以美国为中心，亚洲是新兴市场

2．3．1　以美国为中心，亚洲是新兴市场

1．美国是房地产基金分布的中心

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，是房地产证券化最发达的国家，也是金融制度和法律相对健全、房地产基金市场运作规范的国家。

美国的房地产投资基金市场有多种房地产投资工具供投资者选择，如房地产投资信托、有限合伙公司、综合房地产基金（CREFs）以及房地产经营公司（REOCs）股票。据此不断创新，形成许多房地产基金产品，满足投资者的需求。

美国的房地产投资基金的市场规模巨大。仅上市的房地产投资信托的股票市值2003年底就达到2242亿美元。就是全球其他国家的房地产投资基金的总值也无法望其项背。

美国有房地产投资信托约300家，其中约2／3在股票市场上交易，在纽约证券交易所上市交易的有155家，北美证券交易所有30家，纳斯达克股票交易市场有13家；还有几十家房地产投资信托不在股票市场上交易。

2．欧洲是第二位的房地产投资基金市场

除了美国以外，最发达的房地产证券化市场（包括房地产投资信托和房地产信托）在欧洲。1997年荷兰有12家房地产投资信托和房地产信托。2002年法国有20家证券化公司，德国有38家公司，瑞士有11家公司，英国有39家公司。在1980～1998年间，法国、德国、瑞士和英国房地产证券化的月平均回报分别是0．78%、0．93%、0．62%和1．14%。1986～1995年，英国共有48家房地产公司进行了首次上市融资。

在美国以外还存在一定规模的房地产证券化市场，这些市场的规模无法与美国同期的房地产投资信托市场的规模相比。但是可以清晰地看到，最近几年欧洲许多国家的房地产证券化公司的数量有了显著的增长。

另外，在澳大利亚和非洲也有较多的房地产证券化活动。1995年澳大利亚共有50家房地产信托和房地产投资信托，新西兰有12家，南非有17家。

3．亚洲是房地产投资基金的新兴市场

在亚洲，1989年马来西亚成立了第一家房地产投资信托。从那时开始到1997年，公开上市的房地产信托公司的数目已经增长到了4家。20世纪末和21世纪初，亚洲国家如韩国、日本、新加坡等陆续建立了房地产投资信托市场。新加坡货币管理局在1999年5月14日颁布了设立房地产信托的管理办法，2002年起房地产投资信托陆续公开上市。中国台湾地区及香港地区的房地产投资信托市场也正处在快速发展过程中，房地产投资信托开始公开上市。印度及泰国正在制定房地产投资信托法草案。

美国发展房地产投资信托的成功经验为亚洲起到了示范作用，许多亚洲国家在快马加鞭地推进房地产投资信托市场的建设。预计未来10年里，房地产投资信托会在亚洲成为推动房地产业发展的主要力量，并高速发展。