第三节 建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念和特征
建设用地使用权是指，民事主体依法享有的对国有土地进行占有、使用和收益并在其上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
建设用地使用权的法律特征主要有以下几点。
（一）它是在国有土地上成立的他物权
建设用地使用权仅存在于国有土地之上，不能以集体所有的土地为标的物，这是它与宅基地使用权的不同之处。“国有土地之上”的含义应包括国有土地的地表、地上或者地下，即建设用地使用权可以在国有土地的地表、地上或者地下分别设立。
（二）它是在国有土地上建造建筑物、构筑物为目的的用益物权
所谓建筑物，指土地上建造的房舍；所谓构筑物，指土地上建造的其他设施，如桥梁、堤坝、纪念碑、隧道等。建设用地使用权设立的目的是为了在国有土地上建造并保有建筑物、构筑物。
二、建设用地使用权的取得
建设用地使用权的取得主要可以通过以下途径。
（一）因出让而取得
出让是创设建设用地使用权的行为，指国家以土地所有者的身份与建设用地使用者订立合同，将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用者，并由建设用地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让是有偿的，包括两种方式：一是买卖方式，又称债权方式；二是投资方式，又称股权方式。建设用地使用权出让合同可以采用招标、拍卖、协议等方式订立，该合同应当采取书面形式。
（二）因划拨而取得
划拨也是创设建设用地使用权的行为，指国家通过行政程序将国有土地使用权无偿授予建设用地使用者。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。根据有关规定，只有下列建设项目用地的使用权，才能由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。[3]
上述的出让与划拨均是设立建设用地使用权的行为，应当向登记机构申请登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
（三）因转让而取得
转让是指建设用地使用权人与受让人订立合同，约定在建设用地使用权的剩余期限内，将其享有的建设用地使用权让与受让人的行为。转让包括出售、交换、出资、赠与等方式。当事人应当采取书面形式订立相应的合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权变更登记。与出让、划拨不同的是，转让并不创设新的建设用地使用权，只是变更已有的建设用地使用权人。
三、建设用地使用权的效力
（一）建设用地使用权人的主要权利
（1）对使用权的标的——四至明确的地块享有占有、使用和收益的权利。
（2）在使用权的标的上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利，以及依法取得该建筑物、构筑物及其附属设施的所有权或经营权。
（3）对建设用地使用权依法进行处分的权利，如转让、出资、出租、抵押建设用地使用权等。建设用地使用权依法转让时，建设用地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。另外，依照我国现行法律的规定，建设用地使用权也可以随着其上的建筑物、构筑物及其附属设施的转让而一并转让。
（二）建设用地使用权人的主要义务
（1）建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变原定的土地用途；确实需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
（2）建设用地使用权人应当按约定或规定的期限和条件开发、利用、经营土地，不得使土地闲置。
（3）建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
四、建设用地使用权的期限
通过出让方式设立的建设用地使用权是有期限的用益物权。根据土地用途的不同，出让土地使用权的最高出让年限有所不同，分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文卫、生化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。在出让合同约定的使用年限届满前，出让方一般不得收回建设用地。
以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有使用期限的限制。
五、建设用地使用权的消灭
建设用地使用权消灭的主要原因有以下几个方面。
（一）建设用地使用权出让年限届满
这是建设用地使用权消灭的一般原因。依照法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的，使用权人可以依照法律规定申请续期。如建设用地使用权人未申请续期或其续期申请未获批准的，建设用地使用权即归于消灭。
（二）建设用地被收回或提前收回
建设用地使用权受法律保护。对于没有期限的划拨建设用地使用权，国家随时可以根据城市规划和发展的需要收回；也可以在划拨土地停止使用后收回。
对于有期限的出让建设用地使用权，国家只能根据法定事由才能提前收回。按照有关规定，国家可以基于以下原因提前收回出让的土地：（1）建设用地使用权人无正当理由未按出让合同约定的时间和条件开发利用土地，超过一定期限的。（2）未经批准擅自改变土地用途的；（3）因公共利益需要征收该幅土地，或因城市规划需要调整使用土地的。国家因公共利益、城市规划需要提前收回土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
（三）土地灭失
土地自然灭失，标的不存在，建设用地使用权也自然消灭。
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。在建设用地使用权因年限届满或被收回而消灭的情况下，该土地上的房屋及其他不动产的归属问题，有约定的，应按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，应依照法律、行政法规的规定办理。
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