怎样确定还贷计划

13　还　贷

怎样确定还贷计划

怎样选择还贷方式

提前还贷的相关规定

提前还贷的省息技巧

无法正常还贷怎么办

在马路上闲逛，你会不时听到买房者之间这样的对话：“你每月还多少?”“3300，你呢?”“我家贷款期限长，压力小点，可每月也要2000多。”“嗯，也够奋斗半辈子的。”

从这一问一答中容易看出，来自个人住房贷款的压力，正像鞭子一样在身后赶着，令许许多多买房者由压力变成动力。“挣钱还贷款啊！”这句话出自一些过去萎靡不振的年轻人口中，多少有些令人振奋的感觉。由于当初顶着压力咬咬牙买了一套房，年轻人更能早日成家创业，早一天迈上新的起跑线。新房的钥匙拿在手里，那种沉甸甸的感觉无形中会使自己增加几分责任感。

不同的还贷计划，直接决定着借款人还贷期限的长短、利息的多少以及投资理念，影响到他们的日常生活和事业发展。

具体地说，同样的住房贷款总额，贷款期限越短，支付的利息总额就越少；首付的成数越高，贷款总量越少，所要支付的利息也就越少。按照现行的住房商业性贷款利率标准，贷款期限大约为27～28年时，利息总额和贷款本金相等。也就是说，现在贷款10万元，未来要还20万元。

与此同时，每个月的还贷额度与贷款年限成反比，贷款年限越长、月供越低，月还贷就越轻松；年限越短、月供越高，还贷压力就越大。

所以，住房贷款还贷尤其是提前还贷，是买房者非常关心的话题。

怎样确定还贷计划

申请个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款的借款人，在安排贷款计划时就必须考虑还贷计划，即确定贷款年限和还贷方式。从目前来看，还贷计划实施过程中大约有一半借款人是提前还贷的。

确定还贷计划很有讲究，至少应当考虑以下几点：

用明天的钱，圆今天的梦

这是一句流行的广告语，也是广大住房按揭贷款人的座右铭。可是在具体做出按揭贷款决策前，借款人一定要有足够的思想准备。因为靠向银行举债提前过上有房有车的生活，并不一定会像你在电视里所看到的那样潇洒！

资料表明，目前办理住房按揭贷款的借款人，主要是年龄在30岁左右的年轻人，他们中的绝大多数都受过高等教育，并且拥有较好的工作和收入待遇。这些人借得起，也还得起。如果不是因为计划性不强，或者工作突然变动，还贷能力基本不成问题。

可是对于其他买房者来说，情况就各不相同了。买房首付款就掏空了家中所有积蓄，再加上接踵而来的家庭装修又要花上一大笔钱，装修完了搬家又要置办全新家电、家具，又是一笔巨大开支。所有这些，很快会造成家庭财政困难甚至“破产”——还不出贷款。

所以，无论什么样的按揭买房者，在办理个人住房贷款时都必须保持清醒头脑。因为如果一旦到时还不出贷款，你借都没地方借：这种借款是一种无底洞，借来之后每个月都要被银行像抽水机一样吸干，你又拿什么来还别人呢?

绝大多数“负翁”的经济承受能力本身就脆弱（否则也不用向银行贷款了），如果出现大的震荡，就必然会导致还贷能力下降，触发拖欠还贷或无法还贷现象。

许多按揭买房的贷款人都有这种经历。买房的喜悦仅仅持续很短一段时间，就被随之而来的还贷压力冲淡甚至冲垮。他们的共同体会是：“几个月还贷下来就感觉很累。首付掏空了所有积蓄，全家每个月的收入去掉月供、日常消费，就所剩无几。手头没什么闲钱，连朋友聚会、亲戚来往、送个份子什么的都有些害怕。”

更令他们害怕的是，工作的突然变动、家庭的突然变故，往往使他们生活陷入难关。这时候如果无法及时还贷，就要罚息、交滞纳金，如果恶意对抗，还要负相关法律责任。

所以专家们建议，一般来说个人住房贷款的月还贷额，控制在家庭可支配收入的40％以下比较合适，也比较轻松。

勇敢面对，量力而行

在安排按揭计划时，正确的态度是勇敢面对、量力而行。既不要因为害怕还贷压力而不敢买房，也不要因为贪图少付一些利息，把贷款期限压缩得很短，打乱全盘计划。为此，应当考虑以下四大因素：

（1）现有资金。买房首付款是必须保证的，除此以外，如果资金有结余并且又有回报率比银行贷款高得多的投资渠道，那就可以最低的首付款，贷足住房贷款；如果没有其他好的投资渠道，与其存在银行里拿利息还不如减少贷款，因为两者的利率水平是不同的。

（2）贷款额度。确定贷款额度时要考虑两个因素：一个是自身因素，一个是银行因素。

就自身因素而言，总房款扣除你现有资金的部分，就是你的最大贷款额度。就银行因素而言，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）”。这就是你能得到的最大贷款额度。两者综合平衡，就能找到最佳贷款额度。

（3）收入预期。由于还贷是在将来发生的，所以制定还贷计划主要应该考虑将来的收入预期。这主要包括：一是买房者的收入波动情况，波动大，需要考虑的余地也大；二是家庭支出的阶段性，如孩子上学、老人就医等因素。如果收入比较稳定而且还会不断增加，就可以相应缩短贷款年限。

（4）还贷方式。各种各样的还贷方式，与买房者的收入状况与收入预期有关。如果将来的收入预期看好，可以选择等额本息的还贷方式，如有结余可以提前还贷；如果将来收入预期不好，则可以选择等额本金的还贷方式，这样，每个月的还贷额会呈递减趋势。

好借好还，再借就难

俗话说：“好借好还，再借不难。”可是对于个人住房贷款来说，可能是“好借好还，再借就难”。因为从发展趋势看，我国的货币政策方向是不断紧缩的，今后个人信贷的门槛会越来越高。这就是说，借款人在考虑家庭理财时，有必要适度持有进退自如的备用资金，免得捉襟见肘。

对于银行利率调整后、身边有闲钱而又不愿意支付过多利息的借款人，当然可以考虑提前还贷。但是投资专家指出，提前还贷时一定要想清楚：提前还贷容易，可是如果到时候又发生了资金紧张，再向银行借款就不那么容易了。

我国实行的利率调整政策一般加息幅度不会很大。专家们说，如果每次加息幅度在0.5个百分点以下，新增的月还贷额并不会对个人生活造成太大影响，在这种情况下提前还贷的必要性不大。

从利率调整时间看，我国个人住房贷款合同明确规定，调整利率的时间为每年1月1日，而且每年只调整一次。也就是说，每年年初确定的利率水平将坚持执行到本年度末。即使是本年度继续加息，甚至连续加息，当年的利率水平也不再重新调整。

所以，有提前还贷意愿的借款人，完全可以而且应当认真考虑自己是否有提前还贷的必要和能力，到当年末再作决定。

怎样选择还贷方式

个人住房贷款的还贷方式一般有以下七种，借款人应当根据自己的财务收支状况以及将来的收入预期，确定恰当的还贷方式。

不过需要注意的是，并不是每个银行、每个地区都开办这些业务，在申办个人住房贷款时应当根据银行的规定选择合适的还贷方式。

利随本清还贷法

所谓利随本清还贷法，是指借款人在贷款期内，不需要按月偿还本息，而是待贷款到期后一次性归还全部本金和利息。这种方法目前只能用于贷款期限在一年以内的住房贷款。

等额本金还贷法

所谓等额本金还贷法，是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，贷款利息逐月递减的还贷方式。也就是说，这种还贷方式的第一个月还贷额最高，以后逐月减少。

一般来说，这种方法适合于还贷能力较强、已有一定积蓄的借款人。由于借款人前期还贷较多，偿还本金较多，前期还贷压力较重，所以总体上支出的利息较少。

等额本息还贷法

所谓等额本息还贷法，是指买房者在银行按一定年限和成数申办买房贷款后，自还贷之日起，借款人每月向银行偿还的贷款额都是相同的。

需要说明的是，虽然借款人每月的还贷额相同，可是在这每个月的还贷额中，贷款本金和贷款利息是各不相同的，总的趋势是贷款本金逐月增加、贷款利息逐月减少，两者之和相等。

这是目前买房者比较熟悉，也是各大银行通行的按揭贷款还贷方式。一般来说，这种方法适宜于收入稳定的成熟家庭。

等比递增还贷法

这种方法是把还贷期限分为几个时间段，每个时间段内的月还贷额相同，每过一个时间段月还贷额就要按固定比例递增。

一般来说，这种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。

等额递增还贷法

这种方法是把还贷期限分为几个时间段，每个时间段内的月还贷额相同，每过一个时间段月还贷额就要按固定金额递增。这种方法与上面这种方法基本相同，只是把固定比例改成了固定数额。

一般来说，这种方法同样适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。

入住还贷法

这种方法是把还贷期限从买房者入住开始，从而降低了买房者的即时还贷压力。

目前的商品房大多是期房，对于许多第一次买房的人来说，他们在入住新房之前有相当一段时间要租房居住。如果按照其他还贷方式，借款人在获得贷款的第一个月后就要开始偿还贷款本息，这样，对于租房者来说马上就会面临既要付房租又要还贷的双重压力。而这种入住还贷法，就可以很好地解决这种资金供应矛盾。

公积金自由还贷

所谓公积金自由还贷，是指借款人在按照公积金管理中心提出的最低还贷额度的基础上，根据自身情况自由确定相应的还贷数额。

这种方法从2005年1月1日起最先在北京实行。实行这种办法后，个人公积金贷款中的等额本息还贷法和等额本金还贷法就完成了历史使命。

由于实行自由还贷，所以借款人的还贷自由度更大，可以在任何时间提前还贷。例如，一笔10年期个人住房公积金贷款，如果原来月还贷额为2040元，现在的最低还贷额度只有1180元，借款人可以用电话委托方式调整每月还贷额。如果没有新的电话委托，下个月的扣款数额就参照上个月确定。

提前还贷的相关规定

按照中国人的传统观念，一个人如果借了款、有能力提前还贷时，总会想方设法提前还贷，因为这体现了自己的良好信誉。可是对于个人住房贷款的被借款人银行来说，它们并不乐意借款人这样做。因为个人住房贷款的风险相对较小，收益相对安全，这样的黄金业务对银行来说非常难得，如果借款人提前还贷，就会打乱银行的资金使用计划，同时也会损失一部分住房贷款所带来的稳定的利息收入。

所以，借款人如果遇到需要提前还贷的情形，很有必要了解银行在这方面的相关规定，以免因为违约而造成损失。

提前还贷的步骤

提前还贷要经过三个步骤：

首先是提前15天向贷款银行提出提前还贷的书面申请（参见下表格式）；

其次是借款人携带身份证、还贷卡前往银行办理；

最后是在柜台存入提前还贷的金额（包括提前还贷额、借款利息）。还清年限可以根据个人情况来定，月还贷额则根据还贷年限进行调整。

个人住房贷款提前还贷申请书

借款人申请提前还贷时，如果原来办理的是组合贷款，必须根据原贷款发放时两部分的贷款比例，同时偿还贷款中的个人住房公积金贷款部分和个人住房商业性贷款部分，不能只提前偿还其中的一种。

第一年不能提前还贷

按照个人住房公积金贷款的有关规定，部分提前还贷应当在还贷满一年后提出，并且还贷金额应该超过6个月的还贷额（实际操作中，贷款银行一般要求部分提前还贷的最低限额在1万～2万元以上）。

符合以上要求的提前还贷，应当提前15个工作日向贷款银行书面提出部分或全部提前还贷申请，申请书应当详细列明提前还贷计划，该计划一旦经过贷款银行确认，便不可以撤销；同时，作为借款合同的补充条款，它具有与借款合同相同的法律效力。无论什么原因，如果借款人没有按照他向贷款银行出具的提前还贷申请书中规定的日期、金额提前还贷，就被视作逾期还贷，借款人应当为此承担违约责任。

如果借款合同生效未满一年（包括一年），借款人坚决要求提前还贷的，银行将按照提前还贷的金额，以提前还贷日当天的贷款利率收取一个月利息的违约金，该条款在借款合同中有约定。

并且，提前还贷后的还贷方式不变，已经收取的利息不退还；如果是提前还清全部贷款的，将一次性结清全部贷款本息。

住房公积金自由组合还贷并不意味着可以“断供”

对于上面所提到的个人住房公积金贷款中的自由组合还贷，并不意味着可以“断供”。

也就是说，自由还贷的真正含义是，在借款人每月保证按期归还事先约定的最低还贷额的前提下，允许每月增加还贷额，但绝不能低于每月最低还贷额。如果借款人在某个月一次性支付大笔费用，并不能冲抵以后的还贷额，每月仍需至少支付最低还贷额，否则贷款将作逾期处理。

那么，怎样掌握这种“自由度”呢?从实践中看，大约有90％的借款人，前期基本上是按最低还贷额还贷，然后采用逐步递增方式还贷的。这种还贷方式比较科学，也比较合乎常理，值得借鉴。

提前还贷要不要收取违约金

一种观点认为，借款人提前还贷实际上是对银行借款期限的违约，所以银行应当对提前还贷收取违约金。另一种相反观点认为，借款人提前还贷，正是讲信用的表现，是一件好事，应当受到鼓励。

鉴于这两种意见截然不同，我国绝大多数银行原来都没有或者说不敢对提前还贷收取违约金。自从2005年3月17日银行利率调整后，提前还贷者蜂拥而至，预约排队时间要超过两个月，为此，各银行不得不对提前还贷者收取违约金，标准一般相当于提前还贷金额的月息。

专家指出，当提前还贷遇到需要缴纳违约金时，借款人可以通过转按揭贷款来避免缴纳违约金。

买房者与开发商有矛盾，不能擅自停止还贷

个人住房贷款是借款人和贷款银行之间发生的借贷关系，买房者如果和开发商之间有矛盾，不能通过停止还贷来进行所谓的维权，因为这是完全不同的两种关系。

借款人如果擅自停止还贷，会被银行列入风险客户，进入银行黑名单，同时还会招致银行起诉，最终吃亏的一定是借款人。

例如，北京市海淀区某高档住宅小区的130名买房者，因为与开发商有矛盾，在小区业主委员会的带领下联合拒付银行贷款。各银行闻讯后对其中约50名借款人分别予以起诉，并申请法院强制执行；借款人拒不执行法院判决，最终有2名借款人遭到拘留。其他借款者见机纷纷提出与银行和解，可是银行表明，现在进入法律诉讼执行程序，只能按照法院判决执行，已经没有“商量”的余地了。

提前还贷可以退税退保

借款人如果提前偿还全部贷款，原来个人住房贷款中的房屋保险合同这时候也就提前终止。按有关规定，借款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交纳的保费。

与此同时，借款人还可以到税务部门去办理退税手续。

提前还贷的省息技巧

借款人为什么要提前还贷?目的无非是为了节省利息支出。而能否达到这个目的，与是否掌握操作技巧有关。

办理贷款时就要有先见之明

对于计划将来要提前还贷的借款人来说，在办理个人住房贷款时应当选择等额本金还贷法，这样，提前还贷时的利息损失最小。当然，这时候所选择的贷款期限也不必过长。

例如，某借款人贷款时选择了30年等额本息还贷方式，贷款总额68万元。这样，他第一年每个月的还贷金额为3906.62元，其中3160.99元为利息，745.63元为本金。一年后，这位借款人共还本金745.63×12=8947.56元，偿还利息为3160.99×12=37931.88元。可见，在等额本息还贷方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1％。如果这时候他选择提前还贷，就会有大量利息损失。

相反，如果他当初选择的不是等额本息还贷方式，而是等额本金还贷，那么他第一年中所归还的本金就较多，如果考虑提前还贷，相比而言损失的利息较少。

选择合适的提前还贷方式

各种各样的提前还贷，不外乎全部提前还贷、部分提前还贷两大类。从节省利息角度出发，当然是全部提前还贷最节省利息。如果是部分提前还贷，选择不同的还贷方式所节省的利息也不一样。

例如，某借款人于2003年9月办理个人住房贷款22万元，贷款期限10年共120期，采用等额本息还贷法，每月还贷2338元。当他还贷到16期时，准备提前还贷5万元。这时他有三种提前还贷方式可选：

（1）月供不变，还贷期限缩短。经过计算，这5万元可以把贷款期限缩短2.5年，即原来2013年9月才能还清的贷款现在提前到2011年5月就可以还清，共节省利息23295元。

（2）减少月供，还贷期限不变。经过计算，这5万元可以把月供款额由原来的2338元减少到1781元，共节省利息12543元。

（3）月供减少，还贷期限也缩短。经过计算，这5万元可以在月供减少到2000元时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月还清贷款，共节省利息17783元。

从中不难发现，第一种方法所节省的利息最多，应当作为首选。

提取住房公积金一次性还贷

借款人如果可以提取住房公积金归还个人住房贷款，一般有两种方式可以选择：一是一次性还贷法，二是间断还贷法。

所谓一次性还贷法，是指用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，借款人按照提前还贷后的剩余贷款本金和剩余还贷期限，重新计算月还贷额，继续按月还贷。

所谓间断还贷法，又分为停还若干月法、逐月还贷法两种。目前银行采用的基本上是逐月还贷法，即在每个月的固定日期，直接从借款人公积金账户中划转用于归还当月贷款本息金额的办法。

这两种方法的区别是，一次性还贷法由于冲抵了贷款本金，从而使得贷款本金一次性减少，所以大大降低了利息支出。从节省利息角度出发，应当采用这种方法。而间断还贷法可以使借款人在一定期限内不再需要动用自有资金归还贷款，它的主要优点在于减轻还债负担，而不是节省利息支出。

先还商业贷款更省息

如果借款人既有个人住房商业性贷款，又有个人住房公积金贷款，那么毫无疑问，把有限的提前还贷首先用于归还商业性贷款更节省利息，因为商业性贷款的利率较高。

无法正常还贷怎么办

个人住房贷款还贷期限长，在这过程中什么情况都可能发生。如果借款人遇到无法正常还贷的情形，可以采用以下对策：

变更还贷期限和还贷方式

根据银行规定，借款人如果连续3个月或者在一年内累计6个月无法按时还贷，就被视为断供。而一旦发生断供，银行就要收楼，届时将综合各方面因素对住房估价，但无论如何，一般总会给借款人造成一定的损失。

如果遇到即将发生断供的情形，借款人应当根据自己的实际情况和银行的相关规定，在贷款期内，对原来约定的贷款期限、还贷方式、抵押物等进行变更和调整。

也就是说，在征得银行同意后，借款人可以延长贷款期限，通过减少每个月的还贷额来达到增强还贷能力的目的，千万不要硬撑下去。

将房屋再次抵押给银行

已经办理住房贷款的房屋，就表示它已经抵押给了银行。但已经抵押了的房屋，并不表示就一定不可以再次抵押给银行。能否再次抵押给银行，要看具体情况。总的原则是，如果房产在第一次抵押时所担保的债权小于房产价值，那么其差价部分仍然可以进行第二次抵押。

不要恶意逃债

如果你实在无法正常还贷，根据现行法规，银行也不能把你从这唯一的一套住房里赶出家门。所以，你不必恶意逃债，而是要和银行一起研究解决办法，要坚信天下没有蹚不过去的河。

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实行）第17条规定，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已经被抵押的事实完全不知情，而且已经支付了全部房款并且入住，那么即使抵押权人（通常为银行）向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。

该规定第7条还对业主个人抵押自己所有房屋的情况做了规定：业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可以证明这一点，那么即使抵押权人（通常为银行）向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

相反，如果你一旦成为恶意逃债者，在社会上将寸步难行。

例如，根据上海市第二中级人民法院在媒体上刊登的“限制高消费令”，恶意逃债者：不得乘飞机、使用高档通信工具；不得在宾馆、酒楼、酒吧、歌舞厅、夜总会、健身房等高消费场所消费；不得购置高档商品、大额生活用品、汽车、房产及租赁写字楼办公；不得外出旅游、度假及为家庭成员支出大额费用；不得对外投资；只能保留按政府规定的最低生活标准的生活费用，其他均属于被执行财产范畴。如有违反上述规定的行为，一经发现或经举报查实，法院将依法处以罚款、拘留，直至追究刑事责任。被公告的拖欠人名单、地址、债务数额以及举报电话，一一披露于报端。

而且即使到了这一步，你欠银行的债还得还，这又何必呢?