房地产基金资产净值及其估值

9．1．1　房地产基金资产净值及其估值

1．房地产投资基金资产净值

房地产基金资产净值是指在某一房地产投资基金估值时点上，通过独立评估机构评估的房地产投资基金资产的总市值扣除负债后的余额，该余额是房地产投资基金单位持有人的权益。独立评估机构评估计算房地产投资基金资产的过程就是基金的估值。

单位基金资产净值，即每一基金单位代表的基金资产净值。单位基金资产净值的计算的公式为：

单位基金资产净值＝（总资产－总负债）÷基金单位总数

其中，总资产是指房地产投资基金持有的所有资产（包括房地产、抵押贷款、股票、债券、银行存款和其他有价证券等）经独立评估机构评估计算的资产总额。总负债是指房地产投资基金运作及融资时形成的负债，包括应付给他人的各项费用、应付资金利息等。基金单位总数是指当时发行在外的基金单位的总量。

单位基金资产净值是基金单位价格的内在价值。单位基金资产净值是衡量一个房地产投资基金经营好坏的主要指标，分别是基金单位交易价格的计算依据。一般情况下，基金单位价格与单位基金资产净值趋于一致，即单位基金资产净值增长，基金价格也随之上涨。尤其是开放式基金，其基金单位的申购和赎回价格都是直接按单位基金资产净值为基准来计价的。但是，封闭式基金在证券交易所上市，价格除取决于资产净值外，还受到市场供求状况、经济形势、政策环境等多种因素的影响，所以，价格与资产净值常常发生偏离。

2．房地产投资基金估值

房地产投资基金投资的对象是房地产，而房地产的市值一般难以客观评定，房地产投资基金不可能像证券投资基金那样，可以根据每日的市场收盘价计算出每日的基金资产净值和每一基金单位价值。就是连续进行估价也是比较困难的，尤其是当房地产投资基金投资房地产权益时更是如此。这就是为什么绝大多数房地产投资基金都不是开放式基金，大多以封闭式基金方式募集设立的原因。

开放式房地产投资基金即综合房地产基金在确定资产的现行价值方面存在着一定的问题。开放式房地产投资基金投资的房地产并不经常交易流通，从而无法即时获取市场的价格信息。因此，在很大程度上必须依靠评估来确定基金股份价格。开放式房地产投资基金的房地产资产评估工作是定期进行的。每年雇佣第三方独立评估人员为每宗房地产进行专门的评估，以确定综合房地产基金的股份价值。评估的股份价值，可同时作为加入或退出综合房地产基金决策时所使用的现行价格。

封闭式房地产投资基金初始投资者在基金中的投资价值是根据其进入基金的成本计算的。基金上市后投资者购买基金证券是按照市场价格，所拥有的基金股份是按其投资于基金的比例来计算的，与开放式房地产投资基金以评估价值计价购买基金证券不同。由于封闭式房地产基金筹集够了预计的资本金额便不再接纳新投资者，因而就不需要频繁的评估工作了。一般来说，封闭式房地产投资基金的评估工作每年进行一次，以重新确定基金持有的资产价值，为投资者提供了资产组合业绩的信息。

3．房地产评估不是一个完全精确的过程

尽管在房地产价值评估、房地产资产绩效测算的工作步骤和方法的标准化方面取得了很大的进展，但是房地产评估误差被允许的合理范围仍然偏大。所以说，房地产评估仍不是解决准确的市场价格的好方法。1992年国际企业评估协会的年会中，对64位企业评估师进行了调查，要求这些代表回答“我确信，经过认真评估，对实际价值的估价可以精确到误差不超过正负百分之多少”？绝大多数的答案是估计价值评估的精确性在10%～25%之间，其中出现最多的答案是17%，总平均值为22%。因此，用任何方法进行房地产评估都不是一个完全精确的过程。