有限合伙房地产基金从迅速增长到衰落

2．1．4　20世纪80年代：有限合伙房地产基金从迅速增长到衰落

1980年美国的房地产市场的形势开始有所改善，房地产投资信托也慢慢得到恢复。当时，有限合伙公司获得了持续10年兴旺发达的光景。与房地产投资信托不同，有限合伙公司能够获得1981年经济复苏税法对此行业制定的税收政策中的所有好处，特别是房地产更短期折旧及亏损可减营利额的规定，是房地产投资信托所不能享受的。因此这10年中，房地产有限合伙公司融资额达到810亿美元，4倍于原有的房地产投资信托。

1980年房地产信托和房地产有限合伙公司并不是房地产业金融工具的惟一玩家。银行、存贷款业务、保险公司、养老金、外国投资人也都竞相加入其中。资本的流入加速了建筑业的膨胀，使其成为美国历史上最兴旺的时期。然而，结果却是灾难性的：不仅办公大楼的空置率前所未有，而且住宅公寓的空置率也创下历史新高。

1986年，政府开始实施税法改革。新税法又一次改变了房地产投资的命运。在新税法的制约下，房地产有限合伙公司失去税收优惠。房地产投资不再是依靠税务驱动，而更多的是依靠利润驱动。当时，房地产的供应量达到历史顶峰，但1986年的税务法令条款却使需求减少。因此，美国房地产业进入了历史最糟糕的状况。不久，银行危机接踵而至，保险公司和外国投资人也纷纷从房地产市场撤出。一时间，不少房地产有限合伙公司特别是那些受惠于原有税务政策的公司纷纷申请破产。新的房地产基金数目大为减少，融资额也大大降低。

1989～1990年初，房地产市场低迷，房地产价格也跌到相当低的水平。房地产投资信托业的名义年平均回报，从1987年的低点一度反弹后，又从1988年的10%下降到1990年的－24%。资不抵债的银行与储蓄和贷款机构在市场上大量抛售物业，是直接将房地产价格和房地产投资信托回报拖低的主要因素。在这段时期，蒙受损失最大的仍然是过度使用财务杠杆的抵押型和混合型房地产投资信托，特别是那些专门为写字楼、公寓和酒店物业提供贷款的房地产投资信托，因为这些物业都明显地存在着过度建设的问题。