把战略分析应用于不动产决策

一、把战略分析应用于不动产决策^[6]

在企业不动产管理中并没有一个放之四海而皆准的战略。每个企业都必须针对自己的不动产设施制定独特的管理方案。即使在同一行业或者相同的市场中，不同的企业也会有不同的不动产设施规划和管理战略。这是因为，企业都想探索出一条独特的道路，以开发和利用任何可以胜过竞争对手的优势。

（一）把竞争分析应用于不动产决策

来自外部环境的不确定性大大影响着企业采用不动产决策的模式。哪种模式适合于你的企业呢？要想得到答案，就需要对企业的竞争地位和经营需求进行分析。那些具有相当不确定性因素的企业或者企业的某一个特殊部门，要想得到答案就应该把战略分析应用于不动产决策。

企业管理者很少将不动产当作企业竞争优势的直接来源。其实，不动产的作用主要体现在创造基础条件来展现企业的竞争优势，不动产将价值传递给企业，对企业的战略目标和日常运营提供支持。不动产的支持使企业的产品质量更优，生产速度更快或者成本更低，也给员工们提供了进行创新活动和深入理解共同目标的环境。

企业的不动产决策需要采用迈克尔·波特的环境威胁的五种力量分析框架，通过对行业的五种力量与不动产关系的探索，来研究行业的五种力量中每一种力量的动态性含义，并从不同行业和企业引进相关的案例。

管理者在反思自己的企业的问题时，应该记住：最有用的分析通常是在业务单元层面，而不是企业层面上。

（二）战略和不动产的匹配

理解行业的五种竞争力量并不能立即为企业导出正确的竞争战略。这些竞争分析只能帮助管理者认识到建立竞争优势的机会，而抓住这些机会的方法有很多种。这些方法赋予了不动产管理者影响企业经营的能力。它们不仅能帮助不动产管理者向一线业务部门提出合适的问题，而且能帮助他们围绕企业战略拟定不动产管理决策框架。在评估不动产管理战略是否精妙及时地配合了企业的竞争战略时，并没有什么一成不变的方法可用，因为战略与不动产的匹配本身就是一个随着竞争环境的改变而不断发展的过程。这种思维要求企业在经营管理上注意引导不动产方面的决策，而不是为适合那些以直接最低成本方案为基础的、预先确定的不动产解决方案而制定企业战略。