房地产商融资需要重点解决的自身问题

11．3．2　房地产商融资需要重点解决的自身问题

1．放弃“霸主”意识，建立合作关系

房地产企业需要从思想上放弃“霸主”意识，进行换位思考，设身处地为投资者着想，应该尊重投资者，按约定的协议、章程、程序协商办事，遵守限制性条款，按资本市场惯例运营公司和项目，改变自己一人说了算的经营方式，避免决策的随意性。与房地产投资基金建立合作关系，整合双方的资源，发挥各自的优势，实现双赢。

2．建立公司的治理结构

中国大多数房地产企业特别是国有企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。这些具有先天不足的房地产企业通常是不会被房地产投资基金特别是被境外投资者所接受的。只有从制度上在项目公司进行公司治理结构的规范化改造，才能确保房地产投资基金投资的安全，才具备成功引资的条件。首先，要对企业制度重新进行安排，建立起合理的公司治理结构，把企业从夫妻店经营、家族式管理中彻底解放出来；其次，必须对管理者特别是企业家进行有效的监督，使其放弃“霸主”心态，放弃“独裁”的意识，逐渐走上决策科学化、民主化和企业运行规范化、制度化的道路，并建立起相应的内部和外部的监督机制。这些做法不论是对于国有企业还是私有企业都是至关重要的。

3．建立项目公司

房地产商要避免自身的问题影响到房地产融资，最好的办法是由项目发起人成立一个单一的业务实体经营房地产项目并进行项目融资，即建立项目公司。把项目的经营活动尽量与发起人的其他经营业务分开，如使项目与母公司的债权债务等划清界限，形成“干净”的项目公司，便于项目融资；再如项目公司实行“新公司、新办法、新制度”，避免使房地产商自身的管理问题、制度缺陷等影响到项目公司的经营。另外，房地产投资基金可以根据项目公司的特点更有针对性地设计长期的、多元投融资结构和方案。