抵押物抵债及其效力

抵押物抵债，是指抵押人将其抵押财产作价移转给债权人（抵押权人）所有，从而抵销其相应抵押债务的一种清偿方式。抵押物抵债是以物抵债的一种情形，与其他以物抵债不同的只是以已经设定的抵押财产抵债。抵押物抵债通常有三种情况：一是债务到期后协议抵债，即抵押人与债权人双方经协议一致，以抵押财产抵偿债务；二是执行程序中的同意抵债，即案件进入执行程序后，经申请执行的债权人和被执行的抵押人同意，法院不经拍卖、变卖，直接将被执行的抵押财产作价交申请执行的债权人抵偿债务；三是流拍后的抵债，即抵押物在拍卖时无人竞买或者第二次拍卖仍流拍的，法院将抵押物作价交给债权人抵债。抵押财产全部抵债后，抵押债务消灭，抵押人不再承担抵押责任；主债务仍未清偿完毕的，剩余债务由主债务人继续清偿。

◎案情简介

2011年8月12日，出借人何某与借款人某某公司签订《借款合同》约定：借款1000万元，期限为1年，即自2011年8月15日起至2012年8月14日止；年利率为24%，借款人需每三个月支付一次利息，并于借款期限到期之日一次性归还借款本金及全部剩余利息。

同日，何某与某某公司签订《房地产抵押合同》，约定：1.某某公司提供坐落于某某镇两幢别墅抵押，双方约定抵押的房地产总价值为1800万元整；2.被担保债务为双方签订的《借款合同》，借款金额1000万元整，月利率为2%；3.抵押房地产担保范围为借款本金、利息、违约金和用于实现债权的一切合理费用。上述合同订立后，双方办理了抵押登记，何某取得房屋他项权证书。

同年8月18日，何某通过银行汇款将借款1000万元汇入某某公司账户。后某某公司向何某汇付160万元。

2013年6月4日，某某公司向何某出具《还款承诺书》，约定：某某公司承诺分三期还清借款本息；届时如未能还清借款本息，何某有权在所抵押的两幢别墅中选择一幢购入，某某公司有义务办理过户登记手续，将别墅登记在何某名下，价款视为某某公司已归还何某借款。

2013年11月26日，何某与某某公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由某某公司将其开发的两幢别墅以每幢500万元价款出售给何某抵偿价款债务，其中还约定“签约当日，付清全款，合同生效”。

何某认为，某某公司未偿还到期借款，也未将合同约定的两幢别墅过户登记到其名下，遂向法院提起诉讼。请求判令：1.被告某某公司归还1080万元，并支付逾期利息；2.原告何某对某某公司名下的两幢别墅以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

某某公司辩称：一、某某公司已分2次归还现金160万元的借款本金；某某公司向何某出售了两幢别墅，售房款1000万元已经折抵了何某的借款本金和利息，不存在再支付借款本金的问题。双方订立的以房产抵借款的协议约定的两幢别墅是现房，且已经抵押在何某名下，因何某未及时办理房产权证，责任不在某某公司。请求法院驳回何某的诉讼请求。

◎一审判决

一审法院经审理认定：何某与某某公司签订的《借款合同》及《房地产抵押合同》，均系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务；某某公司已经归还现金160万元，尚欠借款本金1000万元和借款期间的利息80万元及自2012年8月19日起至还款之日止的利息。

一审法院认为，本案主要争议的焦点是：何某对某某公司名下的抵押物两幢别墅是否享有优先受偿权。

何某与某某公司签订的《还款承诺书》约定，何某有权购买抵押物两幢别墅抵偿借款，双方还签订了购买两幢别墅的《房屋买卖合同》。根据《还款承诺书》的约定，某某公司有义务办理房产过户登记手续，将别墅登记在何某名下，待别墅登记在何某名下后，才能视为某某公司已归还借款。但某某公司至今未将两幢别墅过户到何某名下。在签订《商品房买卖合同》时，两幢别墅已建好并可以交付。但某某公司没有提供证据证明其在《商品房买卖合同》签订后已通知何某来收房，该两幢别墅至今未交付给何某，一直由某某公司管理、使用。因此，某某公司辩称其已以抵押物两幢别墅抵偿借款1000万元，没有事实和法律依据，本院不予采信。

某某公司以其自有房屋作为借款的抵押担保，并进行了抵押登记。根据《担保法》第三十三条、《物权法》第一百七十条的规定，债务人不履行到期债务，担保物权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。因某某公司没有履行还款义务，何某要求对某某公司提供抵押的两幢别墅享有优先受偿权，符合法律规定，应予以支持。

综上所述，一审判决如下：一、某某公司应在本判决生效之日起十日内向何某偿还借款期限内的利息80万元和借款本金1000万元及逾期利息；二、如某某公司不履行上述义务，何某有权以某某公司的抵押物两幢别墅折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。

◎二审判决

一审判决后，某某公司不服提起上诉称：

一、上诉人已经以500万元每幢的价格用两幢别墅折抵了1000万元的借款本金，不应再计算利息。双方合同约定的“折抵”条件成就与否的标准是房屋登记，而判决书认定的标准是“是否交房”。双方约定的条件中没有通知交房的义务，一审判决以双方没有约定的“通知交房”，作为判定“折抵”条件不成就，显然不当。并且，房产登记不是单方行为，除房屋买卖合同外，必备的前提条件就是购房人履行缴纳契税等法定义务后，才能办理房屋登记。一审不要求购房人先履行法定义务，片面要求出卖人办理房屋登记，完全是强人所难。结合《还款承诺书》以及《商品房买卖合同》的约定内容，从《商品房买卖合同》签订之日起，借款本金已经折抵完毕，无须再计算相应利息。

二、本案《商品房买卖合同》属于有效合同，出卖人有权按合同约定，要求买受人立即支付购房款，上诉人主张的债权抵销的答辩主张是有法律依据的；在没有当事人诉请撤销也没有法定理由撤销《商品房买卖合同》之前，一审判决拍卖抵押房屋，违反双方的承诺书约定条款。《还款承诺书》缺少买受人缴纳相应税费的条款，因而无法进行房产过户登记的操作，其责任都在于何某，不在于某某公司，因此，拍卖优先受偿的条件并不成就。

二审法院在庭审调查中核实，两幢别墅为精装修现房，具备入住条件，某市房管部门已将《房屋所有权证》办至某某公司名下，开发商已将钥匙交给某某公司。

二审法院认为，本案二审争议的焦点是：1.两幢别墅是否已经抵偿借款本金；2.被上诉人何某是否就两幢别墅折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。

涉案《还款承诺书》约定，何某有权选择购买抵押的两幢别墅抵偿借款，某某公司有义务办理房产过户登记手续，将别墅登记在何某名下，待别墅登记在何某名下后，才能视为某某公司已归还借款；某某公司同意以每幢500万元的价格销售给何某，何某无须支付每幢500万元的购房款。据此，何某与某某公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由某某公司将其开发的两幢别墅房出售给何某，该两份合同的第六条关于付款方式及期限明确约定“签约当日，付清全款，合同生效”。

根据我国《合同法》第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”上述《借款合同》《还款承诺书》《商品房买卖合同》的签订均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，均为有效合同。

根据《商品房买卖合同》约定，何某自愿选择了以房抵债。虽然《还款承诺书》第二条约定“待别墅登记在何某名下后，视为某某公司已归还乙方人民币500万元”，但《商品房买卖合同》第六条又约定“签约当日，付清全款，合同生效”。因《还款承诺书》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，故《商品房买卖合同》关于“付款方式及期限”的约定应是对前面约定的更改，是双方当事人最终的真实意思表示。《商品房买卖合同》与《还款承诺书》及《借款合同》是相互关联不可分割开来的。何某与某某公司签订《商品房买卖合同》是为了抵偿债务而签订的，两份《商品房买卖合同》签订后，应视为双方已经达成以房抵债意愿并完成了两幢别墅抵偿借款的行为，因两幢别墅已实际抵偿了借款本金，某某公司无须再支付借款本金1000万元。现何某认为《商品房买卖合同》无效是不诚信的行为，其理由不成立。

关于被上诉人何某是否就两幢别墅折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利问题。因本院已经认定上诉人的两幢别墅已抵偿了被上诉人的借款本金，故已不存在何某就两幢别墅通过折价、拍卖、变卖而享有优先受偿权利的问题。

二审判决如下：一、撤销一审关于“何某有权以某某公司的抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿”的判决；二、某某公司于本判决生效之日起十日内支付何某1000万元的利息（按照年利率24%计算，从2011年8月19日起计至2013年11月26日止，再扣除已支付的160万元）；三、驳回何某的其他诉讼请求。

◎律师评析

本案是一起典型的抵押物抵债纠纷的案件，争议焦点实际上是抵押物抵债合同是实践性合同还是承诺性合同的问题。

一审法院的观点是实践性合同。实践性观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，系以他物替代清偿，因代物清偿为实践性法律行为，故在未办理物权转移手续前，代物清偿行为尚不成立，只有债权人受领抵债物才能使相应债务消灭。本案一审法院认为，在签订《商品房买卖合同》时，两幢别墅已建好并可以交付，但某某公司未将两幢别墅交付给何某，一直由某某公司管理、使用，因此，涉案抵押物抵债尚未成功，何某有权对抵押物两幢别墅折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。

二审法院的观点是承诺性合同。承诺性观点认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定若为双方真实意思表示的，根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应认定以物抵债合同已经成立并生效，债务已被抵销，债务人未交付抵债物并不影响以物抵债合同的效力，且应承担违约责任。本案二审法院认为，何某与某某公司签订《商品房买卖合同》是为了抵偿债务而签订的，《商品房买卖合同》签订后，应视为双方已经达成以房抵债意愿并完成了两幢别墅抵偿借款的行为，因两幢别墅已实际抵偿了借款本金，某某公司无须再支付借款本金1000万元，所以判决撤销某某公司偿还借款和何某对抵押物两幢别墅享有优先受偿权的一审判决。

这里还需要解释一下抵押物抵债与绝押的区别。根据《物权法》第一百八十六条的规定，在债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。据此规定，绝押有两个条件构成，一是时间上，绝押约定发生在债务履行期届满前，二是债权人与抵押人在抵押合同中明确约定，债务人在债务到期后不履行债务的，“抵押财产归债权人所有”。而抵押物抵债不同：一是抵押物抵债的行为通常发生在债务到期后，而非债务到期前；二是抵押物抵债是双方经协商达成的新的抵债协议或者买卖合同，而非抵押合同中约定的“抵押财产归债权人所有”；三是即使在债务到期前双方订立新的抵债协议或者买卖合同约定抵押物抵债，此约定也不同于“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，借款于2012年8月14日到期，直到2013年6月4日，某某公司与何某才签订《还款承诺书》约定“届时如未能还清借款本息，何某有权在所抵押的两幢别墅中选择一幢购入”。2013年11月26日，何某与某某公司又签订两份《商品房买卖合同》，约定由某某公司将其开发的两幢别墅出售给何某，且明确约定以每幢500万元价款折抵1000万元的借款本金。由此可见，本案的抵押物抵债是债务到期后的行为，且是双方经协商达成的新协议，且有买卖合同约定，故为合法的抵债行为，而非“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的无效绝押。

［本案例根据海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第13号民事判决书编写］