险后，国家并不希望过多的资金流入商业地产。上海叫停商业地产贷款之后数周内，商业地产成交面积大幅减少。

2.第三套住房贷款被叫停

2011年1月起，中、农、工、建四大银行全部暂停了第三套商业住房贷款。中国建设银行北京分行于2011年1月26日暂停第三套住房贷款业务。中国工商银行北京分行从2月1日开始暂停第三套商业住房贷款。中国农业银行和中国银行的北京分行也陆续停止了第三套商业住房贷款业务。

2011年8月，银监会重申：自年初以来，北京、上海、广州等城市第三套住房房贷已陆续暂停发放，但考虑到房价并未出现实质性的下跌，宏观调控政策仍然要保持相应的力度，坚决停止发放第三套住房贷款。

3.银行取消首套房优惠利率

因为信贷额度规模的减少，供不应求局面让银行议价能力大大增强，同时为了获取更多的利润，银行取消了首套房优惠利率。

2011年3月，各地首套房贷利率优惠已基本绝迹，多数银行都按基准利率执行。首套房贷利率优惠的取消，不仅是宏观调控政策的结果，也是银行在信贷额度吃紧的情况下不得已的选择。

面对资金的紧张局面，银行不但取消了首套房贷优惠，为提升利润空间，不少银行还提高了首套房的贷款利率。最早有浦发银行、兴业银行、建设银行、招商银行、深圳发展银行等5家银行在基准利率的基础上上浮了首套房贷利率，其中，建行和招行上浮5%，另外3家银行均上浮10%。除了北京、上海等一线城市之外，包括哈尔滨、福州、济南、沈阳、西安等二线城市，首套房贷利率也有上浮到1.1倍甚至1.2倍的。

4.房贷资金转向他处

受调控影响，个人住房贷款已由之前的“香饽饽”变成鸡肋，各银行放贷中心的重点也做了调整。银行采取适当上浮利率的方式调整供需关系，进一步降低个人房贷在贷款总规模中的占比，挪出一定额度的信贷资金投向风险更低、收益更好的贷款项目，是银行应对目前市场发展趋势的正确选择。根据公开资料显示，2011年，工商银行个人贷款新增额中有7成以上投向了非住房按揭贷款，兴业银行、民生银行的住宅按揭贷款业务全年并无增长。此外，深发展、招行、光大等银行只分配了较少的贷款额度用于发放个人住房贷款，新增额占比不超过3成。

银行信贷资金转向的方向有中小企业以及消费领域。其他类型个人贷款利率普遍高于房贷，以个人经营性贷款为例，利率至少比房贷高2个百分点，相对住房贷款来说，收益非常可观。

表5-3　　　　2011年银行房贷政策变化重大事件一览表

（续表）