有关地段的买房陷阱

3　地　段

地段决定生活成本

自然环境和人文环境

关注城市发展方向

有关地段的买房陷阱

买房者没有人不选地段。地段的作用首先表现在，它决定着你入住后日常生活成本的高低，尤其是对于一些有特殊需要的家庭来说，它的影响作用更是至关重要。

当然，地段的背后不仅仅有自然环境，更有人文环境，两者共同决定着这个地段的居民所独有的品位和风格。如果你居住的地段拥有独特的自然环境和人文景观，当你报出自己住在某地时，常常会听对方说一声“嚯”，并可能突然对你产生某种好感乃至敬仰之情，从而滔滔不绝地引出对某个话题的讨论来，这就是居住地段在人身上打上的烙印。

对于买房者来说，无论选择什么样的地段作为居住环境，最好要保证10年不落后。

地段决定生活成本

调查表明，买房者中年龄在40岁以下的约占总数的70％，最集中的年龄段在26～30岁之间。对于这些年轻白领来说，如果第一次买房是用于自住，他们往往喜欢选择离夫妻双方某一方单位较近的二手房，先住个三五年，等将来事业有了发展、经济有了积累再换购新房。

这一现象反映了买房者选择地段时的普遍心理：最看重的是生活便捷、交通便利、离城市商业区较近。确实，地段的作用在很大程度上决定着居家生活的成本高低。

生活半径不宜超过5公里

大多数买房者都是上班族。如果夫妻双方中至少有一人要上班，那么所购住宅地段离他（她）的上班地点最好不要超过5公里。这样，即使是乘公交车，上班时间也不会超过40分钟。如果有条件，最好离亲友或好朋友的住处近一些。如果周边有符合大众休闲娱乐兴趣的场所，那就更理想了。

不难看出，符合上述条件的地段，并没有规定必须在市中心或郊区。这里的“5公里”，就是通常大家所说的“附近”、“周边”概念。

买房地段选择在这个尺度内，买房后的日常生活成本包括时间成本和费用成本就能降到最低限度，同时又能保证生活质量。

工薪阶层选择什么样的地段

在绝大多数城市，尽管郊区的花园洋房越盖越美，尽管Townhouse越来越成为时尚生活的象征，但你总能看到，工薪阶层的买房目标总是盯着城区比豪宅要“寒酸”、比原有房改房要“完美”的普通住宅。他们的选择理由，同样也是地段和社区。

这些工薪阶层通常具有以下特点：年龄在30～40岁之间；以前有过住在大院或农村的生活经历；收入不高但比较稳定；上有老、下有小，是家庭和单位的主要劳动力；消费理念追求现实而不是追求最好；虽然已经有了一套房改房，可是在潜意识里仍然认为自己没住房。

为此，他们在选择买房地段时也有许多相似之处：地理位置、住宅类型、小区规划、绿化环境、周边配套等方面但求合适，不求最好；房价合适，买得起也住得起；注重社区的成熟度，希望超市、菜市场、面包店、餐馆、洗衣房、五金店等最好离新家100米，太远了买东西不方便，太近了又嘈杂；对邻居的关注比对开发商、物业管理公司的选择更看重，憧憬“新大院主义”；买一次房不容易，所以买房时会考虑地段和户型10年不落后，即起码能满足全家10年的居住需求。

自然环境和人文环境

一个好的楼盘地段，必须拥有自然环境和人文环境两方面。在选择楼盘地段时，应当考虑以下因素：

小区的自然环境

自然环境不只是有山有水、真山真水、灵山灵水，还要考虑几个必备数据，如容积率、绿地率、楼间距、居住密度等。一般来说，地段好的居住区容积率不能超过5，绿地率不能低于30％。考察居住密度的标准是一个标准层的户数。楼间距应当有张有弛，太窄不仅影响楼体之间的光照、通风，也影响人的视野和心情。一般各楼栋间的距离不能小于楼房高度乘以0.70的系数。

小区内要有休闲活动空间，即在自己步行可达的范围内要有公园、水质良好且规模较大的水面、成片的绿地、各种文化活动设施场所，这是调节居住环境的重要因素，尤其是家中有老人、孩子时，更要看重这一点。

小区内及附近地区不能有对环境可能造成较大污染的工厂，不能有大型饭店、集贸市场、娱乐场所、运输公司等污水、噪音污染源，空气、水中不能有垃圾等废弃物的怪味。

小区的文化气息

如果方便，应当了解小区内大多数住户的文化层次和工作性质，看看小区或附近有没有幼儿园、中小学、医院、图书馆以及科研院所等。

在这方面，位于市中心的小规模社区相对而言具有更多优势，尤其是一些老牌中小学都在老城区，而教育始终是楼市文化运动中的焦点，所以，中小学名校附近的楼盘特别好销，当然价格也高。即使是一些地段不好的住宅区，为了打开销售局面，开发商也往往会注重引进中小学名校，以增强文化气息，提高楼盘档次。

买房者需要注意的是，在“一切为了孩子”的心态下，一定要搞清楚买房后孩子能否在这里的名校上学，名校是否名副其实。如果是小区正在创办或引进名校的分校，一定要搞清楚什么时候能够真正开学。

关注城市发展方向

住宅地段的好坏是相对而言的，并不是一成不变的。它随着城市规划和城市发展方向的改变，此起彼伏。所以，买房者一定要关注城市发展方向，以便买到“潜力股”。

买房跟着规划走

城市规划是决定买房地段的重要参考。所以，买房者在签订商品房买卖合同前，一定要对本市未来的城市规划有所了解。买房跟着规划走，已经成为当今买房者的一种自觉行动。

例如，上海市的买房者如果希望购买景观楼盘，就可以并且必须及时了解市政府关于景观资源的总体规划。

以黄浦江两岸的景观楼盘为例，上海市专门成立了黄浦江两岸开发管理机构，并且出台了许多相关政策法规。在这些景观资源中，并不是所有土地都可以造房，这涉及重要的规划、市政、交通、航运、水务、防洪、防汛、国防、公安、生态保护、城市历史与文物保护、旅游等方面。而且，具有标志性的景观也是宝贵的公共资源，通常要按照统一规划留出一定的公共区域，而不是单纯地被私人住宅所占有。所以，在保证住宅区内外安全、安静的前提下，注意了解周围哪些区域是公共性的也很重要。

对于具体楼盘而言，从不同高度和角度欣赏到的景观资源是不同的。如果要欣赏黄浦江江景，并不是楼层越高越好。30层以上的单元中，许多单元在室内已经很难直接看到江面，而必须在阳台或窗口附近才能俯视到江面；相反，一些较低楼层的单元则反而能看到江面近景。

买房追着公交跑

进出是否方便、交通是否快捷，与公交车线路的规划和延伸有莫大关系。同样，买房跟着公交跑，也是当今买房者的一大秘诀。

2004年北京市十二届人大二次会议上的政府工作报告提出，北京要按照“两轴—两带—多中心”调整城市空间新格局。消息一经传出，北京的买房者纷纷据此重新调整买房地段。85％的买房者，都选择在轨道交通沿线及周边地区安家落户，地铁、城铁沿线的二手房市场随即迅速升温。

就整个城市的长远发展而言，交通对房地产的影响，远远不是使房价上升那么简单。地铁、轻轨、公交线路向郊区拓展并延伸，高速公路和城郊道路的疏通，在时空范围内缩小了城市的体积，同时在经济上又放大了城市功能。很多行业都会随之聚集到交通干道沿线，与之相关的企业园区、生活园区、配套设施等也会相继完善，逐步扩展城市外延。周围经济区与市区经济的互动，又会产生新的发展型地块、新的消费形式和区域。

以北京的远郊平原区通州为例。通州以前被称为通县，仅从简单的名称变化就可见一斑——原来只能通“县”，现在能通“州”了，所以成了北京的新城区。这一变化除了规划以外，交通网络的发达是最主要因素——没有私家车的人可以选择公交、城铁，有私家车的人开车走京通快速路也很方便。这就是它在所有的中心区中与市中心“关系最亲密”的最大理由。

总之，买房跟着政府规划走、跟着公共交通走、跟着城铁地铁走，这样的住宅区域升值空间就大，楼盘也具有更大竞争力。

有关地段的买房陷阱

既然地段如此重要，那么毫无疑问，开发商就一定会在地段上大做文章，把自己的楼盘说得天花乱坠。买房者在这方面一定要擦亮眼睛，认清哪些是买房陷阱。

用时间来衡量距离

虽然《房地产广告暂行规定》第10条规定：房地产中表现项目位置，应以从该项目达到某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离（因为小学生也知道，时间×速度=距离）。可是开发商却全然不顾这些，偏偏坚持要用时间来代表距离，以便于蒙混过关。

例如，一位留学生在上海买房时，看到浦东一家开发商的楼盘广告上写着“本案距东昌路地铁仅20分钟车程”，便有些心动。而且从广告所附地图看，楼盘与地铁站确实近在咫尺。为了做到心中有数，她按图索骥实地考察了一番，在出了东昌路地铁站后换乘了两趟公交车，结果花了一个半小时才到达该楼盘。听了她的抱怨，售楼小姐圆眼一瞪说：“我们说的是直线距离，你难道不知道?”

你看，这就是陷阱：汽车的“车程”并非飞机航线，怎么可能是“直线距离”呢?

这位留学生哭笑不得地说：“这‘20分钟’我看得有个前提——深夜，用时速160公里以上的轿车狂奔，理论上还差不多。”

用直线表示距离

不能用时间来表示距离，那么能否用直线距离表示距离呢?当然不能。因为这种“直线距离”在现实中行不通。

例如，在北京某开发商的房产广告中，承诺到长安街的直线距离为1000米。一位买房者去实地考察时才发现上了广告的当。原来，从该楼盘到长安街的直线距离确实是1000米，到三里河仅2公里。但从楼盘出发，往北是铁路线，出不去；往东面和西面没有出口，根本走不通；往南是唯一出口，可是出门后不能左转弯，而是要向西绕道六里桥掉头，然后再向东行驶，再向北，到三里河起码要7～8公里！

这些情况开发商不知道吗?当然知道，而且比你清楚。问题是他故意要这样做，为买房者设置陷阱。

随意“搬移”市区和市中心

人人都知道，所谓距离是参照市中心而言的，可是有些开发商却具有“乾坤大挪移”的本领。

例如，一位买房者虽然是当地人，可是面对一大沓花花绿绿的售楼广告，他硬是搞不懂那些“花园”、“新城”在什么具体方位。

他选了一家“离市区只要10分钟”的楼盘进行考察。结果，从离小区最近的公交车站到市区用了45分钟，而从该车站到小区还要走10多分钟路程。他怎么也搞不清这广告上所说的“市区”究竟在哪里?如果果真按广告所言，他怀疑所谓“市区”莫非就是那公交车站的位置?

示意图没有比例尺

为了标明楼盘的具体位置，许多开发商都附有地图。可令人奇怪的是，这些地图一律没有比例尺，许多马路在这上面忽略不计，距离远近全得凭人想象。

例如，已经建成的某楼盘广告上说“交通便捷，有几路公交车直通繁华市区，距市中心×公里”，给人以离市中心近在咫尺、楼盘将来一定升值的感觉。而且“绿化率达到××％，有音乐喷泉和美容院”。

某买房者兴冲冲地跑去一看才知道，所谓“几路公交车”合并成了小区自备班车每小时一趟，小区离最近的公共汽车站有2公里；所谓“音乐喷泉”比洗澡盆大不了多少；所谓“美容院”不过是物业管理公司租出去的一家个体发廊。

别墅造在农家大院里

随着房地产价格暴涨，一些城市郊区的农家大院里也开发出了“别墅”。这些别墅的地理位置可能的确优越，可是你要当心政策、法律风险。

因为根据我国法律规定，农村的宅基地属于集体所有，村民对于宅基地只有使用权。农村集体所有的宅基地上的农民住房，只能在该集体组织内部成员之间进行交易，不能卖给城市居民。否则，这种交易行为不受法律保护。也就是说，城里人到农村买房无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。