工程概算包括哪些费用

一、房地产开发项目的投资估算

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目投资进行准确的估算。投资估算的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目的全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其成本费用构成存在较大的差异。

（一）土地费用估算

土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让、转让和行政划拨三种获取土地使用权的方式，所以对土地费用的估算要就实际情况而定。

土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等各项因素修正得到。

（二）前期工程费估算

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、道路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

（三）房屋开发费估算

房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。

1.建安工程费

建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。

2.公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

3.基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。

在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建筑安装工程费的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。

单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡／小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（千卡／小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米／小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算等。

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

（四）管理费用估算

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算。

（五）销售费用估算

销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。

（六）财务费用估算

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

（七）其他费用估算

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

（八）不可预见费估算

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%—7%估算。

（九）税费估算

对于房地产开发项目而言，房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费。主要有“两税一费”（营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税等。在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有很大比重，各项税费应根据当地有关部门的具体规定计算。